【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 可直接進(jìn)行對(duì)比。只有滿足這一要求，才能如實(shí)反映商品價(jià)格的變動(dòng)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制則由于房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的特點(diǎn)，造成報(bào)告期和基期的交易難以是同一樣點(diǎn)，由此導(dǎo)致進(jìn)行比較的價(jià)格難以保持 “ 同質(zhì)可比性 ” 。 （ 3）位臵和物理 —— 房地產(chǎn)狀況修正 是將交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。包括區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況三個(gè)方面的修正。 ⑴區(qū)位狀況： 繁華程度 、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨 路狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 ⑵權(quán)益狀況： 土地使用權(quán)年限 、城市規(guī)劃限制條件（如 建筑容積率 ）等。 ⑶實(shí)物狀況： 土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況； 建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布臵、工程質(zhì)量等 修正方法： ⑴直接比較修正：一般采用評(píng)分的辦法，以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較打分。 ⑵間接比較修正：設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況，以此標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例及估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分，然后將其所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率。 注意事項(xiàng)： ⑴ 可比實(shí)例狀況，無(wú)論是區(qū)位、權(quán)益還是實(shí)物狀況，都應(yīng)是其成交時(shí)的狀況，而不是估價(jià)時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)候可能發(fā)生變化后的狀況。 ⑵由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，其價(jià)格影響的因素構(gòu)成及作用程度均有著很大的不同，因此在進(jìn)行修正時(shí)，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重也應(yīng)有所不同。 收益法 收益還原法是對(duì)土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的基本方法。 它是指在估算不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率， 將評(píng)估對(duì)象未來(lái)收益還原為評(píng)估時(shí)日收益總和的一種方法。 適用范圍：以獲取收益為目的不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)。 收益法的計(jì)算公式 ⑴最一般的公式 ⑵無(wú)限年且其他因素不變的公式 ⑶有限年且其他因素不變的公式 ⑷凈收益在前若干年有變化的公式 ⑸預(yù)知未來(lái)若干年后房地產(chǎn)價(jià)格的公式 ⑹凈收益按等差級(jí)數(shù)遞增的公式 ⑺凈收益按等差級(jí)數(shù)遞減的公式 ⑻凈收益按一定比率遞增的公式 ⑼凈收益按一定比率遞減的公式 nnnnniiirarararararav)1()1(. . . . . .)1()1()1()1( 11332211 ????????????? 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