【正文】 )在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。 ? (3)熟地：是指具有較完善的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 ? (9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機場、碼頭、醫(yī)院、學校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。 ? (6)娛樂房地產(chǎn)：是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。 ? (2)商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發(fā)市場等。 ? Real property=土地 +土地上的人工物 +權益 ? Real estate和 real property雖然有上述嚴格區(qū)分，但在一般情況下經(jīng)常是相互通用、不加以區(qū)分的，大多使用 real estate一詞。在英國， property也是指房地產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)的區(qū)位 (location) ：是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設施等方面。 ? ②宅基地使用權 ? ③土地承包經(jīng)營權 ? 房地產(chǎn)的實物和權益在價值決定中都很重要。 ? 例如：商品住宅中，入戶門以內(nèi)屬于單獨所有 。 ? (5)租賃權。 ? 三、權益和區(qū)位的含義 ? (一 )、房地產(chǎn)權益的含義 ? 房地產(chǎn)的權益： ? 目前，我國房地產(chǎn)權利的種類主要有： ? (1)所有權 。 ? (三 )、其他地上定著物 \附屬物的含義 ? 附屬物：是指附屬于或結合于土地或建筑物，從而構成土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉移而一同轉移的物。 ? (二 )、建筑物的含義 ? 建筑物是一種地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。 ? 對于房地產(chǎn)金融來說，土地不是平面的，而是一個三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 ? 例如，馬克思 (KarlMarx， 1818—1883)認為：“經(jīng)濟學上所說的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動對象。 ? 二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義 ? (一 )、土地的含義 ? 3種不同的認識和定義： ? (1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直觀的認識。 ? 理解房地產(chǎn)的定義，可以從三個方面來理解，房地產(chǎn)的三要素。 ? (1)、實物 。 ? (2)、土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。” ? 英國著名經(jīng)濟學家馬歇爾 (A1fredMarshall， 1842—1924)認為：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈與的物質(zhì)和力量。一宗土地的空間范圍可分為以下 3層： ? ①地球表面，簡稱地表 。 ? 廣義的建筑物既包括房屋，也包括構筑物。 ? 其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值受到明顯損害。 ? (2)土地使用權 。 ? 房地產(chǎn)所有權可分為： ? (1)單獨所有 。樓梯間屬于共同所以 。 ? 例如一幢房屋，其價值既受建筑結構、設備、裝飾裝修、完損程度等實物狀況的影響，又受產(chǎn)權是否完整等權益狀況的影響。 ? “l(fā)ocation， location and location”是西方認為的投資房地產(chǎn)最重要的三點，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。 ? (三 )、 real estate和 real property ? 在英語中，房地產(chǎn)的名稱為 real estate和 real property，但兩者的含義不完全相同。 第二節(jié) 房地產(chǎn)分類 ? 一、按照房地產(chǎn)用途的分類 ? 按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，然后可以具體分為下列 10類： ? (1)居住房地產(chǎn)： ? 可分為住宅和集體宿舍兩類。 ? (3)辦公房地產(chǎn)： ? 可分為商務辦公樓 (俗稱寫字樓 )和行政辦公樓兩類。 ? (7)工業(yè)房地產(chǎn)：包括廠房、倉庫等。 ? (10)綜合房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上 (含兩種 )用途的房地產(chǎn)。 ? 熟地按照基礎設施完備程度，又可以分為 ? “三通一平”，一般是指路通、水通、電通和場地平整 。該房地產(chǎn)不一定正在開發(fā)建設之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。 ? 其中，新建的商品房按照裝飾裝修狀況，又可以分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。 ? (2)出租的房地產(chǎn) 。 ? (2)“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產(chǎn)。 ? (6)有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)。 ? (10)已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)。 ? (14)被依法查封、采取財產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。 ? (19)房地產(chǎn)的空間利用權。 ? 公房：公房也稱公有住房，國有住宅。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 ? 它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。例如，在 1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為 . ? 1得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元 )建筑面積之比。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。 ? 