【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 角度出發(fā)的，而市場(chǎng)比較法是從供求均衡角度出發(fā)的。(3)盡管成本法與市場(chǎng)比較法在理論依據(jù)、求取原則上和本質(zhì)上有所不同，但兩者之間也有相似之處。在市場(chǎng)比較法中，包含了交易情況影響修正、交易日期情況影響修正和房地產(chǎn)狀況影響修正。而在成本法中，折舊是可以看作為一種房地產(chǎn)狀況影響修正，即折舊在作為房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，就是將估價(jià)對(duì)象建筑物假定為“新的”狀況下的重新購(gòu)建價(jià)格調(diào)整為實(shí)際上是“舊的”狀況下的價(jià)格。所以說(shuō)，市場(chǎng)比較法與成本法的本質(zhì)區(qū)別在于比準(zhǔn)價(jià)值或重新購(gòu)建價(jià)格的來(lái)源方式。如果估價(jià)結(jié)果是源自于與待估對(duì)象相似的可比實(shí)例，則本質(zhì)上是屬于市場(chǎng)比較法的。而如果估價(jià)結(jié)果是通過(guò)建設(shè)過(guò)程中的各項(xiàng)費(fèi)用相加而得的，則本質(zhì)上屬于成本法。3項(xiàng)目評(píng)估本次估價(jià)對(duì)象為北京祥峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有的金壇市祥源房地產(chǎn)的8樓的建筑。，其中6，7，8。其中6，7，8。估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)屬北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司句容分公司所有。評(píng)估基準(zhǔn)日為2012年12月1日。估價(jià)對(duì)象為高層鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，地下一層，地上12層。配備水、電、暖氣等相關(guān)設(shè)施，建筑物的抗震等級(jí)為8級(jí)，基礎(chǔ)為條形基礎(chǔ)。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，7和8樓主體結(jié)構(gòu)均已完工，但是裝修工程尚未開始。土地開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”：給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹庖约皥?chǎng)地平整的條件。估價(jià)對(duì)象中土地使用權(quán)屬北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司句容分公司所有，建筑物為江蘇廣興集團(tuán)開發(fā)建設(shè)。估價(jià)土地為住宅用地，使用權(quán)類型為出讓類型，使用權(quán)終止日期為2081年6月1日，根據(jù)常州市地價(jià)區(qū)類劃分標(biāo)準(zhǔn)，待估土地位于五類地價(jià)區(qū)。待估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，無(wú)糾紛。 根據(jù)實(shí)地勘察，估價(jià)對(duì)象為北京翔峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所開發(fā)的位于常州金壇的祥源房地產(chǎn)的7和8樓，建筑物狀況見表31：表31 8號(hào)樓的建筑物狀況明細(xì)表幢號(hào)類型結(jié)構(gòu)建筑面積（㎡）層高(米)建造年份維護(hù)狀況6住宅鋼筋混凝土剪力墻良好7住宅鋼筋混凝土剪力墻良好8住宅鋼筋混凝土剪力墻良好估價(jià)對(duì)象坐落于金壇市，建成后為封閉式管理、文化氣息濃厚、環(huán)境優(yōu)美、綠化率較高的高品質(zhì)住宅區(qū)。附近有6786等多路公交車通過(guò)，交通便捷。本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法和成本法的組合。本次估價(jià)的房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)重置價(jià)格的綜合體現(xiàn)?，F(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格是指待估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公允市場(chǎng)價(jià)格。房地場(chǎng)的重置價(jià)格中的地價(jià)是指滿足以土地出讓方式獲得土地且開發(fā)程度達(dá)到七通一平標(biāo)準(zhǔn)的用途為住宅等條件下的公開市場(chǎng)價(jià)格。