【正文】 選取可比實(shí)例 選取可比實(shí)例的數(shù)量要求 ① 可比實(shí)例在區(qū)位上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，即可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)為同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。 ③ 可比實(shí)例在規(guī)模上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。 ④ 可比實(shí)例在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。實(shí)際中主要指設(shè)施設(shè)備（電梯、空調(diào)、智能化等）、裝飾裝修、周圍環(huán)境等方面的齊全、優(yōu)劣程度應(yīng)相當(dāng)。 選取可比實(shí)例 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)該是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類似房地產(chǎn) 選取可比實(shí)例 可比實(shí)例的交易類型（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等）應(yīng)與估價(jià)目的吻合。 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格。 在這方面 ， 如果估價(jià)人員缺乏相關(guān)知識(shí) ， 沒有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn) ， 往往被認(rèn)為影響價(jià)格的各項(xiàng)因素的比較修正會(huì)帶有很大的主觀性 ， 以致評(píng)估結(jié)果難以客觀準(zhǔn)確 。 由于要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值是客觀合理的 ， 所以如果可比實(shí)例的成交價(jià)格是不正常的 ， 則應(yīng)把它修正為正常的 ， 這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正 ， 稱為交易情況修正 。 =%=%%%????????1可 比 實(shí) 例 價(jià) 格 可 比 實(shí) 例 正 常 市 場(chǎng) 價(jià) 格1S100可 比 實(shí) 例 價(jià) 格 可 比 實(shí) 例 正 常 市 場(chǎng) 價(jià) 格1 0 0 S1 1 0 0所 以 交 易 情 況 修 正 系 數(shù) 是 或 而 不 是1 S 1 0 0 SS ， 也 不 是 1S一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式 ? 市場(chǎng)狀況調(diào)整 ：可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格 ， 是在成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的 。 而需評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值 ， 應(yīng)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的 。 1 T % ) =1 0 0 T=1001 0 0 T1 T % ) T %100???????可 比 實(shí) 例 在 其 成 交 日 期 的 價(jià) 格 （ 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 價(jià) 格可 比 實(shí) 例 在 其 成 交 日 期 的 價(jià) 格 （ ） 可 比 實(shí) 例 在 估 價(jià) 時(shí) 點(diǎn) 的 價(jià) 格市 場(chǎng) 狀 況 修 正 系 數(shù) 是 （ 或 （ ） 而 不 是一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 1 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 5 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ????niKi1)]1(1[，比較實(shí)例修正指數(shù)估價(jià)對(duì)象修正指數(shù)?Ki 因素修正系數(shù)與比較實(shí)例價(jià)格的修正關(guān)系不同 。 在實(shí)際評(píng)估中 ， 這些不同點(diǎn)對(duì)評(píng)估結(jié)果會(huì)產(chǎn)生什么影響呢 ？ 現(xiàn)分析如下： 以上公式中的不同點(diǎn)： ? 連乘式 ? 一種觀點(diǎn)認(rèn)為：交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素 、 個(gè)別因素四項(xiàng)間既相互獨(dú)立又相互關(guān)聯(lián) ， 所謂相互獨(dú)立是指其修正指數(shù)是采用單獨(dú)與房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)關(guān)系分析后測(cè)算的；所謂相互關(guān)聯(lián)是指它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是綜合作用的結(jié)果 ， 因此 ， 采用連乘的方式確定綜合修正系數(shù)是比較合適的 。 由于交易情況 、 交易日期 、 區(qū)域因素 、 個(gè)別因素相互是獨(dú)立的 ， 因而在修正時(shí)不應(yīng)有重疊修正的現(xiàn)象 ， 另一個(gè)方面各個(gè)因素修正的判斷也是分別獨(dú)立進(jìn)行的 ， 也就是一個(gè)修正量的概念 ， 因此連乘修正是不合適的 ， 應(yīng)以累加修正為宜 。 ? 究竟采用那種方式比較合適呢 ？ 從目前實(shí)際運(yùn)用來看 ， 連乘方法用得較多 ， 美國(guó)等也多用價(jià)格直接加減法 （ 不是累加法 ） 。 ? 但要指出 ， 區(qū)域因素和個(gè)別因子的影響不是單獨(dú)起作用 ， 而是共同疊加后發(fā)生作用的 ， 因此 ， 區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正指數(shù)應(yīng)采用加和或加權(quán)求和的方式測(cè)算確定比較合適 ， ? 建議采用： 情況修正 、 期日修正 、 區(qū)域因素和個(gè)別因素四個(gè)指數(shù)修正用連乘法 ； 區(qū)域因素和個(gè)別因素內(nèi)的因子用累加法 。 （ 1） 式中 ， 除交易日期一項(xiàng)因素外 ， 其他因素是以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的情況為基準(zhǔn) ， 用比較實(shí)例的因素條件與其逐一比較后確定比較實(shí)例的修正指數(shù) ， 故 100在分子上 ， （ 2）式正好與 （ 1） 式相反 ， 各項(xiàng)因素是以交易實(shí)例的因素條件為基準(zhǔn)進(jìn)行比較修正 ， 100的位置就到了分母 。 （ 3） 式中將 100都放在了分子處 ，也是可行的 ， 這樣更利于用計(jì)算機(jī)計(jì)算 ， 避免出錯(cuò) 。 三、關(guān)于公式的互換問題 ? 例如，假定公式（ 1）中的區(qū)域因素取值為100/90，換算到公式（ 2）中，不能直接在分子上各加 10，即 100/90≠110/100 ，（ 2）式中區(qū)域因素的分子應(yīng)為 100 100/90＝ 111，即100/90→111/100 ，這樣 100的位置改變了，修正系數(shù)仍相同，不會(huì)對(duì)評(píng)估結(jié)果產(chǎn)生影響。公式中一般以比較實(shí)例交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格指數(shù)為 100進(jìn)行修正，如果某城市或某區(qū)域的價(jià)格指數(shù)基期與交易期日不一致時(shí)，仍以交易當(dāng)時(shí)為 100，進(jìn)行期日修正，則需要分別換算交易當(dāng)時(shí)和估價(jià)時(shí)點(diǎn)地價(jià)指數(shù)的變化情況，分別求出交易當(dāng)時(shí)和估價(jià)期日的價(jià)格指數(shù)，直接比較計(jì)算出期日修正系數(shù)，即期日修正系數(shù)由（ ）/100→P t/Pi, Pt為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)， Pi為交易當(dāng)時(shí)的價(jià)格指數(shù)。 五、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正方式 ? 修正方式：直接修正和間接修正 。 我認(rèn)為這種方式較好 ， 可以避免直接修正的主觀性 。 ? 采用均分法 ， 即各影響因素作用一樣；或加權(quán)分值法 。 比較修正的計(jì)算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 1 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 5 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ????niKi1)]1(1[，比較實(shí)例修正指數(shù)估價(jià)對(duì)象修正指數(shù)?Ki ? 上述（ 1） — （ 4）式為直接修正方式，（ 5）和（ 6）式為間接修正方式，這里主要闡述間接比較修正。需要指出的是： ①區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正方式應(yīng)一致，或者采用直接修正，或都用間接修正， 如（ 5）和（ 6）式那樣修正就不合適了。若各因子的影響程度都不一樣，即權(quán)重不一樣，應(yīng)按下面方法求得各因子得修正指數(shù)，再用（ 5）、（ 6）式得關(guān)系式計(jì)算修正系數(shù)， 間接比較修正指數(shù)求取