房地產估價、市場法(編輯修改稿)
2025-06-16 14:40 本頁面
【文章內容簡介】 再將它們折算為現(xiàn)值。實際上，收益性房地產是一種投資品，其典型的收益包括兩部分：一是持有期間每單位時間（如每年、每月）所獲得的租賃收益或經(jīng)營收益；二是在持有期末轉售房地產時所獲得的收益。因此，預知未來若干年后的價格公式成了評估收益性房地產價值的最常用公式。 [例 6]：目前的房地產市場不景氣，但預測 3年后會回升，現(xiàn)有一座出租寫字樓需要估價。該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為 500萬元，預計未來 3年內仍然維持在該水平，但等到 3年后市場回升時，將其轉賣的售價會高達 7950萬元，銷售稅費為售價的 6％。如果投資者要求該類投資的收益率為 10％，則該寫字樓目前的價值為： 【 例 7】 某宗房地產現(xiàn)行的價格為 7000元 /㎡ ，年凈收益為 600元 /㎡ ，報酬率為 10%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在 3年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產的價格為15000元 /㎡ 。據(jù)此預計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產的價格將達到 15000元 /㎡ 。請計算獲知興建火車站后該宗房地產的價格。 二、測算凈收益 凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產的純收益。 凈收益的大小是決定房地產價格的一個重要因素。在實際估價中，只有全面了解有關收益性房地產的各種收益情況，才能客觀地求取房地產的凈收益，準確地評估房地產價格。 二、測算凈收益 （一）凈收益測算基本原理 收益性房地產獲取收益的方式，可分為出租和營業(yè)兩大類。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩類 一是基于租金收入測算凈收益，例如，存在大量租賃實例的普通住宅、高檔公寓、寫字樓、商鋪、停車場、標準廠房、倉庫等類房地產； 二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如，旅館、影劇院、娛樂中心、汽車加油站等類房地產。 二、測算凈收益 （一）凈收益測算基本原理 基于租金收入測算凈收益的基本公式為： 凈收益 =潛在毛租金收入 空置和收租損失 +其他收入 運營費用 =有效毛收入 運營費用 （ 1）凈收益是由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的 歸屬于房地產的收益。 （ 2）潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空置狀態(tài) 下所能獲得的歸屬于房地產的總收入。 寫字樓等出租型房地產的潛在毛收入，一般是潛在毛租 金收入加上其他收入。 其中潛在毛租金收入等于全部可出租面積與最可能的租 金水平的乘積。 其他收入是租賃保證金或押金的利息收入，以及例如寫 字樓中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收入。 （ 3）空置和收租損失?？罩玫拿娣e沒有收入。收租損失 是指租出的面積因拖欠租金，包括延遲支付租金、少付租金 或者不付租金所造成的收入損失?？罩煤褪兆鈸p失通常按照 潛在毛收入的一定比例來估算。 二、測算凈收益 二、測算凈收益 （ 4）有效毛收入是由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠 租金以及其他原因造成的收入損失后所得到歸屬于房地產的 收入。 （ 5）運營費用指維持房地產正常生產、經(jīng)營或使用必須 支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，運營費用與有 效毛收入之比被稱為運營費用率。 計算凈收益注意以下幾個方面： （ 1）潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設在年末發(fā)生； （ 2）空置等造成的收入損失一般是以潛在毛收入的某一百分率來計算； （ 3）運營費用與會計上的成本費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，不包含房地產抵押貸款還本付息額、會計上的折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。 有些收益性房地產通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館、 娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同： 一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入 。 二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。 基于租金收入測算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產租金之外，即實際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。 二、測算凈
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