【正文】 積單位。 ? 。 ? （ 3）調(diào)整的原則 ? （及其價格）進(jìn)行調(diào)整使其更接近財產(chǎn)標(biāo)的。 比較的四要素：銷售條款、銷售時間、位臵因素、物理因素 ? 銷售條款 —— 銷售條款可以確定銷售價格 ? (2)對銷售進(jìn)行比較和調(diào)整的程序 ? 包括兩個步驟： ； 所發(fā)現(xiàn)的差異。 ⑵通過其他信息來源對已獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉檢查。（統(tǒng)計方法） 數(shù)據(jù)來源：政府記錄、報刊、交易會、當(dāng)事人等。 ? *應(yīng)檢查銷售財產(chǎn)周圍的財產(chǎn)，看其年限、價值、質(zhì)量、條件與用途是否與財產(chǎn)標(biāo)的周圍的財產(chǎn)有根本不同。 ? 財產(chǎn)方面的問題，包括從房間面積偏小、嚴(yán)重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問題。 建筑的年限及其設(shè)計和建設(shè)的質(zhì)量。家庭轉(zhuǎn)讓？虧本出售？承租人購買？臨近財產(chǎn)的業(yè)主購買？ ? 在收益性評估和商業(yè)評估中，銷售數(shù)據(jù)還應(yīng)包括有關(guān)財產(chǎn)收益和費(fèi)用方面的信息。 ? 要努力發(fā)現(xiàn)銷售價格中是否包括動產(chǎn)。 ⑺可比實(shí)例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。大類結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、 鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。有助于確定某一財產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。 收集可比交易實(shí)例（收集交易實(shí)例 +選取可比實(shí)例） 盡可能的接近 選取交易實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)： ⑴可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍 內(nèi)的類似地區(qū)。 開放市場交易：公開市場條件下實(shí)現(xiàn)的價格。二，銷售應(yīng)該具備公開市場交易的資格。 ⑷ 得出評估價值。我們應(yīng)努力 發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財產(chǎn)出現(xiàn)價格差異。 估價程序 收集交易案例 案 例 1 案 例 2 案 例 3 交易情況、 期日、房地 產(chǎn)狀況因素修正 比準(zhǔn) 價格 1 比準(zhǔn) 價格 2 比準(zhǔn) 價格 3 均值 V=∑Vi/n 評估價 步驟： ⑴ 調(diào)查最近銷售。 最后的價值仍取決于實(shí)際的市場信息和估價師的判斷和經(jīng)驗，估價結(jié)論 很少以三種估價方法的簡單平均數(shù)為基礎(chǔ)。 ⑸選擇估價方法：資料特點(diǎn) +估價對象特點(diǎn)（如類型等） +估價方法的適用條件，一般用多種方法 ⑹確定估價結(jié)果（最終估價） 簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù) 對于一些不可量化的影響因素，估價人員可對結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但應(yīng)在報告 中闡述理由。 權(quán)利狀況 — 權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán) OR 使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限） ③確定估價期日 — 是要明確所要評估的價值是指哪個具體時間上的價值。 ⑴獲取估價業(yè)務(wù) 被動接受、主動爭取、自有自估 ⑵確定房地產(chǎn)估價的基本事項 ①明確估價目的：買賣、租賃、抵押、保險、征地拆遷？？ 明確估價目的有助于更好地明確估價對象，因為依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī) ，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內(nèi)容。 過去（回顧性估價）、現(xiàn)在、未來（預(yù)測性估價）。（最常見的是第二種和第三種的組合） ⑶替代原則 — 要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來估價。 集體 ≠國有；行政劃撥 ≠有償出讓；違法占地 ≠合法占地；違章建筑 ≠合法建筑； *合法使用 — 應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。 ? ⑴房地產(chǎn)交易的需要 ? ⑵房地產(chǎn)抵押的需要 ? ⑶房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰? ? ⑷房地產(chǎn)稅收的需要 ? ⑸ 房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男枰? * 房地產(chǎn)市場信息的缺失影響房地產(chǎn)市場功能的發(fā)揮 ⑴合法原則 要以 估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。 ? 評估可簡單地定義為對價值的判斷或估算。