【正文】 綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按照 《 建筑面積計(jì)算規(guī)則 》 的規(guī)定，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 價(jià)格篇： 違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 一手 ，第二次交易則為 二手 。 使用權(quán)房：是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有房產(chǎn)。 商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。 “兩書(shū)”：新建住宅 《 商品房質(zhì)量保證書(shū) 》 、 《 商品房使用說(shuō)明書(shū) 》 。 小高層： 一般把 7層至 10層的建筑稱為“小高層”。 【 第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 】 ? 土地分類 —— 按開(kāi)發(fā)程度分：生地、熟地 生地：是指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備直接使用條件的土地。 房地產(chǎn)總價(jià)格： 指一宗房地產(chǎn)的整體價(jià)格。 ? 地產(chǎn) 是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。根據(jù) 《 中華人民共和國(guó)土地管理法》 第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 另外，加油站、加氣站用地為 —— 20年。 長(zhǎng)度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。 由于抗震的要求，磚混住宅一般在 5層、 6層以下。當(dāng)使用權(quán)與所有權(quán)相分離的時(shí)候，占有權(quán)就為使用人行使 —— 比如出租，當(dāng)使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，占有權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 房屋產(chǎn)權(quán)分類： 不可售公房：根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有房產(chǎn)。 定金： 為保證合同的履行，買(mǎi)方預(yù)先向銷售者賣(mài)方交納一定數(shù)額的錢(qián)款。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 公用建筑面積 =全幢建筑面積 全幢各套套內(nèi)建筑面積之和 單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間的建筑面積（如地下車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)、人防工程等） 另外，購(gòu)房人所受益的其他非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，要在銷（預(yù)）售合同中寫(xiě)明房屋名稱，需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。 購(gòu)房交納的費(fèi)用一般有： 在購(gòu)房時(shí)交納維修基金、物管費(fèi)，在房屋交付使用時(shí)應(yīng)交納有線電視、煤氣管道開(kāi)戶費(fèi)等；辦理國(guó)土證、產(chǎn)權(quán)證時(shí)繳納產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、土地分戶費(fèi)、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等，如果是按揭購(gòu)房還應(yīng)交納按揭手續(xù)費(fèi)，除以上費(fèi)用外，可能還要交納和開(kāi)發(fā)商購(gòu)房合同約定的其它費(fèi)用。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積 *套內(nèi)面積 ㎡ 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 套內(nèi)使用面積：套內(nèi)房屋使用面積為房屋使用空間的面積，按以下規(guī)定計(jì)算： 1)、套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、貯藏間、壁柜等空間面積的總和； 2)、套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積； 3)、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積； 4)、內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。如果雙方當(dāng)事人另有約定，則按照約定執(zhí)行。開(kāi)發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)就要與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。只有房主才有權(quán)力處分住宅、房產(chǎn)、如繼承、贈(zèng)予、變賣(mài)、抵押等。 ? 住宅的凈高： 層高和凈高的關(guān)系可用公式“凈高 =層高 樓板厚度”來(lái)表示，即層高和樓板厚度的差叫做凈高。塔樓戶型的使用率普遍低于板樓 10個(gè)百分點(diǎn)左右，而且戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風(fēng)，這樣的地方被稱為“灰色空間”。 低層： 高度低于或等于 10米的建筑物，一般是 13層建筑物，如平房、別墅等。 土地使用權(quán)出讓： 是指人民政府以拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 按結(jié)構(gòu)形式：墻體、框架、筒體等。按建筑結(jié)構(gòu)：鋼、鋼砼、砌體、木、塑料、薄膜沖氣。 【 第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 】 ? 國(guó)有土地 城市用地可以分為九類： 居住用地 公用設(shè)施用地（含商業(yè)用地） 工業(yè)用地 倉(cāng)儲(chǔ)用地 對(duì)外交通用地 道路廣場(chǎng)用地 市政公用設(shè)施用地 綠化用地 特殊用地 【 第二節(jié)：土地及地產(chǎn)知識(shí)概要 】 ? 國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式 國(guó)有土地使用權(quán)的取得方式：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥三種形式。 *Townhouse 萬(wàn)科城 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類： 按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。 塔樓的劣勢(shì)：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件比較落后。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅的層高： 指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。 住宅的處分權(quán)：由房主行使。房地產(chǎn)管理部門(mén)將沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱為期房，只要還沒(méi)辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，沒(méi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證，就是期房。雙方當(dāng)事人如果沒(méi)有約定，“訂金”的性質(zhì)主要是預(yù)付款，銷售者違約時(shí)，應(yīng)無(wú)條件退款；消費(fèi)者違約時(shí)，可以與銷售者協(xié)商解決并要求經(jīng)營(yíng)者退款。 【 第四節(jié)：銷售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷售專業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 套內(nèi)建筑面積：商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。板樓： 80%；塔樓 75%；寫(xiě)字樓70%；商場(chǎng) 65%。 但是從 2023年 7月開(kāi)始，我市商品房交易實(shí)行一費(fèi)制，除物管費(fèi)、維修基金的其他費(fèi)都將包含在房款內(nèi)，不再單獨(dú)繳納。 公用建筑面積