房地產(chǎn)估價(jià)方法之成本法-資料下載頁
2025-01-06 21:37本頁面
【正文】 的稅額標(biāo)準(zhǔn)幅度以內(nèi)，根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況具體核定。 ? ⑷ 耕地開墾費(fèi) (占用耕地的 )。國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，專款用于開墾新的耕地。 ? ⑸ 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 (征收城市郊區(qū)菜地的 )。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 ? ⑹ 政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)、稅。部分省、自治區(qū)、直轄市還規(guī)定收取教育附加、防洪費(fèi)、南水北調(diào)費(fèi)等等。具體費(fèi)、稅項(xiàng)目和收取標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。 城市房屋拆遷費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定 ? 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷所發(fā)生的費(fèi) 、 稅主要有： ⑴ 房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。該費(fèi)用是由拆遷人對(duì)于被拆遷人給予拆遷補(bǔ)償和拆遷安置所發(fā)生的全部費(fèi)用構(gòu)成，其大小相當(dāng)于下列幾項(xiàng)之和： ①被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。該價(jià)格由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素評(píng)估確定，不包含被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額以及搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。 ②被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額。這由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估確定。 ③各種補(bǔ)助費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)。包括：搬遷補(bǔ)助費(fèi) (如搬家費(fèi)、分體式空調(diào)拆裝費(fèi)、熱水器拆裝費(fèi)、電話移機(jī)費(fèi)、有線電視費(fèi)等 )、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)(或周轉(zhuǎn)房費(fèi) )和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。 ⑵ 房屋拆遷估價(jià)服務(wù)費(fèi) (房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi) )。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)拆遷估價(jià)服務(wù)向作為委托人的拆遷人收取的費(fèi)用。 ⑶ 房屋拆遷服務(wù)費(fèi)。這是房屋拆遷企業(yè)提供房屋拆遷服務(wù)收取的費(fèi)用。 ⑷ 房屋拆遷管理費(fèi)。該費(fèi)用以城市拆遷規(guī)模大小，按照不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的 %～ %收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)、財(cái)政部門制定。 ⑸ 政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)、稅。 各種結(jié)構(gòu)房屋的耐用年限一般為： ? ①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年。 ? ②磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年。 ? ③磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年。 ? ④磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年。 ? ⑤磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年。 ? ⑥磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年。 ? ⑦簡易結(jié)構(gòu) 10年。 各種結(jié)構(gòu)房屋的殘值率 房屋殘值是指房屋達(dá)到使用年限，不能繼續(xù)使用，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值；清理費(fèi)用是指拆除房屋和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用；殘值減去清理費(fèi)用，即為殘余價(jià)值，其與房屋造價(jià)的比例為殘值率。一般為： ?①鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 0； ?②磚混結(jié)構(gòu)一等 2%； ?③磚混結(jié)構(gòu)二等 2%； ?④磚木結(jié)構(gòu)一等 6%； ?⑤磚木結(jié)構(gòu)二等 4%； ?⑥磚木結(jié)構(gòu)三等 3%； ?⑦簡易結(jié)構(gòu) 0。 第 6節(jié) 成本法總結(jié)與應(yīng)用舉例 實(shí)際觀測法 成新折扣法 ?某房地產(chǎn) 1993年 5月建成， 2023年 5月欲評(píng)估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用 40年，若殘值率為零，按直線法確定其成新率為（ ）。 ?A． 20% B． 30% C． 50% D． 80% ?某辦公樓 1990年建成， 2023年補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)年限為 50年。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 45年。則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（ ）年 . ?A． 35 B． 45 C． 50 D． 60 ?某城市房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的 6%和 3%，某宗房地產(chǎn)交易中買方付給賣方 2500元 / m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（ ）元 /m2。 ? A． 2660 B． 2294 C． 2425 D． 2427 ?某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價(jià)格為每平方米 1000元，成新率為 70%，房地產(chǎn)年凈收益為每平方米 140元，土地資本化率為 6%，建筑物資本化率為 8%，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ）元 /平方米。 ? A． 1700 B． 2023 C． 2100 D． 2400 ?用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)格時(shí)，折舊注重的應(yīng)是建筑物價(jià)值的（ ）。 A．收回 B．?dāng)備N C．減損 D．補(bǔ)償 ?房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加（ ）房地產(chǎn)的價(jià)格。 A．必定提高 B．必定降低 C．不一定提高 D．不一定降低 練習(xí)題： 某幢寫字樓，土地面積 4000㎡，總建筑面積為 9000㎡，建成于 1990年 10月 1日，土地使用權(quán)年限為 1995年 10月 1日 2035年 10月 1日。 2023年 10月 1 日獲得類似的 40年土地使用權(quán)價(jià)格為 2023元 /㎡，建筑物重置成本為 1300 元 /㎡。建筑物自然壽命為 60年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年 其他的相關(guān)資料如下； （ 1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 3萬元，裝修的重置價(jià)格為 ，平均 壽命為 5年，有效經(jīng)過年數(shù)為 4年，設(shè)備的重置價(jià)格為 250萬元 ,平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為 9年。 （ 2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相 比，每月增加能耗 800元。 （ 3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污 染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為 7萬元。 （ 4）該類寫字樓的報(bào)酬率為 10%。銀行貸款年利率為 5%，土地報(bào)酬率為 8%。 （ 5）假設(shè)殘值率均為零。 試求該寫字樓于 2023年 10月 1日的折舊總額和房地產(chǎn)價(jià)格。 演講完畢，謝謝觀看！
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