15共有建筑面積分攤系數(shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。 ? 18層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。 ? 22 、 SOHO 資料 房地產(chǎn)業(yè) 23條通俗定律 ? 從眾心理定律 ? 感覺閾限定律 ? 黃金季節(jié)定律 ? 一般來說， 5月份和 10月份是房產(chǎn)交易的旺季，房價也是在這個時候漲上去的 。這種定律對價格的判斷非常準確，比任何其它的調(diào)查數(shù)據(jù)都精確。路牌地產(chǎn)廣告越多，代表地產(chǎn)業(yè)越繁榮。 ? 酒店價格定律 ? 酒店價格與房價成正比。高品質(zhì)小戶型適合該地區(qū)。確定新新人類的生活成本。 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格和價值 ? 一、房地產(chǎn)價格的含義 ? 房地產(chǎn)價格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價 ——貨幣額、商品或其他有價物。 ? 歸納起來，古今中外主要有以下 6 種分配方式： ? ①武力。 ? ③抽簽。 這實質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時間等待的人。 ? ⑥價格。 ? 一般物品的價格是“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)，圍繞著“ 勞動價值” 而上下波動 。一般物品有折舊。 ? 一般物品，如電視機、汽車，人們可以大量制造，同一品牌、 同一型號的很多，因此其價格較一致。 ? 馬克思曾說過：“必須牢牢記住，那些本身沒有任何價值，即不是勞動產(chǎn)品的東西(如土地 ), 或者至少不能由勞動再生產(chǎn)的東西 (如古董，某些名家的藝術品等等 ) 的價格，可以由一系列非常偶然的情況來決定。 ? (6)供求變化不同。 ? 但值得注意的是，對于某種特定用途的土地來說，土地的供給是有彈性的。 （二）房地產(chǎn)價格的特征 ? (1)房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金 ? 房地產(chǎn)的價格與租金的關系，類似于本金與利息的關系。 四、房地產(chǎn)價格和價值的種類 ? 1，成交價格、市場價格、理論價格和評估價值 ? 嚴格地說，正常成交價格的形成條件有以下 7個： ? ①公開市場。 ? ⑤ “經(jīng)濟人假定” 。 ? 2，原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值 ? 。 ? 市場價值也稱為實際價值，是指一項資產(chǎn)現(xiàn)時在市場上實際所值的價格 。 ? 4，基準地價、標定地價和房屋重置價格 ? 基準地價是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點法定最高出讓年限國有土地使用權的平均價格。規(guī)劃建筑面積 ? 土地單價 =土地總價 247。 ? 在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反 映土地價格水平的高低。 ? 起價是指所銷售的商品房的最低價格。 ? 7，評估價、保留價、起拍價、應價和成交價 商品房價格的構成 ? 商品房價格的制走，應當以合理成本為基礎、市場供求為導向，兼顧國家、企業(yè)和消費者三者利益，并結合區(qū)位、樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實行差別作價。 ? （三）稅金。 層次差價 177。 ? 在依法判定的權利類型及歸屬方面，一般應以房地產(chǎn)權屬證書等其他合法權屬證明為依據(jù)。 ? 當縣級以上地方人民政府由一個部門統(tǒng)一負責房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書。 ? 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價結果是在估價對象最高最佳使用下的價值。 ? ③最佳集約度。 ? 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。 ? (2)裝修改造前提。 ? 替代原則要求房地產(chǎn)估價結果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 第六節(jié) 房地產(chǎn)評估方法之一收益法 ? 一、收益法的基本原理 ? 1 收益法的概念 ? 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。預期原理說明，決定房地產(chǎn)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。 ? 報酬資本化法最一般公式 ? V=A1/(1+Y1) +A2/(1+Y1)(1+Y2) +…An/(1+Y1)(1+Y2)…(1+Yn) ? 在實際估價中，一般假設報酬率長期維持不變，即 Yl＝ Y2＝ Y3＝ … ＝ Yn＝ Y，則上述公式可簡化為： ? V=A1/(1+Y) +A2/(1+Y)2 +…An/(1+Y)n ? 收益年限為有限年的公式 ? V=A/Y[11/(1+Y)n] ? 此公式的假設前提是： ? ①凈收益每年不變?yōu)?A； ? ②報酬率不等于零為 Y； ? ③收益年限為有限年 n。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下： ? V=A/Y[11/(1+Y)n] ? =8/%[1/(1+%)506] ? ＝ 91． 52(萬元 ) ? 某宗房地產(chǎn)預計未來每年的凈收益為 8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為 ％。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn) 50年土地使用權下的價格求取如下： ? VN=3000=A/8%[11/(1+8%)30] 求出 A，再代入 ? Vn=A/10%[11/(1+10%)50]，求出 V50＝ 2 642． 00(元／㎡ ) 比較不同年限價格的高低 ? 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價 2021元／㎡，乙房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價 l 800元／㎡。 ? 某宗 50年出讓土地使用權的工業(yè)用地，所處地段的基準地價為： 1200元／ m2，在評估基準地價時設定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報酬率為 10％。 ? 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為 2021元／㎡，年凈收益為 200元／㎡，報酬率為 10％。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場租金較