【文章內容簡介】 時點時的價格 或： 可比實例在成交日期時的價格 〓 （ 100〒 T）/100=在估價時點時的價格 ? ※ （ 1〒 T%），（ 100〒 T） /100是交易日期修正系數(shù)！ 47 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 修正方法 ? 采用 價格指數(shù) 或 價格變動率 來調整 ? ，分定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù) ? （ 1）定基價格指數(shù)（以某個固定時期作為基期） ? 可比實例在成交日期時的價格〓估價時點時的價格指數(shù) /成交時期時的價格指數(shù) =在估價時點時的價格 48 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 【 例題 2】 某宗房地產 2023年 6月的價格為 1800元 /平方米，現(xiàn)需要將其調整到 2023年 10月。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產 2023年 4月至 10月的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， ， （以 2023年 1月為 100）。試計算該宗房地產 2023年 10月的價格。 ? 【 解 】 該宗房地產 2023年 10月的價格計算如下： 1800 49 六、房地產價值評估的市場比較法 ? （ 2）環(huán)比價格指數(shù) ? 可比實例在成交日期時的價格〓成交日期的下一時期的價格指數(shù)〓再下一時期的價格指數(shù)〓 …… 〓 …… 〓估價時點時的價格指數(shù) =在估價時點時的價格 50 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 【 例題 3】 某宗房地產 2023年 6月的價格為 2023元 /平方米，現(xiàn)需要將其調整到 2023年 10月。已知該宗房地產所在地區(qū)類似房地產 2023年 4月至 10月的價格指數(shù)分別為 ， ， ， ， ， （均以上個月為 100）。試計算該宗房地產 2023年 10月的價格。 ? 【 解 】 該宗房地產 2023年 10月的價格計算如下： 2023 =3046． 8元 /平方米 51 六、房地產價值評估的市場比較法 ? ? 房地產價 格變動率 有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。 ? （ 1）逐期遞增或遞減的價格變動率，公式為 可比實例在成交日期的價格 （ 1177。 價格變動率） 期數(shù) =可比實例在估價時點的價格 ? （ 2）期內平均上升或下降的價格變動率，公式為 可比實例在成交日期時的價格（ 1177。價格變動率期數(shù)） =可比實例在估價時點時的價格 52 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 【 例題 4】 為評估某宗房地產 2023年 9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格 3000元 /平方米，成交日期 2023年 10月末。另調查獲知 2023年 6月末至 2023年 2月末該類房地產的價格平均每月比上月上漲 %， 2023年 2月末至 2023年 9月末平均每月比上月上漲 2%。試對該可比實例的價格進行交易日期調整。 ? 【 解 】 對該可比實例的價格進行交易日期調整，是將該價格調整到 2023年 9月末，即 3000 （ 1+%） 4 （ 1+2%） 7=3658元 /平方米 53 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 【 例題 5】 某宗可比實例房地產 2023年 1月 30日的價格為 1000美元 /平方米，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲 0﹒2% 。假設人民幣與美元的市場匯率 2023年 1月 30日為 1美元=8﹒26 元人民幣， 2023年 9月 30日為 1美元 =人民幣。試將可比實例的價格調整到 2023年 9月 30日。 ? 【 解 】 將該可比實例的價格調整到 2023年 9月 30日為： 1000 （ 1+%） 8=8393元人民幣 /平方米 54 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 【 例題 6】 某宗可比實例房地產 2023年 1月 30日的價格為 1000美元 /平方米，該類房地產以美元為基準的價格變動平均每月比上月下降 %。假設人民幣與美元的市場匯率 2023年 1月 30日為 1美元 =人民幣， 2023年 9月 30日為 1美元 =。試將可比實例的價格調整到 2023年 9月 30日。 ? 