房地產(chǎn)估價(jià)、市場(chǎng)法-wenkub
2023-05-22 14:40:19 本頁(yè)面
【正文】 ]：某宗 5年前通過(guò)出讓方式取得的 50年使用期限的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)目前為 1200元／平方米，該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為 10％。 （ 1）收益期限為有限年的公式 ?????????nrraV)1(11（ 1）有限年期的情形（凈收益每年不變） 0 1 2 3 5 n2 n1 …… 凈收益每年不變有限年期現(xiàn)金流量圖 a a a a a a a V=？ 4 a （ 1）有限年期的情形（凈收益每年不變） ? ? ????????? nrraV111? ? ????????? 1050101111020－％％ [例 1]某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建造的， 土地出讓年限為 50年，現(xiàn)已使用了 10年；該房地產(chǎn)正常情況 下的年凈收益為 20萬(wàn)元，報(bào)酬率為 10%，則該房地產(chǎn)的收益 價(jià)格為： ＝ （萬(wàn)元） 凈收益每年不變的公式 （ 2）收益期限為無(wú)限年的公式 raV ? ? ? ????????? nrraV111 [例 2]某宗房地產(chǎn)是在有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的， 當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為 50年，不可續(xù)期，至今已使用了 6年；預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的每年凈收益為 8萬(wàn)元；該類(lèi)房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 %，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。由于慣例上是采用年報(bào)酬率，所以一般是將月或季、半年的凈收益調(diào)整為年凈收益。實(shí)際估價(jià)中如果凈收益發(fā)生的時(shí)間相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)不是在期末，例如在期初或期中，則應(yīng)對(duì)凈收益或者對(duì)公式做相應(yīng)調(diào)整。 ai— 房地產(chǎn)未來(lái)凈運(yùn)營(yíng)收益，通常簡(jiǎn)稱(chēng)凈收益。 收益法以收益為出發(fā)點(diǎn)評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。 如果房地產(chǎn)的收益或潛在收益難以量化，則收益法不適用。 2）報(bào)酬資本化 ： 是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法從未來(lái)的角度評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。 采用收益法求出的價(jià)格，通常稱(chēng)為收益價(jià)格。 （二）收益法的理論依據(jù)與適用范圍 收益法的理論依據(jù)是預(yù)期收益原理：房地產(chǎn)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來(lái)能給權(quán)利人帶來(lái)的全部經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)值來(lái)決定的，而不是過(guò)去已獲得的收益。如學(xué)校、公園、圖書(shū)館、政府辦公樓等公用或公益性房地產(chǎn)的估價(jià)一般不用收益法。 收益法評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于純收益與報(bào)酬率確定的準(zhǔn)確度。 r— 房地產(chǎn)的報(bào)酬率。假設(shè)凈收益發(fā)生在年初為 a初，則將其轉(zhuǎn)換為發(fā)生在年末的公式為： a末 =a初 (1+r) 收益法的基本公式 （ 3）公式中 a、 r、 n的時(shí)間單位是一致的，通常為年，也可以為月、季、半年等。 收益法的基本公式 （ 4）當(dāng)上述公式中的 ai每期不變或者按照一定規(guī)律變動(dòng)及 n為有限期或無(wú)限期的情況下，可以導(dǎo)出后面的各種公式。 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： （ 3）凈收益每年不變公式的作用 ＝ （萬(wàn)元） ； [例 3]已知某收益性房地產(chǎn) 50年的收益權(quán)利的價(jià)格為 3000元 /平方米，報(bào)酬率 10%，試求其 30年收益權(quán)利的價(jià)格。假設(shè)除了使用期限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，請(qǐng)通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的目前的價(jià)格。 二是對(duì)于收益期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，有時(shí)不是按照其收益期限來(lái)估價(jià)，而是先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測(cè)持有期間的凈收益和持有期末的價(jià)值，再將它們折算為現(xiàn)值。該寫(xiě)字樓現(xiàn)行市場(chǎng)租金較低，年出租凈收益為 500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái) 3年內(nèi)仍然維持在該水平，但等到 3年后市場(chǎng)回升時(shí)，將其轉(zhuǎn)賣(mài)的售價(jià)會(huì)高達(dá) 7950萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的 6％。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車(chē)站建成投入使用后，新火車(chē)站地區(qū)該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到 15000元 /㎡ 。在實(shí)際估價(jià)中，只有全面了解有關(guān)收益性房地產(chǎn)的各種收益情況，才能客觀地求取房地產(chǎn)的凈收益，準(zhǔn)確地評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格。 （ 2）潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置狀態(tài) 下所能獲得的歸屬于房地產(chǎn)的總收入。 （ 3）空置和收租損失。 二、測(cè)算凈收益 二、測(cè)算凈收益 （ 4）有效毛收入是由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠 租金以
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