【正文】 房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權房、系統(tǒng)房。 ? 廉租房：我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 ? 私房： ? 安居房：安居房指實施國家“安居 (或康居 )工程”而建設的住房 (屬于經(jīng)濟適用房的一類 )。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭，特別是對 4㎡ 以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 ? 經(jīng)濟適用房： ? 10酒店式公寓： ? 酒店式服務公寓的概念，始于 1994年，意為“酒店式的服務，公寓式的管理”，市場定位很高。 ? 它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。 ? 與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務公寓在硬件配套設施上毫不遜色，而服務就更勝一籌了。 ? 酒店式服務公寓與傳統(tǒng)酒店的本質區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質上來說，它是擁有私家產(chǎn)權的酒店。 ? 1容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在 1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為 . ? 1得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元 )建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積。套 (單元 )建筑面積 =套內(nèi)建筑面積 +分攤得公用建筑面積。 ? 1開間：住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過 ? 1進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。 ? 進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。 ? 目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在 5米左右，不能任意擴大。 ? 15共有建筑面積分攤系數(shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。 ? 16建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率 (%)，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 ? 1綠化率：綠化率是指項目規(guī)劃建設用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。 ? 18層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 ? 1凈高：凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 ? 20 、道路紅線：道路紅線是指城市道 ? 2建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。 ? 22 、 SOHO 資料 房地產(chǎn)業(yè) 23條通俗定律 ? 從眾心理定律 ? 感覺閾限定律 ? 黃金季節(jié)定律 ? 一般來說， 5月份和 10月份是房產(chǎn)交易的旺季，房價也是在這個時候漲上去的 。而 8月份和年底的時侯，一般交易就比較清淡，這個時候，房價比較平穩(wěn)，掛牌出售的業(yè)主也比較心急，這個時候出售購買，比較合適，有不少好房可以讓你慢慢挑選，還可打個比較合適的折扣。 ? 銷售調(diào)查定律 ? 在銷售現(xiàn)場內(nèi)進行 500份以上的問卷調(diào)查，通過這種方式來判斷置業(yè)者對該樓盤的心理承受價格。然后將問卷調(diào)查中置業(yè)者期望價格的平均值上浮 10%到 15%左右，就是消費者能夠承受的心理價格。這種定律對價格的判斷非常準確，比任何其它的調(diào)查數(shù)據(jù)都精確。 ? 公開宣傳定律 ? 不用統(tǒng)計就可以認定，報紙和網(wǎng)絡說房價漲的遠比說房價跌的多得多。為什么 ?例如上海某份售價為 ，每賣出一份，報社就能有 1元的收入，公開的秘密就是因為有廣告收入。一份報紙會拿著房產(chǎn)商的廣告費，再大量刊登客觀公允的認為房價會下跌的文章嗎 ? ? 路牌廣告定律 ? 作為地產(chǎn)業(yè)附屬的地產(chǎn)廣告業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是正關聯(lián)的。路牌地產(chǎn)廣告越多，代表地產(chǎn)業(yè)越繁榮。與這一定律關聯(lián)的還有裝修公司的廣告多少、裝修公司的發(fā)展程度。 ? 電線桿干凈定律 ? 指馬路上電線桿或圍墻等被小廣告亂張貼侵占的程度。這是異地投資，判斷房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ亩?——房地產(chǎn)潛力與電線桿干凈程度成反比 !這個與我們通常的想法相反，它客觀地提示了外來人口的數(shù)量和需求潛力。 ? 酒店價格定律 ? 酒店價格與房價成正比。這包含有兩層意思：一個城市當?shù)鼐频陜r格高，其所在的周邊物業(yè)價格也高 。一個城市酒店價格在上漲，通常該地區(qū)或者該城市房價也上漲，反之亦然。 ? 酒店發(fā)票定律 ? 一個地區(qū)的高檔酒店里面不拿發(fā)票的人越多，說明該地區(qū)白領消費能力越強，該地區(qū)的主力消費群是高消費白領 。高品質小戶型適合該地區(qū)。 ? 客廳定律 ? 指步行 10分鐘內(nèi)小吃店和咖啡廳的數(shù)目，反映生活便利度和配套成熟度的定律。這個定律適用于：投資出租型住宅和 SOHO公寓 。確定會所的功能 。確定新新人類的生活成本。同理，還可以推出類似“服務業(yè)定律”、“學區(qū)定律”、“酒店定律” …… ? 大排面定律 ? 即一個樓盤合理的均價，是這個樓盤半徑 500米內(nèi)小吃店里一碗排骨面價格的1000倍。如果大排檔上賣的“大排面”一碗 4元錢，那么這個地方標準的房地產(chǎn)價格就應該是 4000元 /m2如果你發(fā)現(xiàn)面價是 5元錢一碗，而附近的房價只是 3000元 /m2那你應該毫不猶豫地投資。反之，房價就有虛高的成分。 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值 ? 