房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)(培訓(xùn))(編輯修改稿)
2025-02-10 17:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 典花園洋房 *融科 〃 檀香山 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類(lèi)： 按房屋政策屬性分類(lèi)： 廉租房 已購(gòu)公房（房改房） 經(jīng)濟(jì)適用住房 住宅合作社集資建房等 商品房 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房 商品房主要是指由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資建設(shè)，以營(yíng)利為目的，按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房屋。 商品房的“五證” “兩書(shū)”： “五證”包括 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》《 建筑工程規(guī)劃許可證 》《 國(guó)有土地使用證 》《 建設(shè)工程施工許可證 》《 商品房預(yù) (銷(xiāo) )售許可證 》 。 “兩書(shū)”：新建住宅 《 商品房質(zhì)量保證書(shū) 》 、 《 商品房使用說(shuō)明書(shū) 》 。 從銷(xiāo)售看，商品房又分現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房預(yù)售； 從銷(xiāo)售對(duì)象看，分內(nèi)銷(xiāo)商品房、外銷(xiāo)商品房； 從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 *1987年 深圳 東曉華園 — 中國(guó)第一個(gè)商品房住宅小區(qū) 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房的結(jié)構(gòu)形式 以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分。一般可分為以下三種形式： 磚混結(jié)構(gòu)住宅 磚混結(jié)構(gòu)住宅： 是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋而板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。 由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5層、 6層以下。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房的結(jié)構(gòu)形式 以其承重結(jié)構(gòu)所用其所用的材料來(lái)劃分： 磚木結(jié)構(gòu)住宅 磚木結(jié)構(gòu)的住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)共同構(gòu)筑成的房屋。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)搞震性能好，整體性強(qiáng)，搞腐蝕，耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，多用于高層住宅。具體又分框架、框架剪刀墻結(jié)構(gòu)等。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅的層高： 指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。 ? 住宅的凈高： 層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高 =層高 樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅的進(jìn)深：通常指房間長(zhǎng)度。 ? 住宅的開(kāi)間：通常指房間寬度。 進(jìn)深、開(kāi)間可以衡量房屋的通透性，進(jìn)深太深，房屋的通透性就會(huì)比較差，空氣質(zhì)量不高。 * 房間進(jìn)深 /房間開(kāi)間 *臥室進(jìn)深 6米 /臥室開(kāi)間 *客廳進(jìn)深 /客廳開(kāi)間 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房銷(xiāo)售方式： 按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種； 商品房預(yù)售條件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 住宅權(quán)益 住宅的產(chǎn)權(quán)：一般是指住宅的所有權(quán)。住宅的所有權(quán)，是一種民事法律關(guān)系，指的是在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)住宅全面支配的權(quán)力。 住宅的所有權(quán)一般包括對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分四個(gè)方面，這四個(gè)方面也構(gòu)成了住宅所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 住宅權(quán)益 住宅的占有權(quán)：一般由所有權(quán)人來(lái)行使。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使 —— 比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。 住宅的使用權(quán)：對(duì)住宅使用的權(quán)力稱(chēng)住宅的使用權(quán)。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。在占有權(quán)和使用權(quán)暫時(shí)不歸房主所有時(shí)，房主的所有權(quán)并未喪失。 住宅的收益權(quán)：是指房主利用住宅、房產(chǎn)等產(chǎn)生某種利益的權(quán)力，比如出租收益。 住宅的處分權(quán)：由房主行使。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣(mài)、抵押等。但當(dāng)房屋、住宅作為抵押物抵押給債權(quán)人時(shí)，債權(quán)人擁有房屋的處分權(quán)。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)： 產(chǎn)權(quán)證書(shū)：是指 房屋所有權(quán)證 和 土地使用權(quán)證 。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)包括：產(chǎn)權(quán)類(lèi)別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶(hù)房屋平面圖。 使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。 公房：也稱(chēng)公有房產(chǎn)，國(guó)有房產(chǎn)。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的房產(chǎn)，在房產(chǎn)未出售之前，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有房產(chǎn)，按房改政策分為兩大類(lèi)：一類(lèi)是可售公有房產(chǎn)，一類(lèi)是不可售公有房產(chǎn)。均為使用權(quán)房。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)： 不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。 已購(gòu)公房：又稱(chēng)售后公房，就是購(gòu)買(mǎi)的公有房產(chǎn)。 單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 共同共有房產(chǎn) ：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 房屋分類(lèi)： 期房：在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的房屋稱(chēng)為期房。房地產(chǎn)管理部門(mén)將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱(chēng)為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。開(kāi)發(fā)商出售期房稱(chēng)為預(yù)售，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。 現(xiàn)房：按照我國(guó)銷(xiāo)售商品房“現(xiàn)房”的規(guī)定，只有領(lǐng)取了 《 房屋所有權(quán)證 》的商品房才叫“現(xiàn)房”。在銷(xiāo)售商品房的過(guò)程中，現(xiàn)房銷(xiāo)售不需要“銷(xiāo)售許可證”，購(gòu)房者只需查看 《 房屋所有權(quán)證 》 ，在簽合同的時(shí)候也必須使用國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 房屋產(chǎn)權(quán)分類(lèi)： 3
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