房地產(chǎn)估價(jià)方法之成本法(編輯修改稿)
2025-01-24 21:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新?tīng)顩r下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。 第 5節(jié) 建筑物的折舊 ?建筑物折舊的原因 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類 ： （ 1）物質(zhì)折舊 物質(zhì)折舊又稱物質(zhì)磨損、有形損耗，是指建筑物在實(shí)體上的老化、損壞所造成的建筑物價(jià)值損失。物質(zhì)折舊可進(jìn)一步從如下 4個(gè)方面來(lái)認(rèn)識(shí)和把握：①自然經(jīng)過(guò)的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。 (2)功能折舊 功能折舊又稱精神磨損、無(wú)形損耗，是指建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。 導(dǎo)致建筑物功能相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩的原因，可能是建筑設(shè)計(jì)上的缺陷、過(guò)去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、人們的消費(fèi)觀念改變、建筑技術(shù)進(jìn)步、出現(xiàn)了更好的建筑物等。 (3) 經(jīng)濟(jì)折舊 經(jīng)濟(jì)折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值損失。 不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素 (如市場(chǎng)供給過(guò)量或需求不足 )、區(qū)位因素 (如環(huán)境改變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等 )，也可能是其他因素 (如政府政策變化等 )。 ?建筑物折舊的求取方法 求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實(shí)際觀察法法和成新折扣法。 （ 1）年限法 年限法又稱年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、月效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。 有關(guān)年限的概念 1）建筑物的自然壽命和建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 ※ 建筑物的自然壽命：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，而不能繼續(xù)保證建筑物安全使用為止的時(shí)間。 ※ 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命通常短于其自然壽命，它是由市場(chǎng)決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。 2）建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù) ※ 建筑物的實(shí)經(jīng)過(guò)年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開(kāi)始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。 ※ 建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)：是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)建筑物狀況和效用所顯示的經(jīng)過(guò)年數(shù)。 建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能短于也可能長(zhǎng)于其實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)。 3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命 ※ 建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。 ※ 建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，即 剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)壽命一有效經(jīng)過(guò)年數(shù) 如果建筑物的有效經(jīng)過(guò)年數(shù)比實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)少，就會(huì)延長(zhǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命；反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。 總結(jié)： 利用年限法求取建筑物折舊時(shí)，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。只有這樣，求出的建筑物折舊，進(jìn)而求出的建筑物價(jià)值，才能符合實(shí)際。 年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等一直線法的年折舊額計(jì)算公式為： 式中： Di－ 第 i年的折舊額，或稱做第 i年的折舊 。 C － 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格 。 S － 建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。 N －建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 。 R －建筑物的凈殘值率 。 (C— S)稱為折舊基數(shù) 。 C S N Di = D = C(1R) N = （ 2）實(shí)際觀察法 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來(lái)求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。 建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗： ① 修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修復(fù)的。即 修復(fù)所必需的費(fèi)用 ≤修復(fù)后的房地產(chǎn)價(jià)值 － 修復(fù)前的房地產(chǎn)價(jià)值 對(duì)于可修復(fù)項(xiàng)目，估算采用最優(yōu)修復(fù)方案使其恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況下所必需的費(fèi)用作為折舊額。 ② 對(duì)于不可修復(fù)項(xiàng)目，根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命，將其分為短壽命項(xiàng)目和長(zhǎng)壽命項(xiàng)目?jī)深?。短壽命?xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。長(zhǎng)壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命等于或長(zhǎng)于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間是不需要更換的。 短壽命項(xiàng)目采用年限法計(jì)算折舊額。 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目，根據(jù)建筑物重新購(gòu)建價(jià)格減去可修復(fù)項(xiàng)目的修復(fù)費(fèi)用和各短壽命項(xiàng)目的重新購(gòu)建價(jià)格后的余額、建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命，采用年限法計(jì)算折舊額。 例子：某建筑物的重置價(jià)格為 180萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 2萬(wàn)元；裝飾裝修的重置價(jià)格為 30萬(wàn)元，平均壽命為 5年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為 3年；設(shè)備的重置價(jià)格為 60萬(wàn)元，平均壽命為 15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為 10年。殘值率假設(shè)均為零。試計(jì)算該建筑物的物質(zhì)折舊額。 1 5 1 15 1 50 [解 ] 該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下： 門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝ 2(萬(wàn)元 ) 裝飾裝修的折舊額＝ 30 X X3 ＝ 18(萬(wàn)元 ) 設(shè)備的折舊額＝ 60 X X10＝ 40(萬(wàn)元 ) 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝ (18023060) X X10＝ 17． 6(萬(wàn)元 ) 該建筑物的物質(zhì)折舊額＝ 2+18+40+17． 6 ＝ 77． 6(萬(wàn)元 ) （ 3）成新折扣法 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算出建筑物的成新率，然后將
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