【正文】 的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格來求取。因此，土地的重新購建價格可以分為重新購置價格和重新開發(fā)成本。 計算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投資利息 +銷售費用，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即 成本利潤率 ＝ 開發(fā)利潤 土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用 適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本+管理費用 +投資利息 +銷售費用十銷售稅費 +開發(fā)利潤 注意 ※ 稅費： 耕地占有稅、新菜地開發(fā)建設基金、土地管理費 ※ 土地增值收益： 政府出讓土地除收回成本外，還要使國家的土地所有權在經(jīng)濟上得到實現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。 （ 1）土地取得費用及其稅費在土地開發(fā)動工前要全部付清，經(jīng)歷整個開發(fā)期，因此，計息期為整個開發(fā)期； （ 2）開發(fā)費用及其稅費在開發(fā)過程中逐步投入，銷售后方可收回，其計息方法有兩種：一是以整個開發(fā)費用為基數(shù)，計息期為開發(fā)期的一半；二是以開發(fā)費一半為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際運用成本法估價時，不論當房地產(chǎn)價格 的構成如何，首先最關鍵的是要調查、了解當?shù)貜娜〉猛? 地一直到建筑物竣工乃至完成銷售的全過程，以及該全過 程中所涉及的費、稅種類及其支付標準、支付時間，以做 到既不能重復，也不能漏項。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價，如學校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等有獨特設計或只針對個日用戶的特殊需要而開發(fā)建設的房地產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價。 ?概念 成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新 購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 由上可見，買賣雙方可以接受的共同點必然是正常的代價 (包含正常的費用、稅金和利潤 )。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本；二是要結合市場供求分析等來確定評估價值；類似房地產(chǎn)市場供大于求時，應下調評估價值；求大于供時，應上調評估價值。在目前情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構成可分為下列 3種： (1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費用和土地使用權出讓金等。因此，在估價時管理費用通常可按照土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。 開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結果，是由銷售收入 (售價 )減去各種成本、費用和稅金后的余額。 求取土地的重新購建價格，通常是假設該土地上的建筑物不存在，然后采用市場法、基準地價修正法等求取該土地的重新購置價格。 注意： 有特殊保護價值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風格的建筑物，適用重建價格。物質折舊可進一步從如下 4個方面來認識和把握：①自然經(jīng)過的老化；②正常使用的磨損；③意外破壞的損毀；④延遲維修的損壞殘存。 ※ 建筑物的經(jīng)濟壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。只有這樣，求出的建筑物折舊，進而求出的建筑物價值，才能符合實際。 C S N Di = D = C(1R) N = （ 2）實際觀察法 實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實際損耗程度。 長壽命項目，根據(jù)建筑物重新購建價格減去可修復項目的修復費用和各短壽命項目的重新購建價格后的余額、建筑物的經(jīng)濟壽命、有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命，采用年限法計算折舊額。 在實際估價中，成新率是一個綜合指標，可按下列 3個步驟進行計算： ①用年限法計算成新率； ②根據(jù)建筑物的建成年代對上述計算結果做初步判斷，看是否吻合； ③采用實際觀察法對上述結果做進一步的修正。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關規(guī)定制定。 ⑤管理費按照不超過以上①至④項費用之和的 2%計算。 農(nóng)地征收費用的有關規(guī)定 ⑴ 征地補償安置費用。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前 3年平均年產(chǎn)值的 15倍。 ?⑵ 征地管理費。國家實行占用耕地補償制度。 城市房屋拆遷費用的有關規(guī)定 ? 在城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上實施房屋拆遷所發(fā)生的費 、 稅主要有： ⑴ 房屋拆遷補償安置費用。這是房地產(chǎn)估價機構提供房地產(chǎn)拆遷估價服務向作為委托人的拆遷人收取的費用。 ? ②磚混結構一等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年。 第 6節(jié) 成本法總結與應用舉例 實際觀測法 成新折扣法 ?某房地產(chǎn) 1993年 5月建成， 2023年 5月欲評估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用 40年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為（ ）。 2023年 10月 1 日獲得類似的 40年土地使用權價格為 2023元 /㎡，建筑物重置成本為 1300 元 /㎡。 演講完畢，謝謝觀看！ 。 （ 2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相 比，每月增加能耗 800元。建筑物的經(jīng)濟壽命為 45年。 ? ④磚木結構一等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年。這是房屋拆遷企業(yè)提供房屋拆遷服務收取的費用。該價格由具有房地產(chǎn)價格評估資質的機構，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素評估確定，不包含被拆遷房屋室內自行裝飾裝修的補償金額以及搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費。 ? ⑸ 新菜地開發(fā)建設基金 (征收城市郊區(qū)菜地的 )。一般為 25%。 ③地上附著物補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的 6～ 10倍。 ⑦行政事業(yè)性收費按照國家有關規(guī)定計收。 ? 根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價，其代數(shù)和應趨近于零。包括： ①征地費及拆遷安置補償費：按國家有關規(guī)定執(zhí)行； ②勘察設計及前期工程費：依據(jù)批準的設計概算計算； ③住宅建筑、安裝工程費：依據(jù)施工圖預算計算； ④住宅小區(qū)基礎設施建設費和住宅小區(qū)級非營