【正文】 保險利益 是投保人對 保險標(biāo)的 所具有的在法律的承認的利益，其構(gòu)成必須具備 三個要件 ： ⑴保險利益必須是 合法 利益 投保人或被保險人對保險標(biāo)的所具有的權(quán)利是必須符合法律規(guī)定，為法律承認的，受法律保護。 ⑵保險利益必須是一種具有 經(jīng)濟價值 的利益 即保險利益必須是可以用貨幣計量的經(jīng)濟利益 。 保險利益的存在形式因保險種類而有所區(qū)別。 ⑵ 人身保險的保險利益形式 人身保險 是以人的 身體或壽命 為 保險標(biāo)的 的保險。 我國 《 保險法 》 規(guī)定，投保人對下列人員具有保險利益： ? 本人； ? 配偶、子女、父母； ? 與投保人有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系的家庭成員、近親屬； ? 其他被保險人同意投保人為其訂立保險合同的，視為投保人對被保險人具有保險利益。 三、近因原則 近因原則 是保險事故發(fā)生后用來分清責(zé)任、確定責(zé)任的保險基本原則。保險中的近因是指造成保險標(biāo)的的損失的直接、有效、起決定作用的原因。 在保險實踐中，近因認定有 兩種規(guī)則 ： ? 排除遠因 ? 直接認定近因 在直接認定近因時，是按照 直接、有效、起決定作用 的標(biāo)準(zhǔn)來確定近因的，又有兩種情況： ⑴單一原因 指造成保險標(biāo)的損害的原因只有一種，就是近因。 ⑵兩個或兩個以上原因 ? 兩個或兩個以上原因連續(xù)發(fā)生，則最先發(fā)生的風(fēng)險因素或風(fēng)險事故是近因。 四、損害補償原則 損害補償原則 是處理財產(chǎn)保險賠案時遵循的基本原則，人身保險采用定值保險合同，一般不適用該原則。 ? 被保險人有權(quán)按照保險合同約定獲得全面、充分的賠償 ? 保險人對被保險人的賠償恰好使保險標(biāo)的恢復(fù)到保險事故發(fā)生前的狀態(tài) ? 保險補償以被保險人的實際損失為限，被保險人不能因保險賠償而獲利。 ⑴約束保險人履約 《 保險法 》 規(guī)定了保險賠償?shù)南嚓P(guān)業(yè)務(wù)流程，保障了被保險人的保險利益。 由損害補償原則派生出來的原則包括權(quán)益轉(zhuǎn)讓原則和分攤原則。 ? 權(quán)利代位 ? 物上代位 ⑵分攤原則 分攤原則是指在重復(fù)保險的情況下，當(dāng)保險事故發(fā)生后，各保險人采取適當(dāng)?shù)姆謹偡椒ǚ謸?dān)賠償責(zé)任。而 合同 就是這種合約精神的重要表現(xiàn)和保證。 保險合同除具有經(jīng)濟合同的一般特征外，還具有自己突出的特點，包括 —— 保險合同的 保障性 有三層含義： ? 保險合同是保險人對投保人的利益提供保障的約定，發(fā)生保險事故后，保險人必然對投保人的利益給予充分保證。 ? 保險合同就是保險人對投保人利益的保證。 實踐合同 就是當(dāng)事人之間意思表示一致，達成協(xié)議的同時交付合同中的標(biāo)的物后合同才正式成立； 諾成合同 是指 當(dāng)事人意思表示一致達成協(xié)議，合同就成立 。 ” 按照合同雙方當(dāng)事人權(quán)利的行使是否需要一定的代價，可以將合同分為 有償合同 和 無償合同 ， 保險合同是有償合同 。因此，合同雙方的利益獲得，都需要付出一定的代價，對雙方而言，合同都是有償合同。 投保人的義務(wù)是：繳付保險費 ； 保險人的義務(wù)是：發(fā)生保險事故時對投保人給予賠償或給付 。 保險合同是 對人合同 ，即是 基于 被保險人 利益的合同約定 。