【正文】 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué) 房地產(chǎn)估價(jià) 厲 偉 02585211176 ? ? 估價(jià)的概念、必要性 ? ? 估價(jià)原則、基本程序 ? ? 比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價(jià)法 述 ? ? 所謂房地產(chǎn)估價(jià)，是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的估計(jì)、推測(cè)或判斷。 ? 評(píng)估可簡(jiǎn)單地定義為對(duì)價(jià)值的判斷或估算。價(jià)值是指某物體在某些方面對(duì)某些人所具備的用途和效用。（使用價(jià)值、交換價(jià)值）大多數(shù)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的目的是為了估算所謂的市場(chǎng)價(jià)值，可以簡(jiǎn)單地將其定義為某一財(cái)產(chǎn)在一個(gè)充滿競(jìng)爭(zhēng)和開放的市場(chǎng)上最有可能的銷售價(jià)格。 ? 房地產(chǎn)估價(jià) =科學(xué) +藝術(shù) ? ? 不動(dòng)產(chǎn)上市、融資、銷售和購(gòu)買決策的需要。 ? ⑴房地產(chǎn)交易的需要 ? ⑵房地產(chǎn)抵押的需要 ? ⑶房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰? ? ⑷房地產(chǎn)稅收的需要 ? ⑸ 房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男枰? * 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的缺失影響房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的發(fā)揮 ⑴合法原則 要以 估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 *合法產(chǎn)權(quán) — 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 《 國(guó)有土地使用證 》 、 《 集體土地所有證 》 、 《 集體土地使用證 》 、 《 土地他項(xiàng)權(quán)利證明書 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 、 《 房屋共有權(quán)證 》 、 《 房屋他項(xiàng)權(quán)證 》 。 集體 ≠國(guó)有；行政劃撥 ≠有償出讓；違法占地 ≠合法占地；違章建筑 ≠合法建筑； *合法使用 — 應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。 土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價(jià)值。 *合法處分 — 應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。 如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來(lái)估價(jià)。 ⑵ 最高最佳使用原則 — 要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 *最高最佳使用不是無(wú)條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。 *最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度 *法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性 *保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜合。（最常見的是第二種和第三種的組合） ⑶替代原則 — 要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。 同一供求范圍是指與估價(jià)對(duì)象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 ⑷估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 — 要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 過(guò)去（回顧性估價(jià)）、現(xiàn)在、未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）。 實(shí)際估價(jià)中，通常將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。 ⑸ 公平原則 — 要求房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，求出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)都是公平合理的價(jià)格。 是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。 ⑴獲取估價(jià)業(yè)務(wù) 被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取、自有自估 ⑵確定房地產(chǎn)估價(jià)的基本事項(xiàng) ①明確估價(jià)目的：買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征地拆遷？？ 明確估價(jià)目的有助于更好地明確估價(jià)對(duì)象，因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律、法規(guī) ，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。此外，估價(jià)目的的確定對(duì)于估價(jià)方法的選擇、估價(jià)資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。 如，拆遷時(shí)公共設(shè)施的評(píng)估、不得抵押房地產(chǎn)不能進(jìn)行抵押。 ②確定估價(jià)對(duì)象：實(shí)體狀況、權(quán)利狀況 實(shí)體狀況 — 土地 OR建筑物 OR兩者結(jié)合體；坐落位臵、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類型。 權(quán)利狀況 — 權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán) OR 使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限） ③確定估價(jià)期日 — 是要明確所要評(píng)估的價(jià)值是指哪個(gè)具體時(shí)間上的價(jià)值。 