【正文】 計(jì)算依據(jù) 備注 一、住宅銷售收入 6000 355200 二、住宅項(xiàng)目成本 4661 275926 成本中已經(jīng)分?jǐn)偣娣e 土地取得費(fèi) 1632 96590 169 10000 600 35520 “四源”費(fèi) 187 11070 京政發(fā) [1997]36號(hào) 676 40000 北京市出讓國(guó)有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)表 前期工程費(fèi) 96 5683 7 414 按照建安工程實(shí)際預(yù)算額計(jì) 、測(cè)量、勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 47 2782 按北京市現(xiàn)行勘察設(shè)計(jì)取費(fèi)定額計(jì)算 ，可行性研究 38 2250 按工程概算的 2%計(jì)算 4 237 投資額的 % 房屋建安工程費(fèi) 1912 113175 1890 111888 按照住宅 1800元 /平方米，公建 2500元 /平方米計(jì) 4 224 建安費(fèi)的 % 2 112 建安費(fèi)的 % 5 280 建安費(fèi)的 % 11 671 建安費(fèi)的 % 小區(qū)市政費(fèi) 180 10656 按照住宅 150元 /平方米 ,公建 150元 /平方米計(jì) 管理費(fèi) 120 7104 按照銷售收入的 2% 財(cái)務(wù)費(fèi) 400 23680 按照貸款利率及融資成本折算 銷售費(fèi) 180 10656 按照銷售收入的 3% 其他行政收費(fèi) 46 2723 主要包括綠化建設(shè)費(fèi)，城市綜合管理費(fèi)等 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 96 5659 按照建安費(fèi)的 5% 三、兩稅一費(fèi) 330 按照銷售收入的 % 四、稅前利潤(rùn) 1009 59738 五、所得稅 333 19713 按照稅后利潤(rùn) 33%計(jì)算 六、稅后利潤(rùn) 676 40024 八、項(xiàng)目贏虧分析討論 ? 固定成本 ＝前期費(fèi)用 +區(qū)內(nèi)市政投入 +土地取得費(fèi) +管理費(fèi) +不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) +其他行政性收費(fèi) ＝ 1284155356元 ? 變動(dòng)成本 ＝投資總額－固定成本＝ 1447785691元 ? 單位變動(dòng)成本 ＝變動(dòng)成本 /開(kāi)發(fā)工程量＝ /平方米 ? 平均銷售單價(jià) ＝ 6000元 /平方米 根據(jù)上述資料和數(shù)據(jù)可以計(jì)算出本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，邊際利潤(rùn)和邊際利潤(rùn)率。 ? 盈虧平衡點(diǎn)（ Q0） ? Q0 ＝ 固定成本 /（平均銷售單價(jià) — 單位變動(dòng)成本）＝ （平方米） ? 邊際利潤(rùn) ＝ 銷售收入－變動(dòng)成本 ＝ 2321596709（元 /平方米） ? 邊際利潤(rùn)率 ＝ 邊際利潤(rùn) /銷售收入 *100％ ＝ 2321596709/3769382400*100% = % 因此，該項(xiàng)目不致虧損的最少開(kāi)發(fā)面積為 。當(dāng)開(kāi)發(fā)量超出，每超過(guò) 100平方米，可以獲利100*%*6000=369540元 難點(diǎn)與問(wèn)題剖析 ? 近年來(lái)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)水平不斷提高，許多估價(jià)師結(jié)合實(shí)務(wù)，從理論和實(shí)際運(yùn)用方面對(duì)常用的估價(jià)方法進(jìn)行了深入探討和研究，提出了不同的觀點(diǎn)，現(xiàn)總結(jié)有關(guān)研究成果，就市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)際評(píng)估中的應(yīng)用難點(diǎn)與存在問(wèn)題進(jìn)行剖析和探討，并與大家討論，達(dá)成共識(shí)，以便進(jìn)一步完善房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法。 ? 市場(chǎng)法也稱比較法、市場(chǎng)比較法、交易實(shí)例比較法，是以市場(chǎng)上實(shí)際的成交價(jià)格為比準(zhǔn)，經(jīng)比較修正求取評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。它具有現(xiàn)實(shí)性、說(shuō)服力強(qiáng)、易于被接受的特點(diǎn)。 ? 市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把市場(chǎng)法測(cè)算出的價(jià)值簡(jiǎn)稱為比準(zhǔn)價(jià)格。 ? 市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 ? 市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，而 數(shù)量少的 （機(jī)場(chǎng)碼頭、寺廟等），很少發(fā)生交易的 （學(xué)校、醫(yī)院等）， 可比性差的 （在建工程等）則不宜采用市場(chǎng)法。 含義 在實(shí)際估價(jià)中 ， 由于信息不完全等因素 ， 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全恰當(dāng) ， 由此為了減小估價(jià)的誤差 ， 要求選取多個(gè)可比實(shí)例 ， 并且從理論上講選取的可比實(shí)例越多越好 。 但具體操作過(guò)程中 ，可比實(shí)例選取過(guò)多 ， 首先可能由于交易實(shí)例的數(shù)量限制而難以做到；其次 ， 造成后續(xù)工作量太大 。 因此 ，實(shí)例選取在精不在多 ， 一般選取 3個(gè) （ 含 3個(gè) ） 以上 ，10個(gè) （ 含 10個(gè) ） 以下的可比實(shí)例即可 。 選取可比實(shí)例 選取可比實(shí)例的數(shù)量要求 ① 可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，即可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。 ② 可比實(shí)例在用途上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象的用途相同。 ③ 可比實(shí)例在規(guī)模上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)該應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的 — 2倍范圍內(nèi)。 ④ 可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。 ⑤ 可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)，例如賓館的星級(jí)，寫字樓的甲級(jí)、乙級(jí)等。實(shí)際中主要指設(shè)施設(shè)備（電梯、空調(diào)、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。 ⑥ 可比實(shí)例在權(quán)利上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。 選取可比實(shí)例 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)該是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn) 選取可比實(shí)例 可比實(shí)例的交易類型（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等）應(yīng)與估價(jià)目的吻合。 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（一般來(lái)講，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上不宜采用，因?yàn)檫@種情況難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整）。 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格。 難點(diǎn) 難點(diǎn)是市場(chǎng) 交易情況 、 交易日期 （ 盡量接近 ） 、區(qū)域因素 （ 同一供求范圍內(nèi) ） 、 個(gè)別因素 等一系列項(xiàng)目的比較修正 。 在這方面 ， 如果估價(jià)人員缺乏相關(guān)知識(shí) ， 沒(méi)有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn) ， 往往被認(rèn)為影響價(jià)格的各項(xiàng)因素的比較修正會(huì)帶有很大的主觀性 ， 以致評(píng)估結(jié)果難以客觀準(zhǔn)確 。 問(wèn)題 ? 基本公式的應(yīng)用 ? 比較基準(zhǔn) ? 使用年期修正 ? 容積率修正 一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式 ? 交易情況修正 ：可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的 ， 也可能是正常的 ， 也可能是不正常的 。 由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是客觀合理的 ， 所以如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的 ， 則應(yīng)把它修正為正常的 ， 這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正 ， 稱為交易情況修正 。 例如 ， 強(qiáng)買強(qiáng)賣修正 、 利害關(guān)系修正 、 信息不對(duì)稱修正 、 急買急賣修正 、 偏好修正 、 相鄰地塊合并后修正 （ 50、 30)、 特殊交易方式修正 、 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)修正等 。 =%=%%%????????1可 比 實(shí) 例 價(jià) 格 可 比 實(shí) 例 正 常 市 場(chǎng) 價(jià) 格1S100可 比 實(shí) 例 價(jià) 格 可 比 實(shí) 例 正 常 市 場(chǎng) 價(jià) 格1 0 0 S1 1 0 0所 以 交 易 情 況 修 正 系 數(shù) 是 或 而 不 是1 S 1 0 0 SS ， 也 不 是 1S一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式 ? 市場(chǎng)狀況調(diào)整 ：可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格 ， 是在成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的 。 由于可比實(shí)例的成交日期通常是過(guò)去的 ， 所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的 。 而需評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值 ， 應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的 。 將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ， 這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整 ， 也稱交易日期調(diào)整 。 1 T % ) =1 0 0 T=1001 0 0 T1 T % ) T %100???????可 比 實(shí) 例 在 其 成 交 日 期 的 價(jià) 格 （ 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 在 其 成 交 日 期 的 價(jià) 格 （ ） 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 價(jià) 格市 場(chǎng) 狀 況 修 正 系 數(shù) 是 （ 或 （ ） 而 不 是一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 1 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)