、8樓的房地產(chǎn)價(jià)格(1) 選取可比實(shí)例根據(jù)估價(jià)對(duì)象的地理位置，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和綜合分析，選取與估價(jià)對(duì)象位于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的且在成交日期、交易情況等相似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。然后列表將各自的狀況進(jìn)行對(duì)比。待估對(duì)象與參照物的因素比較詳見表32：表32 待估對(duì)象與參照物的因素比較表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1君悅園可比實(shí)例2 綠景苑可比實(shí)例3 陽(yáng)光花園成交價(jià)格（元/平方米）待估　650068006000成交日期交易情況正常　正?！≌！≌！^(qū)位狀況交通便捷程度便捷便捷便捷較便捷環(huán)境景觀好較好好較好繁華程度較繁華較繁華繁華較繁華基礎(chǔ)設(shè)施狀況好較好較好較好公共設(shè)施完備程度較好好好好權(quán)益狀況土地使用年限（年）70707070實(shí)物狀況新舊程度全新九成新全新全新建筑規(guī)模較大大較大稍大建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混工程質(zhì)量?jī)?yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)戶型合理合理較合理合理樓層高層多層高層多層使用功能較為齊全較為齊全較為齊全較為齊全 （2）因素修正 ①交易情況修正 設(shè)待估房地產(chǎn)的交易情況系數(shù)100，由于所選取的三個(gè)比較案例，均為自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的平均價(jià)，所以可比實(shí)例1君悅園、可比實(shí)例2綠景苑、可比實(shí)例3陽(yáng)光花園的交易情況系數(shù)分別為100、100、100. ②交易日期修正該住宅以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2012年1月1日至2012年6月1日，平均每月比上月上漲1%，2012年6月1日至2012年12月1日，%。將待估對(duì)象與可比實(shí)例的交易日期進(jìn)行比較，設(shè)待估房地產(chǎn)的交易日期修正系數(shù)為100，則可比實(shí)例1君悅園、可比實(shí)例2綠景苑、可比實(shí)例3陽(yáng)光花園的交易日期修正系數(shù)分別為：910103。具體過(guò)程如下：可比實(shí)例1的交易日期修正系數(shù)= ≈≈97 可比實(shí)例2的交易日期修正系數(shù)= ≈≈102可比實(shí)例3的交易日期修正系數(shù)= ≈≈103 ③區(qū)位因素修正由于所選取的三個(gè)可比實(shí)例都位于同一供求圈內(nèi)，根據(jù)其地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施保證度、公共設(shè)施保證度、交通、環(huán)境等確定區(qū)域因素修正系數(shù)。待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)域因素修正計(jì)算見表33：表33 待估房地產(chǎn)與可比房地產(chǎn)區(qū)位因素條件指數(shù)表　權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1君悅園可比實(shí)例2綠景苑可比實(shí)例3陽(yáng)光花園區(qū)位因素10098其中地理位置1009810299基礎(chǔ)設(shè)施條件10010510099公共設(shè)施條件10010010199交通條件1009510096環(huán)境條件100949892 ④實(shí)物狀況因素修正 實(shí)物狀況因素修正主要考慮建筑物的新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、使用功能、戶型、樓層等，估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的個(gè)別因素修正見下表：表34 估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的個(gè)別因素條件指數(shù)表 續(xù)表34　權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1君悅園可比實(shí)例2綠景苑可比實(shí)例3陽(yáng)光花園實(shí)物狀況因素100其中新舊程度10098101100建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)10010010299工程質(zhì)量、使用功能1009910098戶型、樓層100929594 ⑤將上述各個(gè)因素匯總得出下面的因素匯總表35： 表35 因素指數(shù)匯總表　估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例1君悅園可比實(shí)例2綠景苑可比實(shí)例3陽(yáng)光花園房地產(chǎn)價(jià)格（元/平方米）待估　