【正文】 ”稅目征收營(yíng)業(yè)稅； ③ 如果房屋建成后雙方 按一定比例分配房屋 ，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問題的補(bǔ)充通知 (二 ) 蘇地稅發(fā) (1996)074號(hào) 關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問題 在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按 “服務(wù)業(yè)－代理業(yè)” 征收營(yíng)業(yè)稅； 在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按 “銷售不動(dòng)產(chǎn) ”征收營(yíng)業(yè)稅； 包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按 “銷售不動(dòng)產(chǎn)” 征收營(yíng)業(yè)稅。 中外合作開發(fā)房地產(chǎn) 同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。 （財(cái)稅 [2023]16號(hào)） 企業(yè)改組改制涉及不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅問題 企業(yè)合并、兼并 合并是指兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定或合同約定，合并為一個(gè)企業(yè)的法律行為。 對(duì)企業(yè)在分立過程中發(fā)生的 土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為 ，不征收營(yíng)業(yè)稅。 財(cái)稅字 [1999]210號(hào) 自建 企業(yè)利用自有房地產(chǎn)開發(fā)力量建設(shè)房屋等建筑物，稱為自建行為。 法院裁定轉(zhuǎn)移 產(chǎn)權(quán)人因違法，其房地產(chǎn)被人民法院判決沒收充公，變價(jià)款全額上繳國(guó)家財(cái)政的，不征收營(yíng)業(yè)稅。 2. 個(gè)人將購(gòu)買超過 2年（含 2年）的符合當(dāng)?shù)毓嫉?普通住房標(biāo)準(zhǔn) 的住房對(duì)外銷售，給予免征營(yíng)業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。 《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)稅 [2023]16號(hào)文件執(zhí)行時(shí)間有關(guān)問題的通知》（財(cái)稅[2023]206號(hào)）規(guī)定：財(cái)稅 [2023]16號(hào)文件自2023年 1月 1日起執(zhí)行， 2023年 1月 1日之前有關(guān)涉稅事宜仍按原政策規(guī)定執(zhí)行。 二、暫免征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅的軍隊(duì)空余房產(chǎn)，在出租時(shí)必須懸掛《軍隊(duì)房地產(chǎn)租賃許可證》，以備查驗(yàn)。如果沒有向贊助方提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，此項(xiàng)收入系屬無償取得，不需繳納營(yíng)業(yè)稅；反之，如果向贊助方提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，此項(xiàng)贊助收入系屬有償取得，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。 ? （三） 對(duì)個(gè)人出租房屋取得的所得暫減按 10%的稅率征收個(gè)人所得稅。同時(shí)還規(guī)定：“本通知自 2023年 1月 1日起執(zhí)行。 未能按時(shí)取得營(yíng)業(yè)款項(xiàng)時(shí)如何確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間？ 據(jù)《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干問題的補(bǔ)充通知（四）》（蘇地稅發(fā) [1999]078號(hào)、 1999年 6月 21日）： 對(duì)納稅人提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅行為后，因各種原因未能在合同（協(xié)議）規(guī)定的期限內(nèi)取得營(yíng)業(yè)款項(xiàng)，凡已開具收款憑證的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為開具收款憑證的當(dāng)天；若尚沒有開具收款憑證，則以合同（協(xié)議）規(guī)定的收款日期的當(dāng)天作為其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù) 國(guó)稅函 [2023]334號(hào) 城市住宅小區(qū)建設(shè)相關(guān)營(yíng)業(yè)稅 對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的，不再征收營(yíng)業(yè)稅。 以不動(dòng)產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)貸款 另一種是在抵押期間企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)交與金融機(jī)構(gòu)使用，用不動(dòng)產(chǎn)的租金歸還貸款利息，那么對(duì)企業(yè)來說發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)按“服務(wù)業(yè) — 租賃業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；若貸款到期而企業(yè)無力還款，則不動(dòng)產(chǎn)歸金融機(jī)構(gòu)所有，發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目再征收一道營(yíng)業(yè)稅。 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于企業(yè)改組改制中有關(guān)營(yíng)業(yè)稅若干征稅問題的通知 蘇地稅發(fā)（ 2023） 044號(hào) 2023年 4月 20日 企業(yè)改組改制涉及不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅問題 轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán)是整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)及勞動(dòng)力的行為，其轉(zhuǎn)讓價(jià)格不僅僅是由資產(chǎn)價(jià)值決定的，與企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的行為完全不同。 對(duì)企業(yè)在合并、兼并過程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。 對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。 （國(guó)稅函 [1999]144號(hào)） 個(gè)人聯(lián)合集資建房 個(gè)人以各購(gòu)房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱“地主”）簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個(gè)人出資并負(fù)責(zé)雇請(qǐng)施工隊(duì)建房，房屋建成后，再由個(gè)人將分得的房屋銷售給各購(gòu)房戶，這實(shí)際上是個(gè)人先通過合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購(gòu)房戶。 關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)作為股利進(jìn)行分配征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù) 國(guó)稅函 [1997]387號(hào) “代建”房屋行為征稅 1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) (以下簡(jiǎn)稱甲方 )取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位 (以下簡(jiǎn)稱乙方 )的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。 合同中規(guī)定：建成后產(chǎn)權(quán)歸工藝品廠所有，房地產(chǎn)公司可 20年內(nèi)承租經(jīng)營(yíng)該房產(chǎn)，每年交納租金250萬元。 具體的交換方式也有以下兩種： ② 以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。 注： “一方提供土地使用權(quán)”，包括一方提供有關(guān)土地使用權(quán)益的行為，如取得規(guī)劃局批準(zhǔn)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、國(guó)土局核發(fā)的《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地通知書》、《土地使用證》，以及通過土地行政主管部門核發(fā)的其他建設(shè)用地文件中當(dāng)事人享有的土地使用權(quán)益。 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，原則上為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 (3)按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格： 計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成本或工程成本 (1＋成本利潤(rùn)率 )247。 單位和個(gè)人銷售 抵債所得 的不動(dòng)產(chǎn)的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 關(guān)于納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)退回的有關(guān)征稅問題 納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中發(fā)生“銷貨退回”行為，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可將退付款項(xiàng)直接沖減當(dāng)期應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額。 下列行為也屬于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍： （一）有償轉(zhuǎn)讓建筑物的有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的行為； （二）單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人的行為； 注：對(duì)個(gè)人無償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅 主講 :王大祥 征稅范圍 蘇地稅發(fā)【 1999】 131號(hào) 所稱房地產(chǎn)業(yè)，是指轉(zhuǎn)讓境內(nèi)土地使用權(quán)和銷售我省境內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)的業(yè)