【正文】 第六章 成本法 成本法的基本原理 1 成本法 操作步驟 2 成本法總結(jié)和運(yùn)用舉例 3 ? 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的 成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料 ? 測(cè)算重新構(gòu)建價(jià)格 ? 測(cè)算折舊 ? 求取積算價(jià)格 ? 成本法的概念 ? 成本法 的理論依據(jù) ? 成本法 適用的對(duì)象和條件 ? 成本法 的操作步驟 重點(diǎn)掌握內(nèi)容： 重點(diǎn)介紹了成本法的基本原理，重新構(gòu)建價(jià)格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折舊的概念、原因和求取方法。 ?概念 成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新 購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 第 1節(jié) 成本法的基本原理 ?理論依據(jù)： 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 ：商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的 費(fèi)用前決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方 的角度來看。 ① 從賣方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于甚過去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入； ②從買方的角度來看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”。 由上可見，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià) (包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn) )。因此，估價(jià)人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)為基礎(chǔ)來求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。 ?適用對(duì)象和條件 適用對(duì)象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)日用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在房地產(chǎn)保險(xiǎn) (包括投保和理賠 )及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià) ； 此外，成本法可用于衡量房地產(chǎn)投資效益。 運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。 所以要求在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的房地產(chǎn)開發(fā)商的實(shí)際花費(fèi)，客觀成本是假設(shè)開發(fā)建設(shè)時(shí)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商的一般花費(fèi)。在估價(jià)中應(yīng)采用客觀成本，而不是實(shí)際成本；二是要結(jié)合市場(chǎng)供求分析等來確定評(píng)估價(jià)值；類似房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應(yīng)下調(diào)評(píng)估價(jià)值；求大于供時(shí)，應(yīng)上調(diào)評(píng)估價(jià)值。 ?成本法的操作步驟 運(yùn)用成本法一般可以分為下列 4大步驟進(jìn)行： ①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料 ； ②測(cè)算重新購建價(jià)格； ③測(cè)算折舊； ④求取積算價(jià)格。 第 3節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成 運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是搞清楚房地產(chǎn)價(jià) 格的構(gòu)成。在實(shí)際運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不論當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格 的構(gòu)成如何，首先最關(guān)鍵的是要調(diào)查、了解當(dāng)?shù)貜娜〉猛? 地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程，以及該全過 程中所涉及的費(fèi)、稅種類及其支付標(biāo)準(zhǔn)、支付時(shí)間，以做 到既不能重復(fù)，也不能漏項(xiàng)。然后在此基礎(chǔ)上針對(duì)估價(jià)對(duì) 象的實(shí)際情況，確定估價(jià)對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成并測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng) 目的金額。 下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷售所 建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便 于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在 這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由如下 7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得 成本；②開發(fā)成本；③管理費(fèi)用； ④投資利息；⑤銷售費(fèi)用 ⑥銷售稅費(fèi)； ⑦開發(fā)利潤(rùn)； 土地取得成本 指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。在完善、成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商 (作為買方 )繳納的稅費(fèi) (如契稅、交易手續(xù)費(fèi) )構(gòu)成。在目前情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列 3種： (1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 (2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 (3)通過市場(chǎng)“購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地 開發(fā)成本 是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實(shí)際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)： (1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)； (2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)； (3)房屋建筑安裝工程費(fèi)； (4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)； (5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。 土地開發(fā)成本 取得土地后，對(duì)其開發(fā)的費(fèi)用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) 。 管理費(fèi)用 是指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等?？煽偨Y(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價(jià)時(shí)管理費(fèi)用通?？砂凑胀恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測(cè)算。 投資利息 即在評(píng)估土地或房地產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，包括土地取得成本、開發(fā)成本和有關(guān)稅費(fèi)的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。 （ 1）土地取得費(fèi)用及其稅費(fèi)在土地開發(fā)動(dòng)工前要全部付清，經(jīng)歷整個(gè)開發(fā)期，因此，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期； （ 2）開發(fā)費(fèi)用及其稅費(fèi)在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計(jì)息方法有兩種：一是以整個(gè)開發(fā)費(fèi)用為基數(shù)，計(jì)息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費(fèi)一半為基數(shù)，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期。