【正文】 超過20％，綜合調(diào)整幅度不應(yīng)超過30％。若超過上述幅度，說明該可比實例不合適，應(yīng)予以更換。但因估價對象或市場狀況特殊，確無更合適的可比實例的，應(yīng)在估價報告中充分說明理由。經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高單價不應(yīng)超過最低單價的20％。 對經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實例與估價對象的相似程度、可比實例資料的可靠程度等情況，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出綜合結(jié)果，作為比較價值。 比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他的估價方法中有關(guān)估價數(shù)據(jù)的求取。 收益法 運用收益法估價，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 選用具體估價方法；2 估計未來收益期或持有期；3 預(yù)測未來凈收益或期末轉(zhuǎn)售收益；4 求取報酬率或資本化率；5 計算收益價值。 收益法分為報酬資本化法和直接資本化法，應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法的基本公式如下：n Ai V ＝∑ ………（－1）i=1 （1＋Y）i 式中V ─收益價值（元，元/m2）；Ai ─未來第i年的凈收益（元，元/m2）；Y ─報酬率（％）；n ─收益期或持有期（年）。直接資本化法的基本公式如下:NOI V ＝ ……………（－2）R 式中 V ─收益價值（元，元/m2）；NOI─未來第一年的凈收益（元，元/m2）；R─資本化率（％）。 收益期應(yīng)根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命來估計。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時結(jié)束的，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命；不同時結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為收益期。收益期較長、難以準(zhǔn)確預(yù)測該期限內(nèi)各年的凈收益的，應(yīng)估計持有期。持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能較準(zhǔn)確預(yù)測期間收益的一般期限來確定，宜為五年至十年。評估承租人權(quán)益價值的，收益期應(yīng)為剩余租賃期限。 凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的用途等情況，選擇下列方式之一求取：1 出租型房地產(chǎn)，根據(jù)租賃合同和租賃市場資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運營費用后的余額。有效毛收入應(yīng)為潛在毛收入減去空置和收租損失，加上租賃保證金或押金的利息等各種其他收入后的收入，或為租賃收入加上其他收入。運營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，應(yīng)根據(jù)租賃合同約定的租金（以下稱合同租金）涵義決定取舍。運營費用中由承租人負(fù)擔(dān)的部分，不應(yīng)計入。2 商服經(jīng)營型房地產(chǎn)，根據(jù)經(jīng)營資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤后的余額。3 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，根據(jù)產(chǎn)品市場價格和原材料、人工費用等資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用以及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤后的余額。4 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)方式求取凈收益，或直接比較得出凈收益?？赏ㄟ^租賃收入求取凈收益的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入來求取凈收益。評估承租人權(quán)益價值的，凈收益應(yīng)為合同租金與市場租金的差額。 估價中采用的收入和費用或凈收益，除有租約限制且評估出租人權(quán)益價值外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，評估出租人權(quán)益價值時，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金確定租賃收入。但合同租金明顯高于或低于市場租金的，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。 求取凈收益時，價值日期為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查了解估價對象至少近三年的實際收入、費用等情況。利用估價對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。若與正常客觀的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進(jìn)行分析并予以適當(dāng)修正。 期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)是在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可獲得的凈收益，可通過預(yù)測持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格和轉(zhuǎn)售成本，將兩者相減來求取。 求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1 每年基本上固定不變；2 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增；3 每年基本上按某個固定的比率遞增；4 每年基本上按某個固定的數(shù)額遞減；5 每年基本上按某個固定的比率遞減；6 其他變動情形。判斷未來凈收益流量類型的理由應(yīng)充分，并在估價報告中說明。 計算收益價值時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量類型，選用對應(yīng)的收益法公式。 報酬率或資本化率應(yīng)選用下列方法求?。? 市場提取法：選取不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，求出報酬率或資本化率。2 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進(jìn)行比較，判斷、確定報酬率或資本化率。3 累加法：以安全利率加風(fēng)險調(diào)整值作為報酬率。安全利率可選用中國人民銀行公布的同一時期一年定期存款年利率或同一時期一年期國債年利率；風(fēng)險調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定。4 組合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與權(quán)益資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：RO＝M?RM＋（1－M）RE ………………（）式中RO ─綜合資本化率（％）；M ─貸款價值比率（％），即抵押貸款額與房地產(chǎn)價值的百分比；RM ─抵押貸款資本化率（％），即第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比；RE ─ 權(quán)益資金要求的正常收益率（％）。 資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：RO＝L?RL＋B?RB ………………（）式中RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價；RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價；RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價；L ─土地價值占房地價值的比率（％）；B ─ 建筑物價值占房地價值的比率（％），L＋B＝100％。 建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限長于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值與自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值之和。求取自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值，宜求取自價值日期起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)和以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值，然后將兩者相減；也可預(yù)測自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在收益期結(jié)束時的價值，然后將其折現(xiàn)到價值日期。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命長于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值；除此之外的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值與建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值日期后相加。 利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值，可采用下式：AO－VB?RB VL ＝ ………………（－1）RL 利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價值，可采用下式：AO－VL?RL VB ＝ 16