【正文】 )在建工程：是指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)。 ? (3)熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 ? (9)特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。 ? (6)娛樂房地產(chǎn)：是指供人消遣使用的房地產(chǎn)，包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院、高爾夫球場等。 ? (2)商業(yè)房地產(chǎn)：是指供出售商品使用的房地產(chǎn)，包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級市場、批發(fā)市場等。 ? Real property=土地 +土地上的人工物 +權(quán)益 ? Real estate和 real property雖然有上述嚴(yán)格區(qū)分，但在一般情況下經(jīng)常是相互通用、不加以區(qū)分的，大多使用 real estate一詞。在英國， property也是指房地產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)的區(qū)位 (location) ：是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。 ? ②宅基地使用權(quán) ? ③土地承包經(jīng)營權(quán) ? 房地產(chǎn)的實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。 ? 例如：商品住宅中，入戶門以內(nèi)屬于單獨(dú)所有 。 ? (5)租賃權(quán)。 ? 三、權(quán)益和區(qū)位的含義 ? (一 )、房地產(chǎn)權(quán)益的含義 ? 房地產(chǎn)的權(quán)益： ? 目前，我國房地產(chǎn)權(quán)利的種類主要有： ? (1)所有權(quán) 。 ? (三 )、其他地上定著物 \附屬物的含義 ? 附屬物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物。 ? (二 )、建筑物的含義 ? 建筑物是一種地上定著物，有廣義和狹義兩種含義。 ? 對于房地產(chǎn)金融來說，土地不是平面的，而是一個(gè)三維立體空間，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 ? 例如，馬克思 (KarlMarx， 1818—1883)認(rèn)為：“經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說的土地是指未經(jīng)人的幫助而自然存在的一切勞動對象。 ? 二、土地、建筑物和其他地上定著物的含義 ? (一 )、土地的含義 ? 3種不同的認(rèn)識和定義： ? (1)、土地是指田地、地面，即一般人通常最直觀的認(rèn)識。 ? 理解房地產(chǎn)的定義，可以從三個(gè)方面來理解，房地產(chǎn)的三要素。 ? (1)、實(shí)物 。 ? (2)、土地是指“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)?！? ? 英國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾 (A1fredMarshall， 1842—1924)認(rèn)為：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈與的物質(zhì)和力量。一宗土地的空間范圍可分為以下 3層： ? ①地球表面，簡稱地表 。 ? 廣義的建筑物既包括房屋，也包括構(gòu)筑物。 ? 其他地上定著物與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經(jīng)濟(jì)的，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者會使土地、建筑物的價(jià)值受到明顯損害。 ? (2)土地使用權(quán) 。 ? 房地產(chǎn)所有權(quán)可分為： ? (1)單獨(dú)所有 。樓梯間屬于共同所以 。 ? 例如一幢房屋，其價(jià)值既受建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修、完損程度等實(shí)物狀況的影響，又受產(chǎn)權(quán)是否完整等權(quán)益狀況的影響。 ? “l(fā)ocation， location and location”是西方認(rèn)為的投資房地產(chǎn)最重要的三點(diǎn)，即“第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位”。 ? (三 )、 real estate和 real property ? 在英語中，房地產(chǎn)的名稱為 real estate和 real property，但兩者的含義不完全相同。 第二節(jié) 房地產(chǎn)分類 ? 一、按照房地產(chǎn)用途的分類 ? 按照房地產(chǎn)的用途，首先可以把房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)和非居住房地產(chǎn)兩大類，然后可以具體分為下列 10類： ? (1)居住房地產(chǎn)： ? 可分為住宅和集體宿舍兩類。 ? (3)辦公房地產(chǎn)： ? 可分為商務(wù)辦公樓 (俗稱寫字樓 )和行政辦公樓兩類。 ? (7)工業(yè)房地產(chǎn)：包括廠房、倉庫等。 ? (10)綜合房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上 (含兩種 )用途的房地產(chǎn)。 ? 熟地按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，又可以分為 ? “三通一平”，一般是指路通、水通、電通和場地平整 。該房地產(chǎn)不一定正在開發(fā)建設(shè)之中，也可能停工了多年，因此在建工程包括停緩建工程。 ? 其中，新建的商品房按照裝飾裝修狀況，又可以分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房。 ? (2)出租的房地產(chǎn) 。 ? (2)“干凈”的房屋所有權(quán)和劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)。 ? (6)有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)。 ? (10)已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)。 ? (14)被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。 ? (19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)。 ? 公房：公房也稱公有住房，國有住宅。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。 ? 它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。例如，在 1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為 . ? 1得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套(單元 )建筑面積之比。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。 ? 15共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。 ? 18層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。 ? 