【文章內容簡介】 地價格 VB建筑物價格 第三章 收益還原法 R0=（ L RL+B RB） 比例 ： L+B=100% R0綜合還原率 RL 建筑物還原率 RB土地還原率 L土地價格占不動產價格的比例 B建筑物價格占不動產價格的比例 第三章 收益還原法 還原利率 求取 （ 1） 綜合運用市場比較法和收益還原發(fā)求還原利率 第三章 收益還原法 ? P=α /γ ? 轉換成 ? γ= α /P 第三章 收益還原法 （ 2） 通過安全利率加上風險調整值的方法求 ? 資本化率 =安全利率 +風險調整 ?風險調整： ?低 02% 中 25% 高 58% 投機 8% （ 3） 采用排序插入法 存款 、 貸款 、 國庫券 、 債券 、 股票 、 保險等 第三章 收益還原法 四 、 還原方法 無限年期且其它因素不變的情況下 rav ?)1)...(1)(1(......)1)(1()1( 2121211nnrrrarrarav???????????????????nrrav)1(11有限年期且其他因素不變的情況 第三章 收益還原法 n剩余使用年期 第三章 收益還原法 案例 1： 某市區(qū)有兩層轉混結構住宅樓一棟，面積 110平方米 ，已用兩年，耐用年限 60年 ，殘值率為 2%。月租金 3000元，押金 1萬元，年利率 8%，房地產稅為年稅金 12%，管理費 3%（租金），維修 費是現值 的 2%，重置價 750元 /M2， 保險費為現值 3‰ ，還原利率為 %。 試評估該房地產的價格。 案例 2： 某公司以出讓方式獲得 A地塊 50年的土地使用權，面積 3500M2， 于 1999年 9月建成 9800M2的寫字樓，當時的建筑造價 1500元 /M2， 其經濟耐用年限為 60年，目前該建筑物全部出租，租金為 27元 /M2， 已知當地同類建筑物的租金為 28元 /M2， 建筑物重置價為 1700元 /M2， 殘值率 2%，管理費為年租金的 2%，維修費、保險費為重置價的 2%、 %，稅費為 32元 / M2， 土地和建筑物的資本化率分別為 5%和 7%.試評估 A地塊 2022年 3月的土地使用權價格。 第三章 收益還原法 第四章 成本法 第一節(jié) .成本法的基本原理 一、成本法的概念 二、成本的含義 經濟成本 估價時點的價格 消費者的成本 客觀成本 三、成本法的基本公式 新開發(fā)土地的基本公式 修正系數土地增值收益投資利潤投資利息 稅費土地開發(fā)費土地取得費新開發(fā)的土地價格 ????????? ?? ????（ 1）土地取得費 土地取得費各項費用的計算應以當地正在執(zhí)行的征地補償費和拆遷安置補助的有關規(guī)定標準計算 （ 2）土地開發(fā)費 ： （ 3）稅費 是指在土地取得和土地開發(fā)過程中所必須支付的有關稅收和費用 （ 4）投資利息 ?在評估土地或不動產時要考慮資金的時間價值 （ 5）投資利潤 投資利潤的計算公式為： ? ? 投資回報率稅費土地開發(fā)費土地取得費投資利潤 ????（ 6）土地增值收益 ? ??? ? ? ? ?土 地 增 值 收 益土 地 取 得 費 土 地 開 發(fā) 費 稅 費 投 資 利 息 投 資 利 潤 土 地 增 值 收 益 率（ 7）土地價格修正 ?地條件，進行個別因素修正 ?用權價格時，應進行土地使用權年期修正。年期修正公式為 ? ? nrK ??? 111?可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤 可出讓的土地面積總土地面積土地總平均單價可出讓土地平均單價 ??? ? 新建不動產的基本公式 新建不動產價格 =購置土地的價格 +建造建筑物的價格 購置土地的價格 建造建筑物的價格 直接成本、間接成本、正常利潤 舊有不動產的基本公式 ?舊有不動產價格 =土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本 +建筑物的重新構建價 —建筑物的折舊 ?舊有建筑價格 =建筑物的重新構建價格 —建筑物的折舊 ? 注意： ① 成本是當前的成本，并非歷史成本 ② 是某一類建筑物的典型成本，而非實際成本，是在正常市場狀況下建造的最可能成本。 四、新建成本法的適用范圍 ?（ 1）適用于缺乏市場交易的房地產 ?（ 2）適用于較為特殊的房地產 ?（ 3）房地產抵押、企業(yè)合并兼并及房地產投資、房地產保險及 其他損害賠償中，通常也采用成本法估價。 第二節(jié)、成本法的評估步驟 ?（一）收集整理資料 ?（二）估算重置價格或重建價格 ?（三）建筑物折舊 ?（四）求取積算價格 ?（一）收集整理資料 ? ? ?（二）估算重置價格或重建價格 重置價格與重建價格的概念 ?（ 1） 重置價格： 又稱重置成本，以現價的建筑材料、建筑技術與工藝重新建造與舊建筑物具有同等效用的新建筑物的成本。 ?（ 2） 重建價格： 又稱重建成本，以原有建筑材料、建筑技術和工藝等重新建造與舊有建筑物完全相同的新建筑物的成 本。 建筑物重建價格的求取方法 1）單位比較法 2）分部分項法 3）工料測量法 4）指數調整法 ?（三）建筑物折舊 ： 建筑物折舊： 指建筑物從建造完成以后，隨著時間的推移而發(fā)生的價值遞減現象。 折舊額： 建筑物在使用年期內減少的建筑物價值的貨幣表現 。 ?： ?（ 1）物質折舊： ?（ 2）功能折舊： ?