【正文】 【 第二節(jié)：土地及地產知識概要 】 ? 我國的土地制度 土地所有制： 在我國，先行全部土地實行的是社會主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。 土地使用權： 是指土地使用者依法享受使用和取得土地收益的權利。 【 第二節(jié)：土地及地產知識概要 】 ? 國有土地 城市用地可以分為九類： 居住用地 公用設施用地（含商業(yè)用地） 工業(yè)用地 倉儲用地 對外交通用地 道路廣場用地 市政公用設施用地 綠化用地 特殊用地 【 第二節(jié)：土地及地產知識概要 】 ? 國有土地使用權的取得方式 國有土地使用權的取得方式：土地使用權出讓、轉讓、劃撥三種形式。 拍賣：是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。 【 第二節(jié)：土地及地產知識概要 】 ? 國有土地使用權的取得方式 土地使用權轉讓： 是指合法擁有土地使用權的自然人、法人和其它組織，通過買賣等方式將土地使用權轉移給他人的行為。 【 第二節(jié)：土地及地產知識概要 】 ? 土地分類 —— 按開發(fā)程度分：生地、熟地 生地：是指空地、田地、未開墾地等不具備直接使用條件的土地。 三通一平：是指土地開發(fā)時進行的通水、通電、通路和土地平整工作。 【 第二節(jié)：土地及地產知識概要 】 ? 土地分類 —— 按用途分類 土地按用途分類及使用年限確定： 居住用地 —— 70年； 工業(yè)用地 —— 50年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 —— 50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地 —— 40年； 綜合或者其他用地 —— 50年。 注意： 首先應該明確，房屋的所有權是不存在年限問題的，房屋一經購買并取得產權后，即作為業(yè)主個人所有的財產，并無居住年限的限制。開發(fā)企業(yè)在取得土地用于房地產開發(fā)時，都要與國土局簽訂 《 土地使用權出讓合同書 》 ，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。 *Townhouse 萬科城 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類： 按樓體高度分類，主要分為低層、多層、小高層、高層、超高層等。它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。多層房屋一般為 4 6層，一般采用磚混結構。 小高層： 一般把 7層至 10層的建筑稱為“小高層”。 高層： 11層以上 30層以下、最高高度到 100M 的建筑物。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 一期： 4+ 6層合園 二期： 2棟 17層小高層 三期： 3棟 24層高層 *康橋藍灣 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類： 按樓體結構形式分類： 磚木結構 磚混結構 鋼混框架結構 鋼混剪刀墻結構 鋼混框架一剪刀墻結構 鋼結構 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類： 按建筑結構：板樓 、 塔樓 、 板塔結合 板樓： 板樓一般建筑層數(shù)不會超過 12層。 板樓的優(yōu)勢：結構設計將朝陽面讓位于居室，通風采光條件優(yōu)于其它結構。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類： 按建筑結構：板樓 、 塔樓 、 板塔結合 塔樓： 一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，這種樓房的高度從 12層以上到 35層，超過 35層是超高層，塔樓一般是一梯 /兩梯四戶到 12戶。 塔樓的劣勢：塔樓每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 板樓、塔樓 *水星 〃 香榭里 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類： 按房屋戶型結構分類，主要分為： 普通單元式住宅 公寓式住宅 復式住宅 躍層式住宅 花園洋房式住宅 小戶型住宅（超小戶型） 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類： 復式住宅是受躍層式住宅的設計構思啟發(fā)，但層高要低于躍層式住宅（復式設計為，而一般躍層式為 ）。 *溫馨浪漫的復式樓 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 *大氣豪華的躍式樓 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 經典花園洋房 *融科 〃 檀香山 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅分類： 按房屋政策屬性分類： 廉租房 已購公房（房改房） 經濟適用住房 住宅合作社集資建房等 商品房 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房 商品房主要是指由各房地產開發(fā)公司投資建設，以營利為目的，按市場規(guī)律經營的房屋。 “兩書”：新建住宅 《 商品房質量保證書 》 、 《 商品房使用說明書 》 。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 *1987年 深圳 東曉華園 — 中國第一個商品房住宅小區(qū) 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房的結構形式 以其承重結構所用其所用的材料來劃分。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 商品房的結構形式 以其承重結構所用其所用的材料來劃分： 磚木結構住宅 磚木結構的住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或磚塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構共同構筑成的房屋。這種結構搞震性能好，整體性強，搞腐蝕，耐火能力強，經久耐用，多用于高層住宅。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅的層高： 指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。 【 第三節(jié)：房屋建筑工程概論 】 ? 住宅的進深：通常指房間長度。 進深、開間可以衡量房屋的通透性，進深太深，房屋的通透性就會比較差，空氣質量不高。 商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定