【正文】 講，是指其居住和使用者有著某些共同聯(lián)系或特征的區(qū)域。有助于確定某一財產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。大類用途：居住、商業(yè)、辦公 、旅館、工業(yè)等。大類結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、 鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。 ⑸可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的相吻合。 ⑺可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。應(yīng)對實際利率、付款計劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。 ? 要努力發(fā)現(xiàn)銷售價格中是否包括動產(chǎn)。在大型的房地產(chǎn)收益交易中，有些動產(chǎn)常常包括在銷售中。家庭轉(zhuǎn)讓？虧本出售？承租人購買？臨近財產(chǎn)的業(yè)主購買？ ? 在收益性評估和商業(yè)評估中，銷售數(shù)據(jù)還應(yīng)包括有關(guān)財產(chǎn)收益和費用方面的信息。這些可能包括： 土地大小、形狀、地形、土壤等。 建筑的年限及其設(shè)計和建設(shè)的質(zhì)量。 ? 建筑的條件及其現(xiàn)代化質(zhì)量。 ? 財產(chǎn)方面的問題，包括從房間面積偏小、嚴重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問題。政府、民間、市場限制。 ? *應(yīng)檢查銷售財產(chǎn)周圍的財產(chǎn)，看其年限、價值、質(zhì)量、條件與用途是否與財產(chǎn)標的周圍的財產(chǎn)有根本不同。（社區(qū)的生命周期及房地產(chǎn)的外部性問題） ? （ 5）市場條件：應(yīng)考慮市場在銷售時處于什么狀態(tài) ? （ 6）有多少筆銷售實例 ? 對于每項評估，所需可比實例的數(shù)量并不固定。（統(tǒng)計方法） 數(shù)據(jù)來源：政府記錄、報刊、交易會、當事人等。在很多評估中，常規(guī)的做法就是對可比銷售實例進行現(xiàn) 場檢查。 ⑵通過其他信息來源對已獲得的數(shù)據(jù)進行交叉檢查。 技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷售交易和財產(chǎn)特征都應(yīng)與被評估的財產(chǎn)大致類似；此外，該技巧嚴重依靠評估師的直覺來判斷哪一宗銷售財產(chǎn)對買主更具吸引力。 比較的四要素：銷售條款、銷售時間、位臵因素、物理因素 ? 銷售條款 —— 銷售條款可以確定銷售價格 ? (2)對銷售進行比較和調(diào)整的程序 ? 包括兩個步驟： ； 所發(fā)現(xiàn)的差異。（比較要差異并觀察哪些差異對價格差異構(gòu)成了主要影響） ? ? 注意幾個問題：一是銷售調(diào)整應(yīng)該是合理的。 ? （ 3）調(diào)整的原則 ? （及其價格）進行調(diào)整使其更接近財產(chǎn)標的。 ? 。 ? 。合理的調(diào)整順序應(yīng)該是：銷售條款、時間和市場條件、位臵、物理特征。 5個方面：⑴統(tǒng)一付款方式；⑵統(tǒng)一采用單價；⑶統(tǒng)一幣種與貨幣單位； ⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑸統(tǒng)一面積單位。 融資安排：計息方式、付款期限、利息、融資提供形式、特殊條款。 例：由于房地產(chǎn)價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式進行，但付款 方式不同，使得實際價格會不同。 *盡管成交價格都為 80萬元，但實際價格不一樣。 應(yīng)該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場利率。（ 增量融資資本問題 ） 特殊條款：是否有銷售提前償還條款、可變利率條款等。 ⑴有利害關(guān)系人之間的交易； ⑵急于出售或急于購買的交易； ⑶交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易； ⑷交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易； ⑸交易稅費非正常負擔的交易；（） ⑹相鄰房地產(chǎn)的合并； ⑺交易方式的差異。 修正公式： 交易實例在成交日期的價格 *交易日期修正系數(shù) =在估價時點時的價格 交易日期修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)價格指數(shù) /交易案例價格指數(shù) 一般采用房地產(chǎn)價格指數(shù)來進行修正。 例：評估某宗房地產(chǎn) 2023年 9月末的價格，可比實例成交價 3000元 /平方米，成 交日期 2023年 10月，另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格 2023年 6月末到 2023年 2月末平 均每月比上月上漲 %， 2023年 2月末到 2023年 9月末平均每月上漲 2%。只有滿足這一要求，才能如實反映商品價格的變動。 （ 3）位臵和物理 —— 房地產(chǎn)狀況修正 是將交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。 ⑴區(qū)位狀況： 繁華程度 、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨 路狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素。 ⑶實物狀況： 土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況； 建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布臵、工程質(zhì)量等 修正方法： ⑴直接比較修正：一般采用評分的辦法，以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分。 注意事項： ⑴ 可比實例狀況，無論是區(qū)位、權(quán)益還是實物狀況，都應(yīng)是其成交時的狀況，而不是估價時點或其他時候可能發(fā)生變化后的狀況。 收益法 收益還原法是對土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進行估價的基本方法。 適用范圍：以獲取收益為目的不動產(chǎn)的估價。 有效毛收入是由潛在毛收入扣除空臵、拖欠租金（延遲支付和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 運營費用率＝運營費用 247。對于某些類型的房地產(chǎn)，其運營 費用率有一個相對固定的范圍。 ⑵ 不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取 凈收益的求取因估價對象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種 情況： ①出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益根據(jù)租賃資料求取。 租賃收入包括有效毛收入和租賃保證金、押金等的利息收入。 *注意租金收入中是否含有動產(chǎn)的租金收入。 ②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最大特點就是房地產(chǎn)所有者又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營 者利潤沒有分開，需要從利潤中將屬于房地產(chǎn)租金的部分剝離出來。 ，凈收益等于產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。 ③自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取 此類凈收益的求取可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。 ⑶ 實際收益與客觀收益 實際收益是指在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般不能用來估價，因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等影響實際收益很大。 所以，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益， 除有租約限制的以外 ，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。 ⑸收益年限的確定 對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)年限的，就根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限。 風險 收益 認識到資本化率實質(zhì)上是一種投資的收益率，實際上就把握了求取資本化率的方法，即估價時所選用的資本化率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風險投資的收益率。 不同資本化率下的評估價格 凈收益（萬元） 資本化率（ %） 評估價格（萬元） 5 4 5 5 5 6 5 8 5 10 5 12 確定方法： ⑴收益價格比較法 。 ⑵安全利率調(diào)整率（累加法）：以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風險調(diào)整值作為資本化率的方法。找出不同類型投資的收益率并按照風險值大小從高到低進行排序制成圖表，然后將估價對象與這些類型的風險程度進行分析比較，根據(jù)估價對象的投資風險確定其所在圖表中的位臵從而確定其收益率的方法。 r=M*rM+(1M)rE M貸款價值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率； rM抵押貸款收益率，通常為抵押貸款利率； rE自有資金所要求的收益率 例子： 待估房地產(chǎn)為一 24層寫字樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，占地面積 2500平方米，建筑總面積 26000平方米，土地使用期 50年， 1998年落成，要求評估 2023年 5月的收益現(xiàn)價。 適用范圍：既無收益又行少發(fā)生交易的房地產(chǎn)價格的評估。 估價程序 成本法 經(jīng)濟耐用年限 確定 重置成本、重建 成本確定 折舊計算 D 成本價格測算 V=CD 評估價 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。 ⑴土地取得成本：是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。 ⑵開發(fā)成本：是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等。 在實際中主要包括以下幾部分：勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)