而財產(chǎn)保險雖然標(biāo)的是財產(chǎn)本身，但實際上 保險人是對被保險人的利益進行保障 ，而 不是對財產(chǎn)本身進行保證 ，所以，財產(chǎn)保險合同也是 對人合同 。 二、保險合同的要素 任何合同都有三個組成要素：主體、客體、內(nèi)容。具體而言 —— 合同的主體 就是合同中 權(quán)利和義務(wù)的行為主體 ，保險合同的主體當(dāng)然也是合同權(quán)利義務(wù)的承擔(dān)者，但具體來說 保險合同中的主體包括 當(dāng)事人、關(guān)系人和 中間人 。投保人是與保險人訂立合同，并按照約定支付保險費的義務(wù)人，必須對標(biāo)的有保險利益才能投保，在保險事故發(fā)生后他享有請求保險人向 被保險人 或者 受益人 賠償或給付保險金的 權(quán)利 。 被保險人 指其財產(chǎn)或人身受保險合同保障，享有 保險金請求權(quán) 的人。在人身保險中，他自己就是保險標(biāo)的。 受益人 是指由投保人、被保險人或者法律規(guī)定的享有保險金請求權(quán)的人。 ⑶ 保險合同的中間人 保險合同的 中間人 是指輔助保險合同訂立或履行的人，包括 保險代理人 和 保險經(jīng)紀人 。代理權(quán)的授受通過簽訂 代理合同 來完成。 保險合同的 客體 是指保險合同當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)所共同指向的 對象 ，是投保人或被保險人對保險標(biāo)的所具有的 保險利益 。 保險合同的 內(nèi)容 指保險合同約定的權(quán)利和義務(wù)，它是通過合同 條款 來確定的。 保險合同的成立有 三方面 要求 ： ⑴保險合同訂立的程序 保險合同的訂立程序有兩個重要環(huán)節(jié)：要約 ——投保，承諾 ——承保。 ⑶保險合同成立的時間 “ 投保人提出保險要求，保險人同意承保，并就合同條款達成協(xié)議，保險合同成立” 。我國規(guī)定 保險合同的生效條件 是 ——“保險合同成立后，投保人按照約定交付保險費；保險人按照約定的時間開始承擔(dān)保險責(zé)任 。通常有如下一些情形： 合同的變更 主要指合同 三要素 的變更。 ? 投保人 的變更需要被保險人同意。 ? 受益人 可由被保險人隨時變更，但必須通知保險人。 ? 合同內(nèi)容可以依法變更。 保險合同的 解除 是指根據(jù)法律規(guī)定，在合同有效期內(nèi)，當(dāng)事人 行使解除權(quán) 而 使保險合同效力終止 ?！?當(dāng)投保人解除合同使，保險人應(yīng)該按約定退還相應(yīng)的保險費?！?但保險人在一定條件下還是可以解除合同的，包括 —— ? 投保人違反如實告知義務(wù)； ? 投保人不按時交付保險費； ? 投保人、被保險人違約，不履行義務(wù)； ? 被保險人或受益人不當(dāng)行為。房地產(chǎn)保險產(chǎn)品是隨著市場的不斷擴大和深化而不斷成長，也在適應(yīng)市場變化過程中不斷壯大、發(fā)展。 房地產(chǎn)的財產(chǎn)損失風(fēng)險是指房地產(chǎn)標(biāo)的有遭受毀損、滅失的可能，其 原因 有 —— ⑴ 自然原因 各種自然災(zāi)害 ⑵社會原因 各種社會反?；顒? ⑶經(jīng)濟原因 主要指房地產(chǎn)價值的減少 責(zé)任風(fēng)險 是指由于社會團體或個人的侵權(quán)行為造成他人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，在法律上 負有經(jīng)濟賠償責(zé)任 的風(fēng)險。