房地產(chǎn)基礎(chǔ)培訓(xùn)(培訓(xùn))(存儲(chǔ)版)
【正文】 3）、凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積； 4）、半挑半凹陽(yáng)臺(tái)，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面積的一半計(jì)算建筑面積。 實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。 綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積 (包括綠地面積 )與規(guī)劃用地面積之比。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 二手房交易稅費(fèi) 事項(xiàng) 項(xiàng)目稅費(fèi) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 收費(fèi)單位 承擔(dān)方 辦 理 房 產(chǎn) 證 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 80元 /套 產(chǎn)權(quán)交易中心 買(mǎi)方 契稅 住宅： % 商業(yè)門(mén)面： 4% 財(cái)政局 買(mǎi)方 營(yíng)業(yè)稅 144m2以上滿兩年： (評(píng)估價(jià) 合同原價(jià) )*% 144m2以上未滿兩年：評(píng)估價(jià) *% 144m2以下滿兩年：不征收營(yíng)業(yè)稅 144m2以下未滿兩年 (評(píng)估價(jià) 合同原價(jià) )*% 地稅局 賣(mài)方 個(gè)人所得稅 評(píng)估價(jià) *%(滿 5年的唯一一套住宅免收 ) 地稅局 賣(mài)方 印花稅貼花 5元 /本 產(chǎn)權(quán)交易中心 買(mǎi)方 辦理國(guó)土證 辦證費(fèi) 屬于出讓土地的： 138元 屬于劃撥用地的： 138+面積 * /m2 國(guó)土局 買(mǎi)方 測(cè)繪費(fèi) 40元 /套 產(chǎn)權(quán)測(cè)繪中心 買(mǎi)方 辦理按揭 評(píng)估費(fèi) 評(píng)估價(jià) *% 評(píng)估公司 買(mǎi)方 保險(xiǎn)費(fèi) 貸款金額 *‰* 貸款年限 貸款銀行 買(mǎi)方 按揭服務(wù)費(fèi) 貸款金額 *3% 貸款銀行 買(mǎi)方 過(guò)戶費(fèi)用 交易服務(wù)費(fèi) 面積 *6元 /m2 產(chǎn)權(quán)交易中心 買(mǎi)賣(mài)雙方 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 月供款 （等額方式） 月還款額 =本金 月利率 (1+月利率 )還款月數(shù) / (1+月利率 )還款月數(shù) 1 = 貸款金額 (萬(wàn)元 ) 還貸系數(shù) 投資回報(bào)率 =年總租金（純收益） /總售價(jià) 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 *貸款利率知多少 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 實(shí)例分析一： 張女士 2023年 7月 2日在市城區(qū)某樓盤(pán)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，價(jià)格為 3200元 /㎡ ，銷(xiāo)售面積為 120㎡ ，一次性付款，享受該樓盤(pán) ，請(qǐng)問(wèn)，張女士需要交納多少房款才能交房使用，辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證各需多少錢(qián)？ 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 實(shí)例分析二： 鋒姐即將購(gòu)買(mǎi)一套面積為 50㎡ 高層住宅單位，總價(jià)格為人民幣 18萬(wàn)元；擬采用按揭付款方式，七成十年。 建筑覆蓋率：又稱(chēng)“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算： 根據(jù)建設(shè)部 《 商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行） 》 規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e計(jì)算公式如下： 1）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e =各套套內(nèi)建筑面積 *公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 2）公用建筑面積 =整幢建筑的面積 各套套內(nèi)建筑面積之和已作為獨(dú)立使用空間（如租售的地下室、車(chē)棚、人防工程地下室）的建筑面積 3）公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) =公用建筑面積 /各套套內(nèi)建筑面積之和 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ? 銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 面積計(jì)算公式匯總： 商品房銷(xiāo)售面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偣妹娣e 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和 輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和 結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪 (均為投影面積 )等所占面積的總和。 2）、非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 【 第四節(jié)：銷(xiāo)售知識(shí)與案例分析 】 ?銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ) —— 面積篇 商品房銷(xiāo)售面積：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷(xiāo)售面積即為購(gòu)買(mǎi)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 4)、定金具有擔(dān)保性質(zhì)，而訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性?！岸ń稹钡目傤~不得超過(guò)合同標(biāo)的的 20% 。 二手房：經(jīng)過(guò)二次轉(zhuǎn)手交易的房子叫做二手房。 單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱(chēng)系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來(lái)源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門(mén)的分戶房屋平面圖。使用權(quán)的人，既可以是所有權(quán)人本人，也可以是租房人等。 * 房間進(jìn)深 /房間開(kāi)間 *臥室進(jìn)深 6米 /臥室開(kāi)間 *客廳進(jìn)深 /客廳開(kāi)間 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房銷(xiāo)售方式： 按其交房方式不同，可分為商品房的現(xiàn)售和預(yù)售兩種； 商品房預(yù)售條件： 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； 向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。 商品房的“五證” “兩書(shū)”： “五證”包括 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》《 建筑工程規(guī)劃許可證 》《 國(guó)有土地使用證 》《 建設(shè)工程施工許可證 》《 商品房預(yù) (銷(xiāo) )售許可證 》 。比較典型的是一梯兩戶式設(shè)計(jì)，南北朝向時(shí)，位于前面的客廳、主臥等有充足的朝陽(yáng)面；東西朝向時(shí)，前后居室各有半天的朝陽(yáng)面。多層房屋通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地的使用權(quán)是有限的，不同開(kāi)發(fā)用途的土地使用年限不一樣。 土地使用權(quán)劃撥： 是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安臵等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使
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