房地產(chǎn)估價方法之成本法-預(yù)覽頁
【正文】 價格構(gòu)成。 (2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。 土地開發(fā)成本 取得土地后，對其開發(fā)的費用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、公共事業(yè)建設(shè)配套費和小區(qū)開發(fā)配套費 。 投資利息 即在評估土地或房地產(chǎn)時要考慮資金的時間價值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關(guān)稅費的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。銷售費用通常按照售價乘以一定比率來測算 。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。 在舊房地的情況下，成本法的基本公式為： 舊房地產(chǎn)價格＝房地的重新購建價格一建筑物的折舊 或者 舊房地產(chǎn)價格＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格一建筑物的折舊 ?概念 重新購建價格又稱重新購建成本，是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。 這種求取思路特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地。 建筑物重新購建價格的求取方式 重置價格又稱重置成本 ，是指 采用估價時點的 建筑材料、 建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤。一般建筑物適用重置價格。 （ 1）單位比較法 （單位面積法 、單位體積法）； （ 2）分部分項法； （ 3）工料測量法 ； （ 4）指數(shù)調(diào)整法 。 (2)功能折舊 功能折舊又稱精神磨損、無形損耗，是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值損失。 ?建筑物折舊的求取方法 求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實際觀察法法和成新折扣法。 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命通常短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。 3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命 ※ 建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實際經(jīng)過年數(shù)之后的壽命。 年限法中最主要的是直線法。 N －建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 。 建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗： ① 修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。短壽命項目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。 例子：某建筑物的重置價格為 180萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為 50年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年。 1 5 1 15 1 50 [解 ] 該建筑物的物質(zhì)折舊額計算如下： 門窗等損壞的修復(fù)費用＝ 2(萬元 ) 裝飾裝修的折舊額＝ 30 X X3 ＝ 18(萬元 ) 設(shè)備的折舊額＝ 60 X X10＝ 40(萬元 ) 長壽命項目的折舊額＝ (18023060) X X10＝ 17． 6(萬元 ) 該建筑物的物質(zhì)折舊額＝ 2+18+40+17． 6 ＝ 77． 6(萬元 ) （ 3）成新折扣法 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)計算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建價格乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。并說明修正的理由。 (2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計算建筑物的折舊。 成本法應(yīng)用中的相關(guān)規(guī)定 ?商品住宅價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定 ? ⑴ 成本。 ? ⑶ 稅金。 ? 下列費用不計入商品住宅價格：①非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用；②住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用。 ②開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設(shè)計和前期工程費。 ⑥貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。 ? ⑶ 利潤。 ①土地補償費。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 30倍。青苗補償費是對被征收土地上尚不能收獲的農(nóng)作物給予的補償費。征地管理費是指縣級以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位在征地費總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費用。耕地占用稅以納稅義務(wù)人實際占用的耕地面積計稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。 ? ⑹ 政府規(guī)定的其他有關(guān)費、稅。該費用是由拆遷人對于被拆遷人給予拆遷補償和拆遷安置所發(fā)生的全部費用構(gòu)成，其大小相當(dāng)于下列幾項之和： ①被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格。 ③各種補助費、補償費。 ⑶ 房屋拆遷服務(wù)費。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市物價、財政部門制定。 ? ③磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年。 ? ⑦簡易結(jié)構(gòu) 10年。 ?A． 20% B． 30% C． 50% D． 80% ?某辦公樓 1990年建成， 2023年補辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)年限為 50年。 ? A． 1700 B． 2023 C． 2100 D． 2400 ?用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應(yīng)是建筑物價值的（ ）。建筑物自然壽命為 60年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年 其他的相關(guān)資料如下； （ 1）門窗等損壞的修復(fù)費用為 3萬元，裝修的重置價格為 ，平均 壽命為 5年，有效經(jīng)過年數(shù)為 4年，設(shè)備的重置價格為 250萬元 ,平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為 9年。銀行貸款年利率為 5%，土地報酬率為 8%
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