是房地產(chǎn)融資中最現(xiàn)實的風(fēng)險形態(tài)，是房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)必須重點應(yīng)對的風(fēng)險。 二、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中的財產(chǎn)損失保險 由于房地產(chǎn)的所有者、經(jīng)營者長期面對各種風(fēng)險，就非常有必要提供相應(yīng)的保險產(chǎn)品，分散風(fēng)險，規(guī)避風(fēng)險。這里，主要介紹與房地產(chǎn)保險相關(guān)的產(chǎn)品。國外通常稱“ 火災(zāi)保險 ”，我國通常稱企業(yè)財產(chǎn)保險，包括財產(chǎn)基本險 和 財產(chǎn)綜合險 。 ⑵ 企業(yè)財產(chǎn)保險的保險標(biāo)的范圍 ? 可保財產(chǎn) 合法、有權(quán) ——擁有保險利益 ? 不可保財產(chǎn) 不合法財產(chǎn) ⑶ 企業(yè)財產(chǎn)保險的保險責(zé)任 ? 基本險 賠償責(zé)任：火災(zāi)、雷擊、爆炸、高空墜物、避險和救險產(chǎn)生的損失 免責(zé)：戰(zhàn)爭、動亂、“自然災(zāi)害”、錯誤行為所產(chǎn)生的損失 ? 綜合險 賠償責(zé)任：火災(zāi)、雷擊、爆炸、高空墜物、避險和救險產(chǎn)生的損失、 “自然災(zāi)害” 免責(zé)：戰(zhàn)爭、動亂、錯誤行為所產(chǎn)生的損失 ⑷ 附加險 ? 基本險 “ 自然災(zāi)害 ” ? 綜合險 破壞性地震、水管爆裂 ⑸ 保險期限 一般為一年，即投保日 0時 0分開始，到周年日前一天的 24時 60分。 ? 房屋普通保險 ： 以交納保險費的形式投保，保險期滿后不退還保險費，續(xù)保需重新辦理保險手續(xù)。 ⑴ 保險房屋范圍 ? 被保險人自有房屋 ? 與他人共有房屋 ? 代他人看管的房屋 ? 租借他人的房屋 （ 后三項需經(jīng)保險人同意，并作出特別約定 ） ⑵ 不保房屋 ? 危房 ? 征用、拆遷和違章建設(shè)的房屋 ? 無人居住和看管的房屋 ? 在建房屋 ? 在分洪區(qū)、瀉洪區(qū)、洪水警戒線以下的房屋 ? 低值臨時窩棚 ? 非正規(guī)住房及其附屬建筑物 ⑶ 保險責(zé)任 ? 火災(zāi)、爆炸 ? 雷擊、洪水、冰雹、雪災(zāi)、崖崩、冰凌、泥石流、突發(fā)性地陷 ? 暴風(fēng)、暴雨造成房屋主要結(jié)構(gòu)倒塌 ? 空中運行物體墜落 ? 外來建筑物及其他物體倒塌 ? 其他約定事項 ⑷ 責(zé)任免除 ? 戰(zhàn)爭、軍事行動或暴力行為 ? 核輻射、核污染 ? 地震 ? 投保人及其關(guān)系人的故意 ? 其他約定事項 ⑸ 保險期限、保險費率、保險金額 保險期限 ： 房屋普通險的期限為 1年，房屋兩全保險為 1年、 3年、 5年三種。 保險金額 ： 由投保人自己決定，一般不超過房屋價值。是集財產(chǎn)損失與責(zé)任保險于一身的綜合保險。 ? 物質(zhì)損失 ： 一切與工程及施工有關(guān)的物質(zhì)損失，保險金額通常由保險人與被保險人協(xié)商決定。通常采取限額賠償。 ⑶ 保險責(zé)任及除外責(zé)任 保險責(zé)任 ： ? 自然災(zāi)害 ? 盜竊 ? 工人和技術(shù)人員的不當(dāng)行為 ? 原材料或工藝不善引起的事故 除外責(zé)任 ： ? 設(shè)計錯誤引起的損失 ? 自然減值、自然費用、非保險財產(chǎn)損失 ? 