【正文】 路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。房地產(chǎn)市場的核心功能是形成房地產(chǎn)市場交易價(jià)格。其規(guī)律如圖所示：? 房地產(chǎn)一級(jí)市場 ： 又稱土地一級(jí)市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集 體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到 “ 七通一平 ” 的熟地。? 房地產(chǎn)二級(jí)市場： 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成 的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。房地產(chǎn)二級(jí)市場也包括土地二級(jí)市 場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行 交易的市場。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交 易而形成的市場。 房地產(chǎn)市場的特征房地產(chǎn)開發(fā)流程一、決策階段? 這是房地產(chǎn)公司選擇開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行調(diào)查研究，決定實(shí)施開發(fā)建設(shè)的階段。? 市場調(diào)查 —— 通過系統(tǒng)地收集、記錄、了解房地產(chǎn)市場的情況，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的前景進(jìn)行預(yù)測。? 領(lǐng)導(dǎo)決策 —— 在完成以上工作的前提下，由領(lǐng)導(dǎo)研究決定是否開發(fā)。主要內(nèi)容包括：? 申請(qǐng)立項(xiàng) —— 由房地產(chǎn)開發(fā)公司向主管部門提出申請(qǐng)，獲批準(zhǔn)后，列入開發(fā)預(yù)備項(xiàng)目計(jì)劃，視前期工作情況 ,再列出詳細(xì)建設(shè)計(jì)劃。同時(shí)，應(yīng)征詢各主管單位意見，研究小區(qū)建成后市政、公建等配套的可能性。? 委托設(shè)計(jì) —— 建設(shè)方案獲批準(zhǔn)后，可以通過招標(biāo)委托進(jìn)行工程設(shè)計(jì)。接受委托的動(dòng)遷單位必須經(jīng)市房管局審查批準(zhǔn)。建設(shè)單位一般在完成施工圖設(shè)計(jì)后可向供水、供電部門申請(qǐng)用水和用電。主要的工作內(nèi)容包括：? 施工招標(biāo) —— 房地產(chǎn)開發(fā)公司可通過招標(biāo)、邀標(biāo)等方式擇優(yōu)選定施工隊(duì)伍。? 質(zhì)量監(jiān)理 —— 對(duì)各個(gè)分部分項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收并簽證，發(fā)生質(zhì)量問題，應(yīng)及時(shí)組織處理，確保工程質(zhì)量。? 市政配套 —— 市政、公建的配套應(yīng)與房屋施工同步進(jìn)行。? 交付使用 —— 小區(qū)建設(shè)的內(nèi)容全部完成后即具備交付使用的條件。四、經(jīng)營階段? 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)本身價(jià)值，回收建設(shè)投資，達(dá)到資金增值的重要階段。預(yù)售或預(yù)租房地產(chǎn)必須報(bào)市房管局批準(zhǔn)。? 產(chǎn)權(quán)登記 —— 商品房竣工后，建設(shè)單位應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行總登記；房屋買賣后，業(yè)主必須按規(guī)定進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，并領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。土地基本概念土地所有制：現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國家所有）和勞動(dòng)群眾集體制（即集體所有）兩種形式。但地上建筑物既可以為國家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。 土地所有權(quán)： 土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能土地開發(fā)： 是將 “生地 ”開發(fā)成可供使用的土地。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。生地： 指空間地、田地、未開墾地等不具備使用條件的土地。宗地： 是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。它反映一宗地的基本情況。土地市場 通常，我們將土地使用權(quán)的出讓稱為土地的一級(jí)市場。按建筑面積計(jì)算的簡稱樓面價(jià)，樓面價(jià) =土地總價(jià) 247。容積率。土地市場土地市場協(xié)議出讓 土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達(dá)成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。拍賣出讓 土地使用權(quán)，是指在這指定時(shí)間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價(jià)，競投土地使用權(quán)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。土地市場年限快到期了?。?！房子的居住時(shí)間是多少，土地使用年限屆滿后，該怎么辦？房屋一經(jīng)購買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無居住年限的限制，擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來說，因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外，均屬于國家所有。住宅用地的土地使用年限為 70年，自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下，繼續(xù)使用該土地。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。土地市場 ：土地使用權(quán)的劃撥是指有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權(quán)無償交給土地使用者使用的行為。土地市場 行為。必須按批準(zhǔn)的資質(zhì)等級(jí)承擔(dān)相應(yīng)的開發(fā)任務(wù)，不得越級(jí)承攬任務(wù)。建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工隊(duì)建筑的，它是受開發(fā)商的委托，依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。其中特級(jí)為企業(yè)最高。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)為分甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，并按照工程師性質(zhì)和技術(shù) 特點(diǎn)劃分若干若干工程師類別。外銷房： 外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。按住宅類型劃分空置商品房： 空置商品住宅是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一年的商品住宅。 它是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅。 房改房： 在房改政策出臺(tái)后，國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購買下來，我們把此類公房稱之為房改房。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì) 4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時(shí)間后過渡為職工個(gè)人所有。 ? 廉租房： 是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對(duì)低廉的普通住房。? 公用設(shè)施用房： 是指自來水、泵站、污水處理、變電、燃?xì)?、供熱、垃圾處理、環(huán)衛(wèi)、公廁、殯葬、消防等市政公用設(shè)施的房屋。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。現(xiàn)房： 現(xiàn)房指通過竣工驗(yàn)收，可以交付使用，并取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋。準(zhǔn)現(xiàn)房： 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已經(jīng)初步顯現(xiàn)，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 尾房： 經(jīng)過銷售后剩下少量沒有競爭力的房子。二手房： 通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房。按住宅完工程度劃分住宅分類知識(shí)熱點(diǎn)聚焦：?精裝修房： 由建設(shè)部制定的 《 商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則 》 要求，精裝修房屋在交房屋鑰匙前，房 地產(chǎn) 所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。毛坯房： 毛坯房指未經(jīng)建筑裝飾、裝潢，也不附加過多的起居設(shè)施，僅是完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土面，房頂僅抹灰層，水、電進(jìn)戶，戶內(nèi)由購房者自行安裝。毛坯房可根據(jù)個(gè)人愛好和家庭的特色設(shè)計(jì)、裝飾居室，從視覺、觸覺、聽覺和心理感受以及色彩組合上烘托出居室主人的性格。房屋結(jié)構(gòu)知識(shí)板式住宅 比較普遍認(rèn)同的看法就是東西長，南北短的住宅建筑，整個(gè)外觀給人的感覺就是一塊巨型平板一樣的建筑住宅樓。 住宅分類知識(shí)點(diǎn)式住宅點(diǎn)式住宅是因此種住棟在進(jìn)深和面闊方向尺寸大體相當(dāng)，在住區(qū)規(guī)劃圖上好似一個(gè) 點(diǎn) ，所以人們稱作點(diǎn)式住宅。 房屋結(jié)構(gòu)知識(shí)住宅分類知識(shí)蝶式住宅蝶式住宅準(zhǔn)確地講是改良型的塔樓，因其橫斷面形狀像蝴蝶而得名，蝶式住宅的優(yōu)點(diǎn)很突出，結(jié)合了板樓和塔樓的優(yōu)點(diǎn) 房屋結(jié)構(gòu)知識(shí)住宅分類知識(shí)閣樓由頂層住戶內(nèi)部的樓梯往上，建筑在住戶樓層以上的空間，一般因?yàn)橛衅挛菝娴挠绊懢植扛呔植康停绊懯褂?，因此稱為閣樓。住宅分類知識(shí)房屋物業(yè)類型疊加別墅它是 Townhou