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房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場-在線瀏覽

2025-07-13 21:44本頁面
  

【正文】 ? (1)銷售的房地產(chǎn) 。 ? (3)營業(yè)的房地產(chǎn) 。 ? 五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類 ? 按照房地產(chǎn)的權(quán)益狀況,可以把房地產(chǎn)分為下列 20類: ? (1)“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 ? (3)“干凈”的房屋所有權(quán)和集體土地的房地產(chǎn)。 ? (5)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)。 ? (7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn),即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權(quán),如允許他人通行。 ? (9)有拖欠建設(shè)工程價款的房地產(chǎn)。 ? (11)臨時用地或臨時建筑的房地產(chǎn)。 ? (13)產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)。 ? (15)違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)。 ? (17)房地產(chǎn)的抵押權(quán)。 資料 房地產(chǎn)相關(guān)術(shù)語 ? 五證: ? 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 、 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 、 《 建筑工 程施工許可證 》 、 《 國有土地使用證 》 和 《 商品房預(yù)售許可證 》 ,簡稱“五證”。 ? 因為如果開發(fā)商未取得 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 是拿不到 《 國有土地使用證 》 的,未取得上述兩個 《 規(guī)劃許可 證 》 和 《 施工許可證 》 是拿不到 《 預(yù)售許可證 》 的。 ? 不可售公房: ? 已購公房:已購公房又稱售后公房,就是購買的公有住房。 ? 廉租房:我國的廉租房只租不售,出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。 ? 私房: ? 安居房:安居房指實施國家“安居 (或康居 )工程”而建設(shè)的住房 (屬于經(jīng)濟適用房的一類 )。 ? 經(jīng)濟適用房: ? 10酒店式公寓: ? 酒店式服務(wù)公寓的概念,始于 1994年,意為“酒店式的服務(wù),公寓式的管理”,市場定位很高。 ? 與傳統(tǒng)的酒店相比,酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色,而服務(wù)就更勝一籌了。 ? 1容積率:容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。 ? 1開間:住宅設(shè)計中,住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。住宅開間一般不超過 ? 1進深:在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。 ? 目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5米左右,不能任意擴大。 ? 16建筑密度:建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%),它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。對購房者而言,綠化率高為好。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 ? 20 、道路紅線:道路紅線是指城市道 ? 2建筑線:建筑線一般稱建筑控制線,是建筑物基底位置的控制線。而 8月份和年底的時侯,一般交易就比較清淡,這個時候,房價比較平穩(wěn),掛牌出售的業(yè)主也比較心急,這個時候出售購買,比較合適,有不少好房可以讓你慢慢挑選,還可打個比較合適的折扣。然后將問卷調(diào)查中置業(yè)者期望價格的平均值上浮 10%到 15%左右,就是消費者能夠承受的心理價格。 ? 公開宣傳定律 ? 不用統(tǒng)計就可以認(rèn)定,報紙和網(wǎng)絡(luò)說房價漲的遠(yuǎn)比說房價跌的多得多。一份報紙會拿著房產(chǎn)商的廣告費,再大量刊登客觀公允的認(rèn)為房價會下跌的文章嗎 ? ? 路牌廣告定律 ? 作為地產(chǎn)業(yè)附屬的地產(chǎn)廣告業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是正關(guān)聯(lián)的。與這一定律關(guān)聯(lián)的還有裝修公司的廣告多少、裝修公司的發(fā)展程度。