房地產(chǎn)估價(jià)、市場(chǎng)法-文庫(kù)吧
2025-04-21 14:40 本頁(yè)面
【正文】 公式。因此，后面的各種公式實(shí)際上是上述公式的特例。 凈收益每年不變的公式 nrarararaV)1(...)1()1()1( 32 ????????? 凈收益每年不變的公式具體有兩種情況：一是收益期限為有限年，二是收益期限為無(wú)限年期。 （ 1）收益期限為有限年的公式 ?????????nrraV)1(11（ 1）有限年期的情形（凈收益每年不變） 0 1 2 3 5 n2 n1 …… 凈收益每年不變有限年期現(xiàn)金流量圖 a a a a a a a V=？ 4 a （ 1）有限年期的情形（凈收益每年不變） ? ? ????????? nrraV111? ? ????????? 1050101111020－％％ [例 1]某房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建造的， 土地出讓年限為 50年，現(xiàn)已使用了 10年；該房地產(chǎn)正常情況 下的年凈收益為 20萬(wàn)元，報(bào)酬率為 10%，則該房地產(chǎn)的收益 價(jià)格為： ＝ （萬(wàn)元） 凈收益每年不變的公式 （ 2）收益期限為無(wú)限年的公式 raV ? ? ? ????????? nrraV111 [例 2]某宗房地產(chǎn)是在有償出讓的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的， 當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為 50年，不可續(xù)期，至今已使用了 6年；預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的每年凈收益為 8萬(wàn)元；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 %，請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。 該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下： （ 3）凈收益每年不變公式的作用 ＝ （萬(wàn)元） ； [例 3]已知某收益性房地產(chǎn) 50年的收益權(quán)利的價(jià)格為 3000元 /平方米，報(bào)酬率 10%，試求其 30年收益權(quán)利的價(jià)格。 ＝ （元／平方米） ? ? ? ? ?????????????? 5030 101 11101 11300 0 ％＋－／％＋－ 該公式可用于比較法估價(jià)時(shí)進(jìn)行有關(guān)土地使用年限或不同收益年限的修正。在市場(chǎng)法中，可比實(shí)例房地產(chǎn)的土地使用期限、收益期限等可能與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的土地使用期限、收益期限等不同，從而需要對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，使其成為與估價(jià)對(duì)象相同的土地使用期限、收益期限等下的價(jià)格 。 [例 4]：某宗 5年前通過(guò)出讓方式取得的 50年使用期限的工業(yè)用地，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)目前為 1200元／平方米，該基準(zhǔn)地價(jià)在評(píng)估時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為法定最高年限，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為 10％。假設(shè)除了使用期限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的狀況相同，請(qǐng)通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地的目前的價(jià)格。 本題通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)求取該宗工業(yè)用地目前的價(jià)格，實(shí)際上就是將使用期限為法定最高年限（ 50年）的基準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換為 45年（原取得的 50年使用期限減去已使用 5年）的基準(zhǔn)地價(jià)。具體計(jì)算如下： 純收益在前若干年有變化的情形 1）無(wú)限年期的情況 ttiiirraraV)1()1(1 ???? ??2）有限年期的情況 ???????????? ??? tnttiiirrraraV)1(11)1()1(1 [例 5]：某宗房地產(chǎn)，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái) 5年的凈收益分別為 20萬(wàn)元、 22萬(wàn)元、 25萬(wàn)元、 28萬(wàn)元、 30萬(wàn)元，從第六年到第 38年每年的凈收益將穩(wěn)定在 35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 10％。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為： ＝ （萬(wàn)元） 預(yù)知未來(lái)若干年后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的公式 tttiiirVraV)1()1(1 ???? ??預(yù)知未來(lái)若干年后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的公式 一是適用于待估房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)城市規(guī)劃的發(fā)展前景，或由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)地理位置的改變，能夠比較容易地預(yù)測(cè)待估房地產(chǎn)未來(lái)某一時(shí)期的房地產(chǎn)價(jià)格水平或未來(lái)價(jià)格相對(duì)于當(dāng)前價(jià)格的變化率，特別是某地區(qū)將會(huì)出現(xiàn)可以預(yù)見(jiàn)的較大改觀或房地產(chǎn)市場(chǎng)行情預(yù)期有較大變化的情況下。 二是對(duì)于收益期限較長(zhǎng)的房地產(chǎn)，有時(shí)不是按照其收益期限來(lái)估價(jià)，而是先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測(cè)持有期間的凈收益和持有期末的價(jià)值，
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