【 解 】 將該可比實例的價格調整到 2023年 9月 30日為： 1000 （ %） 8=7964元人民幣 /平方米 55 六、房地產價值評估的市場比較法 ? （ 3）房地產狀況修正 — 區(qū)位、權益、實物 ? 區(qū)位狀況調整主要是繁華、交通、環(huán)境、和臨街的程度； ? 權益調整主要是土地使用權限、城市規(guī)劃限制條件； ? 實物調整主要土地面積、形狀、土地平整程度、地勢、地質、水文、建筑物新舊、建筑規(guī)模、建筑面積。 56 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 修正方法： ? 可比實例在其房地產狀況下的價格 〓 房地產狀況修正系數(shù) =在估價對象房地產狀況下的價格 ? 差額修正法： ? 可比實例在其房地產狀況下的價格 〒 房地產狀況修正系數(shù) =在估價對象房地產狀況下的價格 57 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 使用年期修正 （分兩步） ? 計算使用年期修正系數(shù) K K={11/(1+r)m}/{11/(1+r)n} r:還原利率 m:待估對象使用年期； n:為比較對象使用年期。 ? 利用 K時交易實例地價進行修正 年期修正后的比較實例價格 =比較實例價格 〓 K 58 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 【例題 7】若選擇的比較案例成交地價為 500元 /平方米，對應使用年期為 30年，而待估宗地出讓年期為 20年，土地還原利率為 8%。 ? 解：年期修正后的地價 =500 {11/（ 1+8%） 20}/{11/（ 1+8%） 30} =436 元 /平方米 59 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 求取比準價格 ? 比準價格 =可比實例價格 交易情況修正系數(shù) 交易日期 房地產狀況 使用年限 容積率 =可比實例價格 100/（ ） （ )/100 100/( ) （ ） /100 {11/(1+r)m}/{11/(1+r)n} 60 六、房地產價值評估的市場比較法 ?經過綜合修正后，可得出若干個比準價格，對于多個比準價格如何最終確定待估對象的價格，有三種方法： ?：簡單算術平均 ?Pi為第 i個比較實例比準價格， n為可比實例數(shù) ? ?? N inPP 1i61 六、房地產價值評估的市場比較法 ? : ? 對多個比準價格，根據(jù)其反映真實價格的接近程度的大小賦予不同的權重，然后加權平均計算最后的綜合結果。 Pi為第 i個可比實例比準價格， n為可比實例數(shù) ， fi為權重 ? 中位數(shù)、眾位數(shù)法 iN i fPP ? ?? 1i11 ?? ?Ni if62 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 【例題 8】 某宗房地產 1999年 2月 25日的價格為1000美元 /m2,匯率為 1美元 = .該類房地產以美元為基準的價格月均遞減 %,則其1999年 10月 25日的價格為 ( )人民幣 / m2 .1999年 10月 25日的匯率假定為 1美元 =民幣 .( ) ? 63 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 【例題 9】 市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準實例個別因素得 102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得 97分，則個別因素修正系數(shù)為（ ） A. B. C. 64 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 【例題 10】 運用市場比較法估價 D宗地時，選取比較實例A、 B、 C，如下表： ? 假設地 (房 )價指數(shù)以 96年 10月為基期 ,每月增長 (定期 )一個百分點 ,容積率為 ,每增加或減少 ,地價增加或減少 5%,土地還原利率為 10%,表中“ +” 表示比較案例優(yōu)于待估案例 ,要求 : ? 編制地 (房 )價指數(shù)、容積率修正系數(shù)表； ? 寫出待估案例 D的價格修正表達式（不要求計算結果）。 案例 成交價（元 /m2） 交易時間 容積率 區(qū)域因素 使用年期 A 1500 +5% 50 B 1600 3% 45 C 1540 +2% 55 D 0 50 65 六、房地產價值評估的市場比較法 ? 【例題 11】 為評估某寫字樓 2023年 10月 31日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了 A、 B、 C三宗類似寫字樓，有關資料如下表所示： ? 在上表的交易情況中，正（負）值表示可比實例的成交價格高（低）于其正常價格的幅度；不動產狀況中，正（負）值表示可比實例的不動產狀況優(yōu)（劣）于估價對象的不動產狀況導致的價格差異幅度。