這是異地投資,判斷房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ亩?——房地產(chǎn)潛力與電線桿干凈程度成反比 !這個與我們通常的想法相反,它客觀地提示了外來人口的數(shù)量和需求潛力。這包含有兩層意思:一個城市當(dāng)?shù)鼐频陜r格高,其所在的周邊物業(yè)價格也高 。 ? 酒店發(fā)票定律 ? 一個地區(qū)的高檔酒店里面不拿發(fā)票的人越多,說明該地區(qū)白領(lǐng)消費能力越強,該地區(qū)的主力消費群是高消費白領(lǐng) 。 ? 客廳定律 ? 指步行 10分鐘內(nèi)小吃店和咖啡廳的數(shù)目,反映生活便利度和配套成熟度的定律。確定會所的功能 。同理,還可以推出類似“服務(wù)業(yè)定律”、“學(xué)區(qū)定律”、“酒店定律” …… ? 大排面定律 ? 即一個樓盤合理的均價,是這個樓盤半徑 500米內(nèi)小吃店里一碗排骨面價格的1000倍。反之,房價就有虛高的成分。 ? 在現(xiàn)今社會,房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付。 ? 二、房地產(chǎn)價格的形成條件 ? 房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品一樣,之所以有價格 (價值 )是因為 ? 有用 ? 稀缺 ? 有需求。如小到個人之間的打架,大到國家之間的戰(zhàn)爭,物品最后由勝者獲得。如像有些人那樣發(fā)揚高尚風(fēng)格,即使自己需要,也將物品讓與他人。即采取隨機的方式分配物品,誰的運氣好,物品就歸誰。即誰排在最前面,物品就歸誰。 ? ⑤計劃。但這在實際中往往演變?yōu)榘礄?quán)力大小或關(guān)系好壞進行分配。即誰愿意且能夠付出的金錢最多,物品就歸誰。一般物品是勞動的產(chǎn)物,而土地本質(zhì)上不是勞動創(chuàng)造的,是大自然的恩賜。地價本質(zhì)上不是“ 勞動價值” 的貨幣表現(xiàn),是地租的資本化。 利息率 ? (2)折舊不同。 ? 而土地由于具有不可毀滅性,不能再生產(chǎn),其價格通常隨著時間的流逝而上升,所以不僅無折舊,而且會自然增值。 ? (3)價格差異不同。 ? 土地由于具有獨一無二的特性,所以基本上是一宗土地一個價格,而且不同土地之間的價格差異較大,有的寸土寸金,如大城市商業(yè)中心的土地,有的可能價值很低,如偏遠(yuǎn)的荒漠土地。 ? 一般物品的市場為較完全市場,形成的價格較客觀,而土地市場為典型的不完全市場,地價的形成受主觀因素的影響較大?!? ? (5)價格形成時間不同。 ? 土地由于具有獨一無二的特性,相互之間難以比較,其所形成的市場為不完全市場,而且價值量大,交易通常需要經(jīng)過較長時間的慎重考慮后才能達(dá)成,所以地價形成的時間通常較長。 ? 地價與一般物品的價格雖然都受供求變化的影響,但因土地的數(shù)量難以增減且不可移動,所以其供給彈性較小。 ? 從全社會的角度來看,土地的自然供給是完全無彈性的,不會隨著地價的變化而增減。 ? 因為土地往往可以在不同用途之間進行選擇,從而一種用途可以擠占其他用途的土地。 ? 另外,在土地一級市場被政府 “ 獨家” 壟斷的情況下,地價會主要受政府土地供應(yīng)數(shù)量的影響。 ? 如果需要求取價格 (相當(dāng)于本金 ), 只要把握租金 (相當(dāng)于利息 )與資本化率或報酬率 (相當(dāng)于利息率,通常簡稱利率 ), 將租金資本化即可 。 ? (2)房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大 ? (3)房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格 ? (4)房地產(chǎn)價格形成的時間較長 ? (5)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況,如買賣雙方的偏好、討價還價能力、感情沖動的影響。 ? ②交易對象本身具備市場性。 ? ④買者和賣者都不受任何壓力,完全出于自愿。 ? ⑥買者和賣者都具有完全信息。 ? 在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低,其次是招標(biāo)方式,拍賣方式出讓的地價最高。原始價值 (original value) 簡稱原值、原價,也稱為歷史成本、原始購置成本,是指一項資產(chǎn)在當(dāng)初取得時實際發(fā)生的成本。 ? 公允價值 (fair value)是指在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。或者假設(shè)把該資產(chǎn)拿到市場上去交易,它最可能實現(xiàn)的價格。 ? 3,市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價 ? 在城鎮(zhèn)住房制度改革中,出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價就屬于政府定價。 ? 標(biāo)定地價是指政府根據(jù)管理需要,評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的土地使用權(quán)價格。 ? 5,總價格、單位價格和樓面地價 ? 樓面地價=土地總價 247。土地面積 ? 