房地產(chǎn)估價方法之成本法(已修改)
2025-01-14 21:37 本頁面
【正文】 第六章 成本法 成本法的基本原理 1 成本法 操作步驟 2 成本法總結和運用舉例 3 ? 搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)建設的 成本、稅費、利潤等資料 ? 測算重新構建價格 ? 測算折舊 ? 求取積算價格 ? 成本法的概念 ? 成本法 的理論依據(jù) ? 成本法 適用的對象和條件 ? 成本法 的操作步驟 重點掌握內容： 重點介紹了成本法的基本原理，重新構建價格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。 ?概念 成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新 購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 成本法的本質是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設成本為導向求取估價對象的價值。 第 1節(jié) 成本法的基本原理 ?理論依據(jù)： 生產(chǎn)費用價值論 ：商品的價格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的 費用前決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方 的角度來看。 ① 從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于甚過去的“生產(chǎn)費用”，重在過去的投入； ②從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價格是基于社會上的“生產(chǎn)費用”，類似于“替代原理”。 由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價 (包含正常的費用、稅金和利潤 )。因此，估價人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設估價對象所必需的支出和應獲得的利潤為基礎來求取估價對象的價值。 ?適用對象和條件 適用對象：只要是新近開發(fā)建設、可以假設重新開發(fā)建設或者計劃開發(fā)建設的房地產(chǎn)，均可以采用成本法估價。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個日用戶的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價。在房地產(chǎn)保險 (包括投保和理賠 )及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價 ； 此外，成本法可用于衡量房地產(chǎn)投資效益。 運用成本法估價值得注意的是：現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價格直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增加一定要對效用增大有作用才能構成價格；換一個角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值，投入的成本不多也不一定說明其價值不高。 所以要求在運用成本法估價時注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下兩個方面：一是要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實際花費，客觀成本是假設開發(fā)建設時大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本；二是要結合市場供求分析等來確定評估價值；類似房地產(chǎn)市場供大于求時，應下調評估價值；求大于供時，應上調評估價值。 ?成本法的操作步驟 運用成本法一般可以分為下列 4大步驟進行： ①搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料 ； ②測算重新購建價格； ③測算折舊； ④求取積算價格。 第 3節(jié) 房地產(chǎn)價格構成 運用成本法估價的一項基礎工作，是搞清楚房地產(chǎn)價 格的構成。在實際運用成本法估價時，不論當房地產(chǎn)價格 的構成如何，首先最關鍵的是要調查、了解當?shù)貜娜〉猛? 地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程，以及該全過 程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做 到既不能重復，也不能漏項。然后在此基礎上針對估價對 象的實際情況，確定估價對象的價格構成并測算各構成項 目的金額。 下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所 建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便 于測算各構成項目金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構成。在 這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由如下 7大項構成：①土地取得 成本；②開發(fā)成本；③管理費用； ④投資利息；⑤銷售費用 ⑥銷售稅費； ⑦開發(fā)利潤； 土地取得成本 指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的房地產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由房地產(chǎn)開發(fā)商 (作為買方 )繳納的稅費 (如契稅、交易手續(xù)費 )構成。在目前情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列 3種： (1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。 (2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。 (3)通過市場“購買”取得的，如購買政府招標、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開發(fā)商轉讓的已完成征收或拆遷補償安置的熟地 開發(fā)成本 是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進行基礎設施和房屋建設所必需的直接費用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項： (1)勘察設計和前期工程費； (2)基礎設施建設費； (3)房屋建筑安裝工程費； (4)公共配套設施建設費； (5)開發(fā)建設過程中的稅費。 土地開發(fā)成本 取得土地后，對其開發(fā)的費用有三種：基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費和小區(qū)開發(fā)配套費 。 管理費用 是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等?？煽偨Y為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。 投資利息 即在評估土地或房地產(chǎn)時要考慮資金的時間價值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關稅費的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。 （ 1）土地取得費用及其稅費在土地開發(fā)動工前要全部付清，經(jīng)歷整個開發(fā)期，因此，計息期為整個開發(fā)期； （ 2）開發(fā)費用及其稅費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計息方法有兩種：一是以整個開發(fā)費用為基數(shù)，計息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。
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