房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)(培訓(xùn))-wenkub
2023-02-11 17:49:05 本頁(yè)面
【正文】 格 樓面地價(jià)：指平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格 樓面地價(jià) = 土地總價(jià)格 /總建筑面積 = 土地單價(jià) /容積率 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 ? 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 土地出讓金或征地費(fèi) 拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi) 城市土地開發(fā)費(fèi) 土地開發(fā)利潤(rùn) 土地 價(jià) 格 房屋建筑成本 流通費(fèi)用 稅金 利潤(rùn) 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 房屋 價(jià) 格 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 ? 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 房屋的地理位臵（交通便利、周邊環(huán)境等） 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、美容院等） 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位 房屋的供需狀況 物業(yè)管理公司的口碑 房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少 政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng) 1其它因素 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 森茂山莊項(xiàng)目部 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 ? 土地分類 —— 按所有制分：國(guó)有土地和集體土地 國(guó)有土地： 在我國(guó)社會(huì)主義制度下，屬于全民所有的土地叫國(guó)有土地。 ? 房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒(méi)有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。新員工入職培訓(xùn)系列課程 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn) 培 訓(xùn) 目 標(biāo) 熟悉房地產(chǎn)相關(guān)基本知識(shí) 了解房地產(chǎn)相關(guān)的建筑知識(shí) 熟悉房地產(chǎn)銷售基本知識(shí) 課程：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 1 房地產(chǎn)基本概念 2 土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 4 房地產(chǎn)銷售知識(shí)與案例分析 3 住宅、建筑工程概論 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 ? 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，是指土地、建筑物、地上的附著物及其附帶的各種權(quán)利，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動(dòng)產(chǎn)包括： 土地 建筑物及地上附著物 房地產(chǎn)物權(quán) 注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。 ? 房產(chǎn)、地產(chǎn)兩者間的關(guān)系 房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個(gè)方面： 實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分 從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格不論是買賣價(jià)格還是租賃價(jià)格都包含地產(chǎn)價(jià)格 從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。 按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)分類 一級(jí)市場(chǎng) —— 政府出讓土地予開發(fā)商的市場(chǎng)（也稱土地市場(chǎng)） 二級(jí)市場(chǎng) —— 開發(fā)商出售商品房予消費(fèi)者的市場(chǎng)（也稱“一手房”市場(chǎng)） 三級(jí)市場(chǎng) —— 消費(fèi)者將已購(gòu)商品房再轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)（也稱“二手房”市場(chǎng)） 【 第一節(jié)：房地產(chǎn)基本概念 】 ? 房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成： 土地價(jià)格和建筑物及其附屬物價(jià)格的統(tǒng)一，是土地價(jià)值和房屋價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式。其中：城市和建制鎮(zhèn)建成區(qū)的土地，都屬于國(guó)家所有；在鄉(xiāng)村和城鎮(zhèn)郊區(qū)，國(guó)家依法征用和沒(méi)收的土地、國(guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、漁場(chǎng)、草場(chǎng)的土地；國(guó)有森林、草地、水域、荒山、冰川等土地，也都屬于國(guó)家所有。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。 土地使用權(quán)出讓： 是指人民政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 土地使用權(quán)劃撥： 是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安臵等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。 七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。 低層： 高度低于或等于 10米的建筑物，一般是 13層建筑物，如平房、別墅等。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。 超高層： 30層以上（不包括 30層）、最高到 100m以上的建筑物。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓 10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。 商品房的“五證” “兩書”： “五證”包括 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》《 建筑工程規(guī)劃許可證 》《 國(guó)有土地使用證 》《 建設(shè)工程施工許可證 》《 商品房預(yù) (銷 )售許可證 》 。一般可分為以下三種形式： 磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)住宅： 是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。 ? 住宅的凈高： 層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高 =層高 樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。 * 房間進(jìn)深 /房間開間 *臥室進(jìn)深 6米 /臥室開間 *客廳進(jìn)深 /客廳開間 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房銷售方式： 按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種； 商品房預(yù)售條件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以
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