650068006000交易條件因素修正100100100100時(shí)間因素修正10097102103區(qū)域條件修正因素10098實(shí)物狀況修正100比準(zhǔn)價(jià)格6552　　6916　6441　比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 將所選取的三個(gè)可比實(shí)例進(jìn)行因素修正后計(jì)算所得的比準(zhǔn)價(jià)格作為依據(jù)，將三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格計(jì)算待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，則估價(jià)對(duì)象單位建筑面積的評(píng)估價(jià)格為：地上部分評(píng)估單價(jià)=（6552+6916+6441）/3≈6636(元/平方米)根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易狀況來(lái)看，建筑物地下部分取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為建筑物地上部分售價(jià)的50%70%，結(jié)合待估房地產(chǎn)的實(shí)際情況，此項(xiàng)比率取65%，則建筑物地下部分評(píng)估單價(jià)為：建筑物地下部分評(píng)估單價(jià)=4313（元/平方米）6樓地下一層，，，則： 建筑物地下部分價(jià)值評(píng)估值=4313=（元） 建筑物地上部分價(jià)值評(píng)估值=6636=（元）6樓建筑評(píng)估的總價(jià)值=建筑物地下部分建筑物評(píng)估值+建筑物地上部分建筑物評(píng)估值 =+ =（元）7樓的地理位置處于6樓臨側(cè)，其建筑面積（包括地下部分建筑物面積和地上部分建筑物面積）、結(jié)構(gòu)布局、建筑施工過(guò)程、完工時(shí)間均與6樓相同，故其評(píng)估方法及過(guò)程同上，則 7樓建筑物的最終評(píng)估值=6樓建筑物的最終評(píng)估值=（元）8樓也為地下一層，地上12層，?？紤]到其地理位置、結(jié)構(gòu)布局、建筑施工過(guò)程、完工時(shí)間與7樓相同，故其應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估所得地下部分建筑物單價(jià)與地上部分建筑物單價(jià)與7樓相同。故其地下部分建筑物評(píng)估值、地上部分建筑物評(píng)估值計(jì)算如下：8樓地下部分建筑物評(píng)估值=4313=（元）8樓地上部分建筑物評(píng)估值=6636=（元）8樓建筑評(píng)估的總價(jià)值=地下部分建筑物評(píng)估值+地上部分建筑物評(píng)估值 =+ =（元） （3）市場(chǎng)比較法的估價(jià)結(jié)果匯總根據(jù)市場(chǎng)比較法所評(píng)估各號(hào)樓的結(jié)果如下表36：表36 市場(chǎng)比較法估價(jià)結(jié)果匯總序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（㎡）分?jǐn)偼恋孛娣e（㎡）評(píng)估價(jià)格（元）評(píng)估單價(jià)（元/㎡）16樓27樓38樓合計(jì)　 （1）比較難以選擇與待估房地產(chǎn)相似的可比實(shí)例；雖然說(shuō)，應(yīng)用市場(chǎng)比較法的原理是替代原則，但真正重要的一點(diǎn)就是尋找與估價(jià)對(duì)象相似的交易實(shí)例。很多時(shí)候，在與估價(jià)對(duì)象位于同一供求圈內(nèi)的房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)并不多，這對(duì)應(yīng)用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值造成很大的影響。 （2）難以準(zhǔn)確量化因素差異的修正；在用市場(chǎng)比較法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，要對(duì)各項(xiàng)因素進(jìn)行修正，其中的區(qū)域因素和個(gè)別因素是比較難以量化修正的，而其結(jié)果對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響極大。目前的市場(chǎng)比較法多采用百分率法對(duì)區(qū)域因素和個(gè)別因素進(jìn)行修正，而這些因素的修正多靠的是估價(jià)人員的主觀經(jīng)驗(yàn)和理論知識(shí)，其修正結(jié)果對(duì)結(jié)果的精度必造成一定的影響。 （3）應(yīng)用市場(chǎng)比較法估價(jià)時(shí)個(gè)別因素考慮不全面； 根據(jù)市場(chǎng)比較法的相關(guān)規(guī)定對(duì)交易實(shí)例應(yīng)進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正。由