三種方式 ④簽訂估價(jià)合同 ⑶ 擬訂評(píng)估作業(yè)計(jì)劃 包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；②擬調(diào)查收集的資料 及其來(lái)源渠道；③預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度 ⑷實(shí)地勘察和收集整理資料 基本目的有兩個(gè)： ① 為市場(chǎng)分析服務(wù)；②為特定的房地產(chǎn)分析服務(wù)。 估價(jià)所需材料包括：①對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料；②對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地 區(qū)房地產(chǎn)有影響的資料；③類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實(shí)例資料；④反映 估價(jià)對(duì)象狀況的資料。 進(jìn)行實(shí)地查勘，如估價(jià)對(duì)象位臵、周圍環(huán)境，估價(jià)對(duì)象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝 修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等 資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)補(bǔ)充估價(jià)所需的其他資料。 ⑸選擇估價(jià)方法：資料特點(diǎn) +估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)（如類型等） +估價(jià)方法的適用條件，一般用多種方法 ⑹確定估價(jià)結(jié)果（最終估價(jià)） 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù) 對(duì)于一些不可量化的影響因素，估價(jià)人員可對(duì)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但應(yīng)在報(bào)告 中闡述理由。 當(dāng)估價(jià)師使用多個(gè)或更多的方法對(duì)價(jià)值進(jìn)行估算時(shí)，必須對(duì)使用有關(guān)方法得 出的估算值進(jìn)行檢查然后得出最后的結(jié)論。這個(gè)過(guò)程稱為調(diào)整過(guò)程。這里涉 及三個(gè)基本的考慮因素： ①根據(jù)評(píng)估目的對(duì)每種方法的適合程度進(jìn)行檢查； ②對(duì)數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設(shè)的有效性進(jìn)行考慮； ③對(duì)使用評(píng)估方法得出的價(jià)值范圍（數(shù)值分布）以及該范圍內(nèi)每個(gè)價(jià)值 的價(jià)值位臵（高、中、低）進(jìn)行考慮。 最后的價(jià)值仍取決于實(shí)際的市場(chǎng)信息和估價(jià)師的判斷和經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)結(jié)論 很少以三種估價(jià)方法的簡(jiǎn)單平均數(shù)為基礎(chǔ)。 ⑺估價(jià)報(bào)告 口頭報(bào)告 表格式報(bào)告 書面報(bào)告 敘述式報(bào)告 一般數(shù)據(jù) 標(biāo)的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù) 可比財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù) 收入法 成本法 銷售比較法 最有效和最佳使用 比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比 較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市 場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值得一種方法。 適用范圍：不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)交易案例與待估案例有較強(qiáng)相關(guān)性 一般來(lái)說(shuō)，比較法比另兩種方法更簡(jiǎn)單也更直接，其計(jì)算的過(guò)程也常常較少， 因此，評(píng)估判斷出錯(cuò)的可能性和數(shù)學(xué)錯(cuò)誤的可能性都較少。其所得出的估價(jià)判 斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。 估價(jià)程序 收集交易案例 案 例 1 案 例 2 案 例 3 交易情況、 期日、房地 產(chǎn)狀況因素修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 1 比準(zhǔn) 價(jià)格 2 比準(zhǔn) 價(jià)格 3 均值 V=∑Vi/n 評(píng)估價(jià) 步驟： ⑴ 調(diào)查最近銷售。 對(duì)交易案例的銷售進(jìn)行調(diào)查；確定買主和賣主的動(dòng)機(jī)；找出有關(guān)銷售日期、價(jià)格、條件等方面資料； ⑵ 分析銷售。 分析交易案例并將交易案例與待估不動(dòng)產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)標(biāo)的）進(jìn)行比 較，考慮銷售時(shí)間、位臵以及其他影響市場(chǎng)價(jià)值的因素。這個(gè)過(guò)程包括兩個(gè)部 分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價(jià)對(duì)象之間的不同； 第二是將交易案例之間的銷售價(jià)格差異與財(cái)產(chǎn)特征的差異相比較。我們應(yīng)努力 發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格差異。 ⑶ 差別調(diào)整。 判斷觀察到的差異是如何對(duì)被研究資產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生影響的。通 常將這些差異作為對(duì)交易案例價(jià)格進(jìn)行 “ 調(diào)整的因素 ” 。 ⑷ 得出評(píng)估價(jià)值。 根據(jù)交易案例的銷售對(duì)待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值做出結(jié)論。 （ 1）選擇可比銷售 一