房地產基礎培訓(培訓)-wenkub
2023-02-11 17:49:05 本頁面
【正文】 格 樓面地價：指平均到每單位建筑面積上的土地價格 樓面地價 = 土地總價格 /總建筑面積 = 土地單價 /容積率 【 第一節(jié)：房地產基本概念 】 ? 房地產價格構成 土地出讓金或征地費 拆遷安臵補償費 城市土地開發(fā)費 土地開發(fā)利潤 土地 價 格 房屋建筑成本 流通費用 稅金 利潤 房 地 產 價 格 【 第一節(jié)：房地產基本概念 】 房屋 價 格 【 第一節(jié)：房地產基本概念 】 ? 房地產價格的影響因素 房屋的地理位臵（交通便利、周邊環(huán)境等） 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 小區(qū)外部的配套設施（醫(yī)院、銀行、超市、農貿市場、學校、美容院等） 小區(qū)內部的配套設施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市場價格定位 房屋的供需狀況 物業(yè)管理公司的口碑 房屋的市場租賃價格前景及回報率的多少 政府因素、土地價格的變動 1其它因素 【 第一節(jié)：房地產基本概念 】 森茂山莊項目部 【 第一節(jié)：房地產基本概念 】 ? 土地分類 —— 按所有制分：國有土地和集體土地 國有土地： 在我國社會主義制度下，屬于全民所有的土地叫國有土地。 ? 房地產開發(fā) 房地產開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建筑的活動。按建筑結構：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。地產與土地的根本區(qū)別在于有無權屬關系：地產在法律上有著明確的權屬關系，而土地則沒有明確的權屬關系，它是一個統(tǒng)稱。新員工入職培訓系列課程 房地產基礎知識培訓 培 訓 目 標 熟悉房地產相關基本知識 了解房地產相關的建筑知識 熟悉房地產銷售基本知識 課程：房地產基礎知識 1 房地產基本概念 2 土地及地產知識概要 4 房地產銷售知識與案例分析 3 住宅、建筑工程概論 【 第一節(jié)：房地產基本概念 】 ? 房地產 房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權利，在經濟學上也叫不動產包括： 土地 建筑物及地上附著物 房地產物權 注：房地產物權除所有權外，還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、典當權等。 ? 房產、地產兩者間的關系 房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系，主要包括幾個方面： 實物形態(tài)上看，房產與地產密不可分 從價格構成上看，房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格 從權屬關系看，房產所有權和地產所有權是聯系在一起的。 按結構形式：墻體、框架、筒體等。 【 第一節(jié)：房地產基本概念 】 ? 房地產市場分類 一級市場 —— 政府出讓土地予開發(fā)商的市場（也稱土地市場） 二級市場 —— 開發(fā)商出售商品房予消費者的市場（也稱“一手房”市場） 三級市場 —— 消費者將已購商品房再轉讓的市場（也稱“二手房”市場） 【 第一節(jié)：房地產基本概念 】 ? 房地產價格 房地產價格構成： 土地價格和建筑物及其附屬物價格的統(tǒng)一，是土地價值和房屋價值的貨幣表現形式。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國家依法征用和沒收的土地、國營農場、林場、牧場、漁場、草場的土地；國有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國家所有。任何個人均不能取得土地所有權。 土地使用權出讓： 是指人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。 土地使用權劃撥： 是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安臵等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。但是，商品房所占用的、通過出讓方式取得的國有土地的使用權是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。 低層： 高度低于或等于 10米的建筑物，一般是 13層建筑物，如平房、別墅等。多層房屋通風采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。 超高層： 30層以上（不包括 30層）、最高到 100m以上的建筑物。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽面；東西朝向時，前后居室各有半天的朝陽面。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓 10個百分點左右，而且戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風，這樣的地方被稱為“灰色空間”。 商品房的“五證” “兩書”： “五證”包括 《 建設用地規(guī)劃許可證 》《 建筑工程規(guī)劃許可證 》《 國有土地使用證 》《 建設工程施工許可證 》《 商品房預 (銷 )售許可證 》 。一般可分為以下三種形式： 磚混結構住宅 磚混結構住宅： 是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。 鋼筋混凝土結構住宅 鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。 ? 住宅的凈高： 層高和凈高的關系可用公式“凈高 =層高 樓板厚度”來表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。 * 房間進深 /房間開間 *臥室進深 6米 /臥室開間 *客廳進深 /客廳開間 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房銷售方式： 按其交房方式不同，可分為商品房的現售和預售兩種； 商品房預售條件： 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； 持有建設工程規(guī)劃許可證； 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期； 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 住宅的所有權一般包括對房屋的占有、使用、收益、處分四個方面，這四個方面也構成了住宅所有權的四項基本內容。使用權的人，既可以是所有權人本人，也可以
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