（ 3）經濟折舊： （ 1）年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經過年數或剩余壽命之間關系的基礎上 ? ?NSCNRCDDi????? 1（ 2）實際觀察法 ?是由估價人員親臨現場，直接觀察與估算建筑物在物質、功能及經濟方面的折舊。注重建筑物的實際損耗程度。 ?現行房屋完損等級評定標準： （ 1）完好房 （ 2）基本完好房 （ 3）一般損壞房 （ 4）嚴重損壞房 （ 5）危險房 ?1）房屋完損等級的判定依據是： 完好房：使用正常。 基本完好房：基本良好，能使用正常。 一般損壞房：結構一般性的損壞。 危險房：不能確保住用安全的。 2）房屋新舊程度的判定標準是： ：十、九、八成 2. 基本完好房：七、六成 ：五、四成 ：三成以下 （ 3）成新折扣法 ?成新折扣法是根據建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現值。其計算公式為： qCV ??? 1）用年限法計算成新率。 ? 當 R=0時，則有： ? ? ? ? %10011%10011%100)1(1 ??????? ??????????? ??????????? ??? nt tRN nNRNtRq%100%100%1001 ???????????? ?? nt nNnNtq?2）根據建筑物的建成年代對上述計算結果做初步判斷，看是否 吻合。 ?3）采用實際觀察法對上述結果做進一步的修正，并說明修正的理由。 （ 4）折舊方法的綜合運用 采用多種方法求取建筑物的折舊，取簡單算術平均或加權算術平均 ? 不動產積算價格 =土地的重新構建價格 +建筑物的重新購置價格 建筑物的折舊 ?（四）求取積算價格 第六章 估價報告 第一節(jié) 估價報告的格式 以案例講解 第二節(jié) 估價報告常見錯誤 一、技術思路錯誤 整體評估與單項評估 估價方法選擇 第六章 估價報告 二、估價方法運用中的錯誤 （一）市場比較法 比較案例選擇有誤 用途不同、年限過早（ 3年）、價格內涵不一致、付款方式不同、計量單位不一致、幣種和貨幣單位不一致、面積內涵和面積單位不一致。 第六章 估價報告 前后因素描述不一致 所選因素不合適 量化錯誤（量化值與條件不符） 修正過程不清 估價結果無確定理由 第六章 估價報告 （二）收益還原法 總收益計算有誤 總費用計算有誤 純收益計算有誤 參數選擇有誤（還原利率、收益年限） 第六章 估價報告 （三）成本法 概念性錯誤 參數選擇有誤或缺少依據（折舊年限） 成本項不全 利息計算有誤 利潤計算有誤 第六章 估價報告 三、估價報告格式錯誤 （一）報告格式選用不當 （二）報告整體結構中的錯誤 如：無目錄、無致委托估價方函、缺少附件、無估價師聲明、無估價師簽名或證書號等。 第六章 估價報告 （三）具體內容的錯誤 估價目的不明確 估價依據不完整 價格定義界定不清 估價期日前后不一致 估價對象表述不清 第六章 估價報告 估價原則不準確 估價報告的有效期有誤 無估價方法選擇理由 估價報告有非估價師簽字和無估 價師簽字 第六章 估價報告 未注明估價機構和無估價機構蓋章 1只選用一種估價方法 四、其它錯誤 一、發(fā)展過程 8087 探索階段 8892 試點研究階段 9398 全面開展階段 99至今 更新階段 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級 —— 第一節(jié) 概述 二、城鎮(zhèn)土地分等定級體系（等和級） 分等： 通過對影響城鎮(zhèn)土地質量的經濟 、 社會 、自然等各項因素的綜合分析 ， 揭示城鎮(zhèn)之間土地質量的地域差異 ， 運用定量和定性相結合的方法對城鎮(zhèn)進行分類排隊 ， 評定城鎮(zhèn)土地等 。 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級 —— 第一節(jié) 概述 定級： 揭示城鎮(zhèn)土地內部土地質量的地域差異 目的： 全面掌握城鎮(zhèn)土地質量及利用狀況，合理利用土地，為制定政策、土地估價、征稅、土地利用規(guī)劃提供依據。 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級 —— 第一節(jié) 概述 三、土地定級： ? 分類 ? 市區(qū)非農業(yè)人口 50萬以上進行兩項定級，否則一般只進行綜合定級 綜合定級：按綜合評價的差異劃分； 商 業(yè)用 地定級 分類定級：按分類評價的差異劃分 住宅 用 地定級 工業(yè) 用 地定級 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級 —— 第一節(jié) 概述 范圍 （對象） 土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內的所有土地。 其它獨立工礦區(qū) ， 開發(fā)區(qū) ， 旅游區(qū) 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級 —— 第一節(jié) 概述 原則： ? （ 1） 綜合與分析原則 ? （ 2） 主導因素原則 ? （ 3） 地域差異 ? （ 4） 土地收益差異 ?