房地產(chǎn)綜合知識-房地產(chǎn)價格與稅收-在線瀏覽
2025-03-10 23:49本頁面
【正文】 價格管理目的不同劃分 ? 基準地價 ：是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均地價。 ? 標定地價 ：指在一定條件下，能代表不同區(qū)委，不同用途地價水平的標志性宗地的價格。 8 ? （七）期貨價、現(xiàn)貨價 ? 期貨價是房地產(chǎn)的預(yù)售價，也稱樓花價格。期貨價與現(xiàn)貨價的關(guān)系由下式確定： ? 期貨價＝現(xiàn)貨價－投資利息－風(fēng)險報酬。 ? （八）建安造價、工程造價、綜合造價 ? 建安造價是指房屋建筑安裝工程費用所確定的造價。工程造價加上小區(qū)配套、拆遷安置等費用便構(gòu)成了綜合造價。 ? 1．土地開發(fā)成本 ? 指從事土地開發(fā)活動而投人的成本。 ? 2．土地經(jīng)營成本 ? 指土地（使用權(quán)）進人流通領(lǐng)域而發(fā)生的各種費用，如管理費、維護費及各種推銷活動費等。利潤是投資者欲獲取的純收益。 ? 由上所述，城市土地轉(zhuǎn)讓價格由下式計算： ? 土地轉(zhuǎn)讓價格＝土地開發(fā)成本＋土地經(jīng)營成本十稅費＋利潤 土地轉(zhuǎn)讓面積土地轉(zhuǎn)讓價格土地轉(zhuǎn)讓單價＝11 （二）房地產(chǎn)銷售價格的構(gòu)成 房地產(chǎn)銷售價格由房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)經(jīng)營成本、稅費及利潤構(gòu)成。包括：土地開發(fā)費、公共服務(wù)及生活設(shè)施配套費、小區(qū)內(nèi)外的市政工程建設(shè)費、建筑及安裝工程費、勘察設(shè)計費、利息、管理費等 ? 2．房地產(chǎn)經(jīng)營成本 ? 包括房地產(chǎn)商品進入流通領(lǐng)域后發(fā)生的各種費用，如看護費、管理費、維修費、攤銷費等。 ? 由此可得房地產(chǎn)的銷售價格由下式計算： ? 房地產(chǎn)銷售價格＝房地產(chǎn)開發(fā)成本＋房地產(chǎn)經(jīng)營成本＋稅費＋利潤 ? 房地產(chǎn)銷售單價＝房地產(chǎn)銷售價格 /房地產(chǎn)銷售面積 12 （三）房地產(chǎn)租賃價格的構(gòu)成 房地產(chǎn)租賃價格由租賃成本、稅費及利潤構(gòu)成。 2．房地產(chǎn)經(jīng)營稅費構(gòu)成 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅費有房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、土地使用稅、印花稅、保險費、所得稅等。 房地產(chǎn)租賃價格由下式計算： ? 房地產(chǎn)租賃價格＝房地產(chǎn)租賃成本＋房地產(chǎn)租賃稅費＋利潤 ? 房地產(chǎn)租賃單價＝房地產(chǎn)租賃價格 /房地產(chǎn)租賃面積 13 （四）商品房價格的實際構(gòu)成 ? 以 2022年北京市售價 5500元 /平方米普通商品房價格為例，其價格構(gòu)成水平如下表。 15 ? 1．土地征用及拆遷補償費 ? 包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 “ 三通一平 ” 是指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和場地平整，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定要求。 ? 3．建筑安裝工程費 ? 包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 ? 5．公共配套設(shè)施費 ? 包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 17 第二節(jié) 房地產(chǎn)稅收 ?一、基本概念 ? 房地產(chǎn)稅收是國家憑借政治權(quán)力，依法強制、無償、固定地參與房地產(chǎn)收益分配和再分配而取得財政收入的一種形式。 ?二、稅收的特點 ? 1．強制性 ? 2．無償性 ? 3．固定性 18 三、稅收的種類 ? （一）所得稅 ? 企業(yè)所得稅是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 ? 企業(yè)所得稅的計算方法為開發(fā)企業(yè)應(yīng)納稅所得額乘以所得稅稅率。 ? 準予扣除項目 指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費用、稅金和損失。 ? 在經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等實行特殊優(yōu)惠政策的區(qū)域，該項稅率最低可降至 15％。外國企業(yè)就來源于中國境內(nèi)的所得繳納所得稅。 ? 按照稅法有關(guān)規(guī)定，專門從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)不屬于生產(chǎn)性企業(yè)，不得享受生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的所得稅 “ 兩免三減 ” 優(yōu)惠。 20 （二）流轉(zhuǎn)稅 ? 我國在 1958 年稅制改革后，將貨物稅、商業(yè)流通稅、印花稅以及工商營利企業(yè)的營業(yè)稅，合并為工商統(tǒng)一稅。 ? 現(xiàn)行營業(yè)稅的基本規(guī)范，是 1993 年 12 月 13 日國務(wù)院頒布的 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例 》 ，及 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則 》 。其納稅人為在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人。凡從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的單位和個人，在房地產(chǎn)銷售后，以其銷售收人額為征稅對象，稅率為5%。凡從事房地產(chǎn)出租業(yè)務(wù)的單位和個人，以其租金收人為征稅對象，稅率為 5 ％。 22 ? 城市維護建設(shè)稅 ? 城市維護建設(shè)稅（簡稱城建稅），是按增值稅、消費稅、營業(yè)稅的實繳稅額為計稅依據(jù)，專用于城市維護建設(shè)而征收的一種稅。 ? 征收城市維護建設(shè)稅的 目的 是為了擴大和穩(wěn)定城市維護建設(shè)所需的資金來源，加強全國城市的維護建設(shè)，充分發(fā)揮城市在國民經(jīng)濟發(fā)展中的中心作用。 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，城建稅的計稅依據(jù)是其實際繳納的營業(yè)稅。 ? 納稅人所在地為市區(qū)的，稅率為 7 % ； ? 納稅人所在地為縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5 % ； ? 納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為 1 ％。 ? 對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)而言是實際繳納的營業(yè)稅額。 ? 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加一般統(tǒng)稱“ 兩稅一費 ” ，由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收。 ? 契稅的征收對象是境內(nèi)土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，并普遍適
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