容積率 =規(guī)劃建筑總面積 247。樓面地價 ? 認(rèn)識樓面地價的作用十分重要。 ? 例如,有甲、乙兩塊土地,甲土地的單價為 700元 / m2時,乙土地的單價為 510元 /m2, 如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同,毫無疑問甲土地比乙土地貴 (每平方米土地面積貴 190元 ), 此時明智的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。 ? 6,起價、標(biāo)價、成交價和均價 ? 這是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組房地產(chǎn)價格。 ? 這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價格,甚至這種價格的商品房不存在,僅是在宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價格。 ? 標(biāo)價也稱為報價、表格價,是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格,即賣方的要價。 ? 商品房價格的構(gòu)成為: ? (一)成本構(gòu)成: ? 土地征用(出讓)及拆遷補償費; ? 前期工程費; ? 建筑安裝工程費; ? 附屬公共配套設(shè)施費; ? 公共基礎(chǔ)設(shè)施費; ? 管理費用; ? 銷售費用; ? 財務(wù)費用; ? 公共設(shè)施專項維修資金。提取基數(shù)為本條第一項前五目之和,具體比例為: ? 經(jīng)濟適用房的利潤,最高不得超過3%; ? 普通住宅房的平均利潤率,最高不得超過 8%; ? 高檔住宅房和非住宅商品房的利潤率,由開發(fā)經(jīng)營單位自主確定。 ? (四)住宅差價: ? 區(qū)位差價,按照同級政府建設(shè)、國土、價格部門共同確定并公布的地段劃分增減價 ? 格; ? 樓層、朝向差價,由價格主管部門根據(jù)本地具體情況確定,但增減差價總額的代數(shù)和應(yīng)當(dāng)?shù)扔诹悖? ? 質(zhì)量差價,由價格主管部門根據(jù)建筑工程質(zhì)量管理部門確認(rèn)的優(yōu)良工程,在商品房建筑安裝工程造價的基數(shù)上加價 1. 5%。 區(qū)位差價 177。 朝向差價+優(yōu)良工程加價。 第五節(jié) 房地產(chǎn)估價原則 ? 房地產(chǎn)估價的原則有: ? ①獨立客觀公正原則 ? ②合法原則 ? ③最高最佳使用原則 ? ④估價時點 ? ⑤替代原則 ? ⑥謹(jǐn)慎原則 ? 合法原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是在估價對象依法判定的權(quán)益下的價值。 ? 現(xiàn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬證書有房屋權(quán)屬證書、土地權(quán)屬證書或者統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。 ? 土地權(quán)屬證書有 《 國有土地使用證 》 、 《 集體土地所有證 》 、 《 集體土地使用證 》 和 《 土地他項權(quán)利證明書 》 四種。統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書有 《 房地產(chǎn)權(quán)證 》 、 《 房地產(chǎn)共有權(quán)證 》 和 《 房地產(chǎn)他項權(quán)證 》 三種。 ? 例如,如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等,那么,對該宗土地進行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。 ? 最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行,經(jīng)過充分合理的論證,能夠使估價對象的價值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。 ? ②最佳規(guī)模 。 ? 收益遞增遞減原理可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。它也可以幫助確定最佳集約度和最佳規(guī)模。它可以幫助我們確定最佳使用。 ? 當(dāng)估價對象已做了某種使用,則在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提做下列之一的判斷和選擇,并應(yīng)在估價報告中予以說明: ? (1)保持現(xiàn)狀前提。 ? (3)轉(zhuǎn)換用途前提。 ? 估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果是由估價目的決定的某個特定時間的價值。 ? 類似房地產(chǎn)是指其實物、權(quán)益、區(qū)位狀況均與估價對象的實物、權(quán)益、區(qū)位狀況相同或相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)。同一供求范
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