【文章內(nèi)容簡介】 時使用狀況的限制，而依照法律、城市規(guī)劃發(fā)展的規(guī)定。估價對象為住宅房，具有合法的產(chǎn)權(quán)，符合城市規(guī)劃的要求。 技術(shù)上的可能性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。估價對象為住宅房，能滿足施工技術(shù)等方面的要求。 經(jīng)濟上的可行性。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟上有限的投放而能獲得最大收益的使用方式。估價對象當(dāng)前的房地產(chǎn)市場價值大于其土地取得成本與建筑物建造成本。本次評估房地產(chǎn)價值時，根據(jù)類似房地產(chǎn)的交易、租賃情況，采用市場比較法進(jìn)行測算。 價值最大性。在所有具有經(jīng)濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達(dá)到最大的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估價對象交通便捷，周邊配套設(shè)施完備度較高，在符合規(guī)劃的前提下，住宅用途是其價值最高最大的使用方式。 土地與建筑物的均衡性。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來判定。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進(jìn)去。 與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。應(yīng)按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳經(jīng)濟效益的用途估價。 可持續(xù)發(fā)展性。按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定的使用、即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢、使未來利益最大化的使用方式。總之，根據(jù)委托方提供的有關(guān)資料，估價人員現(xiàn)場查勘以及對當(dāng)前市場的調(diào)查和預(yù)期分析，我們認(rèn)為保持現(xiàn)狀用途住宅最為有利，以此為前提進(jìn)行估價。 估價方法選用分析估價人員深入細(xì)致地分析了項目的特點和實際狀況，并研究了委托方提供的及所掌握的資料，在實地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上認(rèn)為，待估物業(yè)用途為住宅，此類物業(yè)在廣州市房地產(chǎn)市場交易案例較多，宜選用市場法；委估對象為商品住宅，該類房產(chǎn)的置業(yè)目的主要以自用為主，較難體現(xiàn)其收益性，難以用收益法來推算其市場價值；近年來本地區(qū)商住房地產(chǎn)價格受市場因素影響較大，與單純成本累加有較大偏離，難以用原始成本來推算其市場價值；委估對象為已開發(fā)建成的商品住宅，不適宜使用假設(shè)開發(fā)法評估。市場法也是房地產(chǎn)評估方法中首選的方法。綜合以上分析為使估價結(jié)果更具科學(xué)性、準(zhǔn)確性、客觀性，本報告確定選用市場法來評估。市場法是指將評估對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對類似房地產(chǎn)的已知價格作交易情況修正、市場狀況修正、區(qū)位狀況修正、權(quán)益狀況修正和實物狀況修正，以此估算評估對象的公開市場價值。市場法計算公式為： 其中：P為待評房地產(chǎn)價值；Pn為待估房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格；P0為比較實例房地產(chǎn)成交價格；A為待評房地產(chǎn)交易情況指數(shù)；A0為比較實例資產(chǎn)交易情況指數(shù)；B為待評房地產(chǎn)評估時點市場狀況指數(shù)；B0為比較實例房地產(chǎn)市場狀況指數(shù)；C為待評房地產(chǎn)區(qū)位狀況條件指數(shù)；C0為比較實例房地產(chǎn)區(qū)位狀況條件指數(shù)；D為待評房地產(chǎn)權(quán)益狀況條件指數(shù)；D0為比較實例房地產(chǎn)權(quán)益狀況條件指數(shù)；E為待評房地產(chǎn)實物狀況條件指數(shù)；E0為比較實例房地產(chǎn)實物狀況條件指數(shù)。