22 、 SOHO 資料 房地產(chǎn)業(yè) 23條通俗定律 ? 從眾心理定律 ? 感覺閾限定律 ? 黃金季節(jié)定律 ? 一般來說， 5月份和 10月份是房產(chǎn)交易的旺季，房價(jià)也是在這個(gè)時(shí)候漲上去的 。這種定律對價(jià)格的判斷非常準(zhǔn)確，比任何其它的調(diào)查數(shù)據(jù)都精確。路牌地產(chǎn)廣告越多，代表地產(chǎn)業(yè)越繁榮。 ? 酒店價(jià)格定律 ? 酒店價(jià)格與房價(jià)成正比。高品質(zhì)小戶型適合該地區(qū)。確定新新人類的生活成本。 第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值 ? 一、房地產(chǎn)價(jià)格的含義 ? 房地產(chǎn)價(jià)格是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價(jià) ——貨幣額、商品或其他有價(jià)物。 ? 歸納起來，古今中外主要有以下 6 種分配方式： ? ①武力。 ? ③抽簽。 這實(shí)質(zhì)上是把物品給予那些最愿意花時(shí)間等待的人。 ? ⑥價(jià)格。 ? 一般物品的價(jià)格是“勞動價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)，圍繞著“ 勞動價(jià)值” 而上下波動 。一般物品有折舊。 ? 一般物品，如電視機(jī)、汽車，人們可以大量制造，同一品牌、 同一型號的很多，因此其價(jià)格較一致。 ? 馬克思曾說過：“必須牢牢記住，那些本身沒有任何價(jià)值，即不是勞動產(chǎn)品的東西(如土地 ), 或者至少不能由勞動再生產(chǎn)的東西 (如古董，某些名家的藝術(shù)品等等 ) 的價(jià)格，可以由一系列非常偶然的情況來決定。 ? (6)供求變化不同。 ? 但值得注意的是，對于某種特定用途的土地來說，土地的供給是有彈性的。 （二）房地產(chǎn)價(jià)格的特征 ? (1)房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金 ? 房地產(chǎn)的價(jià)格與租金的關(guān)系，類似于本金與利息的關(guān)系。 四、房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類 ? 1，成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值 ? 嚴(yán)格地說，正常成交價(jià)格的形成條件有以下 7個(gè)： ? ①公開市場。 ? ⑤ “經(jīng)濟(jì)人假定” 。 ? 2，原始價(jià)值、賬面價(jià)值、公允價(jià)值和市場價(jià)值 ? 。 ? 市場價(jià)值也稱為實(shí)際價(jià)值，是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場上實(shí)際所值的價(jià)格 。 ? 4，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和房屋重置價(jià)格 ? 基準(zhǔn)地價(jià)是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時(shí)點(diǎn)法定最高出讓年限國有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。規(guī)劃建筑面積 ? 土地單價(jià) =土地總價(jià) 247。 ? 在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反 映土地價(jià)格水平的高低。 ? 起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。 ? 7，評估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià) 商品房價(jià)格的構(gòu)成 ? 商品房價(jià)格的制走，應(yīng)當(dāng)以合理成本為基礎(chǔ)、市場供求為導(dǎo)向，兼顧國家、企業(yè)和消費(fèi)者三者利益，并結(jié)合區(qū)位、樓層、朝向、質(zhì)量等因素，實(shí)行差別作價(jià)。 ? （三）稅金。 層次差價(jià) 177。 ? 在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書等其他合法權(quán)屬證明為依據(jù)。 ? 當(dāng)縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可能制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。 ? 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳使用下的價(jià)值。 ? ③最佳集約度。 ? 適合原理是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。 ? (2)裝修改造前提。 ? 替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 第六節(jié) 房地產(chǎn)評估方法之一收益法 ? 一、收益法的基本原理 ? 1 收益法的概念 ? 收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。預(yù)期原理說明，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。 ? 報(bào)酬資本化法最一般公式 ? V=A1/(1+Y1) +A2/(1+Y1)(1+Y2) +…An/(1+Y1)(1+Y2)…(1+Yn) ? 在實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長期維持不變，即 Yl＝ Y2＝ Y3＝ … ＝ Yn＝ Y，則上述公式可簡化為： ? V=A1/(1+Y) +A2/(1+Y)2 +…An/(1+Y)n ? 收益年限為有限年的公式 ? V=A/Y[11/(1+Y)n] ? 此公式的假設(shè)前提是： ? ①凈收益每年不變?yōu)?A； ? ②報(bào)酬率不等于零為 Y； ? ③收益年限為有限年 n。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： ? V=A/Y[11/(1+Y)n] ? =8/%[1/(1+%)506] ? ＝ 91． 52(萬元 ) ? 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為 8萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 ％。 ? [解 ] 該宗房地產(chǎn) 50年土地使用權(quán)下的價(jià)格求取如下： ? VN=3000=A/8%[11/(1+8%)30] 求出 A，再代入 ? Vn=A/10%[11/(1+10%)50]，求出 V50＝ 2 642． 00(元／㎡ ) 比較不同年限價(jià)格的高低 ? 有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià) 2021元／㎡，乙房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價(jià) l 800元／㎡。 ? 某宗 50年出讓土地使用權(quán)的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為： 1200元／ m2，在評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為 10％。 ? 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為 2021元／㎡，年凈收益為 200元／㎡，報(bào)酬率為 10％。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場租金較