不良工藝引起的保險財產(chǎn)本身的損失及其處置費用 ? 其他約定事項 ⑷ 保險期限 保險期限為保單列明的建筑期限。 ⑹ 擴展條款 建工險可以根據(jù)投保人的要求，提供多種擴展條款，以達到被保險人的避險目的。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性 ——商品價值高、生產(chǎn)周期長、業(yè)務(wù)過程涉及的關(guān)系復(fù)雜、市場不確定因素很多等，使得其經(jīng)營過程中的風(fēng)險比一般商品高得多，因而非常有必要引入相關(guān)的保險產(chǎn)品，以分散不同主體的責(zé)任風(fēng)險。 ⑴ 雇主責(zé)任保險的責(zé)任范圍 責(zé)任范圍 ： ? 被保險人的雇員在從事職責(zé)時發(fā)生意外的經(jīng)濟賠償 ? 被保險人的雇員在從事職責(zé)時發(fā)生意外的醫(yī)藥費 ? 被保險人與雇員之間因本保險責(zé)任范圍內(nèi)的糾紛訴訟費用 除外責(zé)任 ： ? 戰(zhàn)爭、暴動、罷工、核輻射 ? 疾病以及由此而施行的內(nèi)外科手術(shù) ? 被保險人的重大過失行為 ? 被保險人對其承包人的雇員的經(jīng)濟賠償責(zé)任 ? 被保險人的雇員的故意行為 ⑵ 雇主責(zé)任保險的保險費率 通常根據(jù)職業(yè)和工種的風(fēng)險程度來規(guī)定費率標(biāo)準(zhǔn)，并依據(jù)賠償限額決定具體收費水平。 ⑴ 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險與職業(yè)責(zé)任保險 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險 ： 職業(yè)責(zé)任風(fēng)險是職業(yè)責(zé)任保險的前提，是指從事各種專業(yè)技術(shù)工作的單位或個人因工作上的失誤導(dǎo)致的損害賠償責(zé)任。建筑、工程技術(shù)人員責(zé)任保險是職業(yè)責(zé)任保險的一種，其保險標(biāo)的為因建筑師、工程技術(shù)人員的過失而造成合同對方或他人財產(chǎn)損失與人身傷害并由此導(dǎo)致的經(jīng)濟賠償責(zé)任。 ⑵ 職業(yè)責(zé)任保險的承保方式 主要有兩種： ? 以索賠為基礎(chǔ)的承保方式 ? 以事故發(fā)生為基礎(chǔ)的承保方式 在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，職業(yè)責(zé)任保險通常采用以索賠為基礎(chǔ)的承保方式，并規(guī)定前置期限為 3年。 ? 理賠 ： 通常規(guī)定一個累計最高賠償限額，訴訟費則在賠償限額之外。因此，開發(fā)商就需要將這些風(fēng)險分散或轉(zhuǎn)移出去，即相應(yīng)地由保險人為其承擔(dān)這些賠償責(zé)任，而開發(fā)商僅需要向保險人購買相應(yīng)的保險產(chǎn)品即可。 ⑴ 產(chǎn)品責(zé)任保險的責(zé)任范圍 承保責(zé)任 ： 由開發(fā)商銷售的供他人使用的房屋，由于房屋的缺陷等原因，在使用過程中對各種無過錯者造成的人身傷害或財產(chǎn)損失，需要由開發(fā)商承擔(dān)的賠償責(zé)任。 這樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品責(zé)任保險實際上就成了房地產(chǎn)開發(fā)商售后服務(wù)的重要業(yè)務(wù)，為房屋的消費者及其他相關(guān)人等提供