價值是指某物體在某些方面對某些人所具備的用途和效用。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。 ⑵ 最高最佳使用原則 — 要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。 實(shí)際估價中，通常將估價人員實(shí)地查勘估價對象期間的某一個日期定為估價時點(diǎn)。此外，估價目的的確定對于估價方法的選擇、估價資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。 三種方式 ④簽訂估價合同 ⑶ 擬訂評估作業(yè)計劃 包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；②擬調(diào)查收集的資料 及其來源渠道；③預(yù)計所需的時間、人力和經(jīng)費(fèi)；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度 ⑷實(shí)地勘察和收集整理資料 基本目的有兩個： ① 為市場分析服務(wù)；②為特定的房地產(chǎn)分析服務(wù)。 當(dāng)估價師使用多個或更多的方法對價值進(jìn)行估算時，必須對使用有關(guān)方法得 出的估算值進(jìn)行檢查然后得出最后的結(jié)論。 ⑺估價報告 口頭報告 表格式報告 書面報告 敘述式報告 一般數(shù)據(jù) 標(biāo)的財產(chǎn)數(shù)據(jù) 可比財產(chǎn)數(shù)據(jù) 收入法 成本法 銷售比較法 最有效和最佳使用 比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比 較，對這些類似房地產(chǎn)成交價作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市 場情況下的價格或價值得一種方法。 對交易案例的銷售進(jìn)行調(diào)查；確定買主和賣主的動機(jī)；找出有關(guān)銷售日期、價格、條件等方面資料； ⑵ 分析銷售。 ⑶ 差別調(diào)整。 根據(jù)交易案例的銷售對待估不動產(chǎn)的價值做出結(jié)論。三，假設(shè)一個當(dāng)前的估價日，銷售應(yīng)該在近期發(fā)生。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動產(chǎn)銷售價格中包括動產(chǎn)價格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。 “ 鄰區(qū) ” 是指財產(chǎn)群，這種財產(chǎn)群中的財產(chǎn)（絕大多數(shù)財產(chǎn)）具有相對類似的土地用途和價值。 ⑵可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。 ⑷可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。 ? 需要什么樣的信息 ? （ 1）銷售交易數(shù)據(jù) ? 銷售日期（達(dá)成銷售價格的日期而不是銷售記錄的日期） ? 銷售價格和銷售條款（達(dá)成的融資安排）：誰提供以及是否為市場利率。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。 ? （ 2）銷售實(shí)例的物理特征 努力發(fā)現(xiàn)那些對被研究市場起著重要作用的財產(chǎn)特征。 ? 任何特別的特征，如廚房內(nèi)臵物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調(diào)、理想的景觀等。 ? (3)有關(guān)可比銷售的法律數(shù)據(jù) ? 收集可比財產(chǎn)的某些法律特征。兩者鄰區(qū)之間的比較。 數(shù)據(jù)的證實(shí)： 有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量： ⑴對銷售進(jìn)行檢查。 （ 1）比較銷售的基本方法 ：將銷售財產(chǎn)直接與財產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行比較。 ? ? 步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財產(chǎn)標(biāo)的之間的重大差異。永遠(yuǎn)記?。簯?yīng)該根據(jù)標(biāo)的進(jìn)行調(diào)整。這通常是指首先進(jìn)行一般調(diào)整，然后對具體特征進(jìn)行調(diào)整。 *統(tǒng)一付款方式：要求知道該銷售價格下達(dá)成的融資安排。甲交易實(shí)例成交價 80萬元，首付 16萬，半 年后付 32萬，余款 32萬一年后付清；乙交易實(shí)例成交價 80萬元，首付 16萬， 余款一年后付清。如在賣方以優(yōu)惠利率提供利率安排的情況下，買方所得到 的優(yōu)惠可能被較高的價格所抵消。 交易情況修正的方法： 可比實(shí)例的成交價格 *交易情況修正系數(shù) =正常價格 交易情況修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù) /交易案例交易情況指數(shù) （ 2）交易期日修正 是指將可比交易實(shí)例在成交期日的價格修正到待估房地產(chǎn)估價期日的價格。 3000*（ 1+%） 4*（ 1+2%） 7=3658（元 /平方米） 房地產(chǎn)指數(shù) 房價指數(shù) 地價指數(shù) 成本投入法、 中位數(shù)價格法、 重復(fù)交易法、特征價格法、 加權(quán)平均法 “ 同