【正文】 （五）、其他相關(guān)概念 1住宅間距系數(shù) 二棟住宅間距（外墻皮與外墻皮）與前面（一般指南面）住宅高度的比值。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （五）、其他相關(guān)概念 2套內(nèi)使用面積 指套內(nèi)住戶獨自使用的面積，一般包括臥室、廚房、衛(wèi)生間、過廳、起居室、內(nèi)走道、陽臺、壁柜等凈面積的總和。 3玄關(guān) 就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。 房地產(chǎn)登記的程序 房地產(chǎn)登記按下列程序辦理： 提出申請 受理申請 審查申請文件 權(quán)屬調(diào)查 依法公告 確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利 將核準(zhǔn)登記事項記載在房地產(chǎn)登記冊上 計收規(guī)費并頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書 立卷歸檔 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 房地產(chǎn)登記的種類 房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、其他登記。 4)變更登記； 5)因土地使用年限屆滿的注銷登記； 6)因房地產(chǎn)權(quán)利證書丟失、破損而重新申領(lǐng)、換領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)利證書等其他登記。但登記價值超過三千萬元的超過部分按萬分之五交納； 2) 轉(zhuǎn)移登記的，按登記價值的千分之一交納。 （一）、綜合類 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 1什么是地籍？什么是產(chǎn)籍？ 1)個人購買并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業(yè)稅，不是一年的，銷售時按售價減去原購價的差額計征； 2)個人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫免征土地增值費；普通住宅是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅，高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通住宅的范疇； 3)積壓空置的商品房在銷售時應(yīng)繳契稅在 2023年底前予以免稅優(yōu)惠。 （二）、初始登記類 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 申請房地產(chǎn)權(quán)初始登記應(yīng)提交什么文件？ 1) 地使用權(quán)屬證明； 2) 建筑許可證； 3) 施工許可證； 4) 建筑物竣工驗收證； 5) 經(jīng)市政府指定的機(jī)構(gòu)審定的竣工結(jié)算書； 6) 建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖等）； 7) 登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的測量機(jī)構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書。它反映一宗地的基本情況。買賣價款支付方式和日期 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 什么樣的房地產(chǎn)不予轉(zhuǎn)讓 ? ? 根據(jù)城市規(guī)劃 ,市政府決定收回土地使用權(quán)的 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓？ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對同宗土地上的道路綠地、休憩地、空地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時轉(zhuǎn)移。即：分屬多個分局轄區(qū)的房地產(chǎn)區(qū)同為同一主債權(quán)債務(wù)關(guān)系抵押擔(dān)保的，若其中有前一順序區(qū)域的房地產(chǎn)，則最前一順序的分局為登記部門。 借款人填寫 《 個人住房貸款申請表 》 ； 借款人提交下列資料：身份證明 （ 身份證 、 戶口本或其他有效居留證件 ） 、 經(jīng)濟(jì)收入證明 、 購房合同 、 保證人同意擔(dān)保的書面意見 、 已繳房款收據(jù)或貸款銀行存款單 （ 復(fù)印件 ） ； 貸款銀行對借款人的申請進(jìn)行評估 、 審查 。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （四）、抵押登記類 借款人可選擇委托代扣或到銀行分行聯(lián)網(wǎng)儲蓄所還款兩種方式，按月償還貸款本金和利息； 如借款人采用委托代扣方式償還貸款本金和利息，應(yīng)在與貸款銀行簽訂 《 借款合同 》 的同時，與貸款銀行簽訂 《 代扣還款委托書 》 ，并指定用于扣款賬戶類型（儲蓄存折、儲蓄卡或信用卡）的帳號，保證每月在扣款日開始前將不低于其月均還款項存在其指定的扣款賬戶內(nèi)，就可足不出戶自行還款。 1生地 通常指尚未進(jìn)行市政基礎(chǔ)的土地 1熟地 已有市政基礎(chǔ)設(shè)施具備房地產(chǎn)開發(fā)條件的土地，即三通一平或七通一平 五、補充專業(yè)詞語 住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下兩層之間交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨用小樓梯連接。 2正負(fù)零 即地面標(biāo)尺，除正負(fù)零指地基施工已完成。 特點：開間小縮短樓板空間跨度，增強結(jié) 構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 經(jīng)貸款行同意，借款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息，提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薜牟糠衷谝院笃谙薏辉儆嬒?，此前已計收貸款利息不作調(diào)整。 1個人如何償還銀行貸款？ 貸款期限在 1年內(nèi)（含 1年）的，實行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。 根據(jù) 《 中華人民共和國擔(dān)保法 》 規(guī)定，抵押合同自登記之日起生效，所以，只有辦理了抵押登記，抵押合同才有法律效力。 登記人員在房地產(chǎn)買賣合同書上加蓋抵押專用章。 3)買賣合同書 。 ? 