、估價測算分析 技術(shù)路線“市場法”是將估價對象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格，修正得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。計算公式： 交易 市場 區(qū)位 權(quán)益 實物估價對象價格 = 實例價格情況 狀況 狀況 狀況狀況 修正 修正 修正 修正 修正 價值測算： 選擇交易實例經(jīng)評估人員對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)交易時間接近、用途相同、地段相似的原則，仔細(xì)篩選，確定A、B、C三個比較交易實例。 估價測算過程 （1）房地產(chǎn)評估計算表：修正系數(shù)確定說明：① 交易情況可能是正常的，也可能是不正常的，不正常的交易可能有強迫出售、購買；利害關(guān)系人的交易；急于出售、購買；特殊交易等。以上交易實例價格為統(tǒng)一了面積內(nèi)涵、面積單位和價格單位后的正常交易價格，交易情況正常，交易情況修正系數(shù)為100/100。② 估價對象所處區(qū)域的房地產(chǎn)市場在近期無較大的波動，故市場狀況不做修正。③ 區(qū)位因素包括交通因素調(diào)節(jié)、繁華程度調(diào)節(jié)、環(huán)境、景觀因素、公共配套設(shè)施因素、城市規(guī)劃限制因素等，可比實例為同一住宅物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)相近的實例，其區(qū)位因素基本相同。④ 權(quán)益狀況因素主要為年限、容積率，可比實例為同一住宅物業(yè)所在區(qū)域內(nèi)相近的實例，其權(quán)益狀況因素基本相同。⑤ 實物狀況修正主要在建筑面積、臨街狀況、新舊程度、樓層、小區(qū)配套、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計、裝修、通風(fēng)采光、朝向等方面進(jìn)行比較修正。（2）修正計算：交易案例實例A實例B實例C實例價格(元/㎡)23,07723,23722,882交易情況修正100/100100/100100/100市場狀況修正100/100100/100100/100區(qū)位狀況修正100/100100/100100/100權(quán)益狀況修正100/100100/100100/100實物狀況修正100/97100/98100/97（3）確定比準(zhǔn)價格：比準(zhǔn)價格A =23,077100/100100/100100/100100/100100/97＝23,791元/㎡)比準(zhǔn)價格B =23,237100/100100/100100/100100/100100/98＝23,711（元/㎡)比準(zhǔn)價格C =22,882100/100100/100100/100100/100100/97＝23,590元/㎡)經(jīng)過比較分析，求算出各比較案例經(jīng)因素修正后達(dá)到估價對象條件的房地產(chǎn)價格，由于上述各個比準(zhǔn)價格比較接近，故我們?nèi)∪叩乃阈g(shù)平均值作為市場比較法計算的結(jié)果。則：評估單價 = (23,791+23,711+23,590) / 3 ＝23,700 (元/㎡) （取整至十位）評估市場價值 = 23,700187。5,839,(元) （取整至十位）（4）確定法定優(yōu)先受償款數(shù)額根據(jù)法定優(yōu)先受償權(quán)證明文件，估價師獲悉的估價對象法定優(yōu)先受償款數(shù)額=0（5）確定估價對象抵押價值估價對象抵押價值=評估市場價值法定優(yōu)先受償款數(shù)額 =5,839, =5,839, (元) （取整至十位） 估價結(jié)果姚海燕委托的位于廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5棟3座1601，用途為住宅，㎡，于上述物業(yè)在估價時點市場價值為：人民幣5,839,，大寫：人民幣伍佰捌拾叁萬玖仟陸佰捌拾元整，其法定優(yōu)先受償款數(shù)額為零元，該房地產(chǎn)抵押價值為：人民幣5,839,，大寫：人民幣伍佰捌拾叁萬玖仟陸佰捌拾元整。單價為23,700元/平方米。第3章 房地產(chǎn)市場比較法存在的一些問題盡管市場比較法是一種最簡單、最便捷的、最適用的估價方法，估價結(jié)果最容易得到相關(guān)利益各方認(rèn)可，但是市場比較法實際運用中還是存在不少問題。以廣州市番禺區(qū)大石街迎賓路星河灣星座園5棟3座1601估價技術(shù)報告為例，我對我國房地產(chǎn)評估運用市場法存在的問題提出與分析。 房地產(chǎn)市場不規(guī)范、不成熟，市場環(huán)境變化大市場比較法的應(yīng)用是建立在有一個規(guī)