一、房地產(chǎn)價格的含義 ? 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價 ——貨幣額、商品或其他有價物。 ? 在現(xiàn)今社會，房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，但也可以用實物、勞務等其他形式來償付。 ? 例如： 以房地產(chǎn)作價入股換取設備、技術等。 ? 二、房地產(chǎn)價格的形成條件 ? 房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟物品一樣，之所以有價格 (價值 )是因為 ? 有用 ? 稀缺 ? 有需求。 ? 歸納起來，古今中外主要有以下 6 種分配方式： ? ①武力。如小到個人之間的打架，大到國家之間的戰(zhàn)爭，物品最后由勝者獲得。 ? ②禮讓。如像有些人那樣發(fā)揚高尚風格，即使自己需要，也將物品讓與他人。 ? ③抽簽。即采取隨機的方式分配物品，誰的運氣好，物品就歸誰。 ? ④排隊。即誰排在最前面，物品就歸誰。 這實質上是把物品給予那些最愿意花時間等待的人。 ? ⑤計劃。如在傳統(tǒng)的社會主義計劃經(jīng)濟下憑下達的指標或票證、領導批條子獲得物品。但這在實際中往往演變?yōu)榘礄嗔Υ笮』蜿P系好壞進行分配。 ? ⑥價格。即誰愿意且能夠付出的金錢最多，物品就歸誰。 ? 三、房地產(chǎn)價格的特征 ? （一）地價與一般物品價格的不同 ? 地價與一般物品價格的不同主要表現(xiàn)在下列 6 個方面： ? (1)生產(chǎn)成本不同。一般物品是勞動的產(chǎn)物，而土地本質上不是勞動創(chuàng)造的，是大自然的恩賜。 ? 一般物品的價格是“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)，圍繞著“ 勞動價值” 而上下波動 。地價本質上不是“ 勞動價值” 的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化。 ? 地價 = 地租 247。 利息率 ? (2)折舊不同。一般物品有折舊。 ? 而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而上升，所以不僅無折舊，而且會自然增值。 ? 但中國有期限的出讓土地使用權是一個特例，在這種情況下土地應計提折舊。 ? (3)價格差異不同。 ? 一般物品，如電視機、汽車，人們可以大量制造，同一品牌、 同一型號的很多，因此其價格較一致。 ? 土地由于具有獨一無二的特性，所以基本上是一宗土地一個價格，而且不同土地之間的價格差異較大，有的寸土寸金，如大城市商業(yè)中心的土地，有的可能價值很低，如偏遠的荒漠土地。 ? (4)市場性質不同。 ? 一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為典型的不完全市場，地價的形成受主觀因素的影響較大。 ? 馬克思曾說過：“必須牢牢記住，那些本身沒有任何價值，即不是勞動產(chǎn)品的東西(如土地 ), 或者至少不能由勞動再生產(chǎn)的東西 (如古董，某些名家的藝術品等等 ) 的價格，可以由一系列非常偶然的情況來決定?！? ? (5)價格形成時間不同。 ? 一般物品價格形成的時間通常較短。 ? 土地由于具有獨一無二的特性，相互之間難以比較，其所形成的市場為不完全市場，而且價值量大，交易通常需要經(jīng)過較長時間的慎重考慮后才能達成，所以地價形成的時間通常較長。 ? (6)供求變化不同。 ? 地價與一般物品的價格雖然都受供求變化的影響，但因土地的數(shù)量難以增減且不可移動，所以其供給彈性較小。 ? 因此，地價多受需求的影響，并且對土地的需求是一種 “引致” 需求，即由對土地上的產(chǎn)品和服務的需求而引起的需求。 ? 從全社會的角度來看，土地的自然供給是完全無彈性的，不會隨著地價的變化而增減。 ? 但值得注意的是，對于某種特定用途的土地來說，土地的供給是有彈性的。 ? 因為土地往往可以在不同用途之間進行選擇，從而一種用途可以擠占其他用途的土地。 ? 例如，商業(yè)可以擠占居住用地，住宅可以擠占工業(yè)用地，工業(yè)可以擠占農(nóng)業(yè)用地。 ? 另外，在土地一級市場被政府 “ 獨家” 壟斷的情況下，地價會主要受政府土地供應數(shù)量的影響。 （二）房地產(chǎn)價格的特征 ? (1)房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金 ? 房地產(chǎn)的價格與租金的關系，類似于本金與利息的關系。 ? 如果需要求取價格 (相當于本金 ), 只要把握租金 (相當于利息 )與資本化率或報酬率 (相當于利息率，通常簡稱利率 ), 將租金資本化即可 。 ? 相反，如果需要求取租金，只要把握價格和資本化率，也可求得。 ? (2)房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大 ? (3)房地產(chǎn)價格實質上是房地產(chǎn)權益的價格 ? (4)房地產(chǎn)價格形成的時間較長 ? (5)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況，如買賣雙方的偏好、討價還價能力、感情沖動的影響。 四、房地產(chǎn)價格和價值的種類 ? 1，成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ? 嚴格地說，正常成交價格的形成條件有以下 7個： ? ①公開市場。 ? ②交易對象本身具備市場性。 ? ③眾多的買者和賣者。 ? ④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。 ? ⑤ “經(jīng)濟人假定” 。 ? ⑥買者和賣者都具有完全信息。 ? ⑦適當?shù)钠陂g完成交易。 ? 在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標方式，拍賣方式出讓的地價最高。 ? 2，原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值 ? 。原始價值 (original value) 簡稱原值、原價，也稱為歷史成本、原始購置成本，是指一項資產(chǎn)在當初取得時實際發(fā)生的成本。 ? 賬面價值 (book value)也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。 ? 公允價值 (fair value)是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務清償?shù)慕痤~。 ? 市場價值也稱為實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格 。或者假設把該資產(chǎn)