雙方認(rèn)為必要的其他事項 . 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （三）、轉(zhuǎn)移登記類 樓花是否可以轉(zhuǎn)讓 ? 原規(guī)定預(yù)購的樓花當(dāng)預(yù)購方付足購房價款總額 25%以上時 ,可憑登記機(jī)關(guān)備案的買賣合同再轉(zhuǎn)讓 ,并在合同背上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。 需要辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情況 經(jīng)初始登記的房地產(chǎn)，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)自合同或其他法律文件生效之日起 30天內(nèi)申請辦理轉(zhuǎn)移登記： 買賣；繼承；贈與；共有房地產(chǎn)的分割；交換；人民法院判決、裁定的強制性轉(zhuǎn)移；依照法律、法規(guī)規(guī)定作出的其他強制性轉(zhuǎn)移。如： B107＊ 24這個地號表示福田區(qū)第 1帶07片第 24宗地。 ? 以行政劃拔方式取得土地使用權(quán)的應(yīng)提交： 市政府批準(zhǔn)用地文件；用地紅線圖；征地補償協(xié)議書；以其他合法形式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)提交有關(guān)證明文件。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟(jì)狀況和法律調(diào)查與登記，包括土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。境外申請人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過公證或認(rèn)證。 四、房地產(chǎn)登記相關(guān)問題 （一）、綜合類 哪些房地產(chǎn)登記需由有關(guān)當(dāng)事人共同申請？ 房地產(chǎn)買賣、抵押、分割、贈與等房地產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。 核定為外銷的商品住宅，還應(yīng)發(fā)給 《 商品住宅外銷許可證 》 。 （五）、其他相關(guān)概念 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 33 、物業(yè)管理 泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、商品房銷售、租賃及售后服務(wù)。 2輔助面積 是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。 1建筑容積率 建筑容積率＝小區(qū)內(nèi)總建筑之和（平方米） /小區(qū)總占地面積（平方米） *100%。 住宅總用地 指低層、多層、高層住宅用地面積的總和。 ? 建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外與本幢不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 9）室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。 三、房地產(chǎn)面積相關(guān)知識 （三）、房屋建筑面積的測算 3）全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。 7）利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂美國建造的房屋。 4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。 8）有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在 ，按其水平投影面積計算。 房屋面積測算必須獨立進(jìn)行兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取簡單算術(shù)平均數(shù)作為最后結(jié)果。 2）按已完工部分結(jié)合圖紙預(yù)測的面積 指對商品房已完工部分實際測量后，結(jié)合商品房建筑設(shè)計圖，測算出的房屋面積。 2 “ 三通一平 ” 指供熱、供電、供水到位，場地平整。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補清地價后可以繼續(xù)使用 又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。 房地產(chǎn)疏通全部過程的總和，主要包括買賣、租賃、抵押、房地產(chǎn)證券交易等，連接房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)與房地產(chǎn)消費的橋梁。 二、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)知識 土地開發(fā) 是將 “ 生地 ” （不具備使用條件的土地）開發(fā)成可供使用的土地。 房地產(chǎn)經(jīng)營 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 是指房地產(chǎn)經(jīng)營和對房地產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)行管理的雙重含義。 所謂法律意義上的所有權(quán)，表示土地所有者將土地當(dāng)作自已的財產(chǎn)，對其實行占有、壟斷，擁有對土地支配的權(quán)力。又稱為 “ 不動產(chǎn) ” ，英文為 “ REAL ESTATE”。 一、地產(chǎn)經(jīng)營管理知識 即對于房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。 是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，它的實質(zhì)就是土地使用權(quán)。 房地產(chǎn)開發(fā)的特點 其風(fēng)險主要來自四個方面： 第一，是市場風(fēng)險，由于房地產(chǎn)市價格波動而給投資者帶來損失的可能； 第二，是購買力風(fēng)險，因物價上漲過快而造成投資收益水平下降的可能， 第三，是拖欠風(fēng)險，由于房地產(chǎn)購買者財務(wù)狀況的惡化而使房地產(chǎn)投資及全部收回的可能； 第四，是由于自然災(zāi)害和意外事故的發(fā)生而給投資者造成損失的可能。 是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場。 1能源系統(tǒng) 包括供電、供熱、供氣（煤氣、天然氣、石油液化氣）等設(shè)施。 （一）、房屋面積的種類 使用