房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)(培訓(xùn))-資料下載頁(yè)
2025-01-23 17:49本頁(yè)面
【正文】 另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 公用建筑面積不包括倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、用于人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間、售房單位自營(yíng)自用的房屋，以及為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房不計(jì)入公用建筑面積。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算： 根據(jù)建設(shè)部 《 商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行） 》 規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下： 1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =各套套內(nèi)建筑面積 *公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 2）公用建筑面積 =整幢建筑的面積 各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車棚、人防工程地下室）的建筑面積 3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /各套套內(nèi)建筑面積之和 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 面積計(jì)算公式匯總： 商品房銷售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪 (均為投影面積 )等所占面積的總和。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 使用率：使用面積與建筑面積之比。 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。板樓： 80%；塔樓 75%；寫字樓70%；商場(chǎng) 65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。 公攤的公用建筑面積 = 套內(nèi)面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) = 公用建筑面積 247。 套內(nèi)建筑面積總和 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ?銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積 (總占地面積 )之比。 建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積 (包括綠地面積 )與規(guī)劃用地面積之比。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售實(shí)時(shí)稅費(fèi) —— 新房交易稅費(fèi) 購(gòu)買新房繳納的稅費(fèi)： 個(gè)人購(gòu)買住宅要繳納的稅是印花稅和契稅。 2023年 6月 1日 12月 31日期間購(gòu)買市城區(qū)的商品房，普通住宅契稅稅率 1%；非普通住宅（除別墅）契稅稅率為 4%，享受契稅稅率 2%3%的財(cái)政優(yōu)惠，其中購(gòu)非普通住宅的獎(jiǎng)勵(lì) 3%，購(gòu)門面等經(jīng)營(yíng)性用房（不含二手經(jīng)營(yíng)性用房）的獎(jiǎng)勵(lì) 2%。印花稅，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 5元 /證。 購(gòu)房交納的費(fèi)用一般有： 在購(gòu)房時(shí)交納維修基金、物管費(fèi)，在房屋交付使用時(shí)應(yīng)交納有線電視、煤氣管道開戶費(fèi)等；辦理國(guó)土證、產(chǎn)權(quán)證時(shí)繳納產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、土地分戶費(fèi)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等，如果是按揭購(gòu)房還應(yīng)交納按揭手續(xù)費(fèi)，除以上費(fèi)用外，可能還要交納和開發(fā)商購(gòu)房合同約定的其它費(fèi)用。 但是從 2023年 7月開始，我市商品房交易實(shí)行一費(fèi)制，除物管費(fèi)、維修基金的其他費(fèi)都將包含在房款內(nèi)，不再單獨(dú)繳納。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 二手房交易稅費(fèi) 事項(xiàng) 項(xiàng)目稅費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)單位 承擔(dān)方 辦 理 房 產(chǎn) 證 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 80元 /套 產(chǎn)權(quán)交易中心 買方 契稅 住宅： % 商業(yè)門面： 4% 財(cái)政局 買方 營(yíng)業(yè)稅 144m2以上滿兩年： (評(píng)估價(jià) 合同原價(jià) )*% 144m2以上未滿兩年：評(píng)估價(jià) *% 144m2以下滿兩年：不征收營(yíng)業(yè)稅 144m2以下未滿兩年 (評(píng)估價(jià) 合同原價(jià) )*% 地稅局 賣方 個(gè)人所得稅 評(píng)估價(jià) *%(滿 5年的唯一一套住宅免收 ) 地稅局 賣方 印花稅貼花 5元 /本 產(chǎn)權(quán)交易中心 買方 辦理國(guó)土證 辦證費(fèi) 屬于出讓土地的： 138元 屬于劃撥用地的： 138+面積 * /m2 國(guó)土局 買方 測(cè)繪費(fèi) 40元 /套 產(chǎn)權(quán)測(cè)繪中心 買方 辦理按揭 評(píng)估費(fèi) 評(píng)估價(jià) *% 評(píng)估公司 買方 保險(xiǎn)費(fèi) 貸款金額 *‰* 貸款年限 貸款銀行 買方 按揭服務(wù)費(fèi) 貸款金額 *3% 貸款銀行 買方 過(guò)戶費(fèi)用 交易服務(wù)費(fèi) 面積 *6元 /m2 產(chǎn)權(quán)交易中心 買賣雙方 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 月供款 （等額方式） 月還款額 =本金 月利率 (1+月利率 )還款月數(shù) / (1+月利率 )還款月數(shù) 1 = 貸款金額 (萬(wàn)元 ) 還貸系數(shù) 投資回報(bào)率 =年總租金（純收益） /總售價(jià) 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 *貸款利率知多少 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 實(shí)例分析一： 張女士 2023年 7月 2日在市城區(qū)某樓盤購(gòu)買了一套商品房，價(jià)格為 3200元 /㎡ ，銷售面積為 120㎡ ，一次性付款，享受該樓盤 ，請(qǐng)問(wèn)，張女士需要交納多少房款才能交房使用，辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證各需多少錢？ 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 實(shí)例分析二： 鋒姐即將購(gòu)買一套面積為 50㎡ 高層住宅單位，總價(jià)格為人民幣 18萬(wàn)元；擬采用按揭付款方式，七成十年。請(qǐng)問(wèn)需要支付多少房款和稅費(fèi) ? 每月月供多少？辦理按揭需要提供哪些證明呢 ? 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 本節(jié)結(jié)束 演講完畢，謝謝觀看！
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