【正文】 620元；地上建筑物總建筑面積2023平方米，是 8年前建成交付使用的，當(dāng)時造價每平方米 600元，現(xiàn)時每平方米 1200元，估計建筑物八成新。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 ⑴土地現(xiàn)值 =620*1000=620230元 ⑵建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*=1920230元 ⑶ 估價對象現(xiàn)時總價 =620230+1920230=2540000元 ⑷估價對象現(xiàn)時單價 =2540000/2023=1270元 例子 ⑴估價對象概況 某房地產(chǎn)為企業(yè)辦公大樓，土地面積為 1500平方米，建筑物總面積為 5100平方米，建造日期為 1992年，鋼混結(jié)構(gòu)。 ⑵估價要求 需要評估該房地產(chǎn) 2023年 10月的市場價格 ⑶評估過程 ①選取估價方法，因無類似辦公大樓的交易實例，擬采用成本法估價。 ②估價公式： 房地產(chǎn)現(xiàn)時價格 =土地的重新建造價格 +建筑物重新建造價格 折舊 ⑷ 估價計算 ①求取土地的重新建造完全價值 利用市場資料比較，得出估價對象土地價格為 1200元 /平方米，則土地總價為 1500平方米 *1200元 /平方米 =180萬元 ②求取建筑物的重新建造完全價值 經(jīng)過調(diào)查，建造與待估房地產(chǎn)類似的辦公大樓（鋼混結(jié)構(gòu)），其現(xiàn)時建筑物造價為 1100元 /平方米，以此作為該建筑物部分的重臵單價，則建筑物總造價為 5100平方米 *1100元 /平方米 =561萬元 ③求取建筑物折舊 簡單采用定額法，鋼混結(jié)構(gòu)的耐用年限為 60年，殘值率為 0，則建筑物的折舊總額為 561*12/60= ④計算估價額 房地產(chǎn)現(xiàn)時價格 =180+= 每平方米單價 = 假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣相關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象土地價格的一種方法。 適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產(chǎn)的估價等。 注意： ，測算其所能支付的最高場地購臵費。其可靠性如何，取決于以下幾點：是否根據(jù)土地估價的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價值。 。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價中涉及到的不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期內(nèi)不會發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，而且不考慮物價上漲的因素；假設(shè)在開發(fā)期間各項成本是均勻投入的。 假設(shè)開發(fā)法的基本公式 ⑴ 最基本的公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 開發(fā)利潤 投資者購買時應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 ⑵按估價對象細(xì)化的公式 求生地價值、求毛地價值、求熟地價值、求在建工程價值、求舊房價值的公式。 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟： 運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為以下 6個步驟： ⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式； ⑶估計開發(fā)經(jīng)營期； ⑷預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； ⑸估計開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費； ⑹進(jìn)行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。 ⑴調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況 ①土地的位臵，所在城市、城市中所在區(qū)域以及具體的坐落情況。 ②土地面積大小、形狀、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度。 ③政府的規(guī)劃限制，規(guī)定的用途、建筑高度、建筑容積率等。 ④擁有的土地權(quán)利，權(quán)利性質(zhì)、使用年限以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方面規(guī)定等。 ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式 — 主要目的在于確定最佳使用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等； ⑶估計開發(fā)經(jīng)營期 開發(fā)經(jīng)營期的起點是估價時點，終點是將開發(fā)完成后的房地產(chǎn)全部租售完畢的時間?？煞譃殚_發(fā)期（）和租售期（）。 確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的投入、利息的負(fù)擔(dān)、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價，以及各項收入與支出的折現(xiàn)計算服務(wù)。 比較法進(jìn)行 風(fēng)險問題 ⑷預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值； 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值一般是通過預(yù)測來求取。 對于出售的房地產(chǎn)，通常采用比較法，并考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢或采用比較法與長期趨勢法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能變化趨勢來推測。 對于出租和直接經(jīng)營的房地產(chǎn)，如寫字樓、賓館、商店、餐館等，可先預(yù)測其租賃或經(jīng)營收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價值。 ⑸開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費 在實際估價中估算開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費時，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格構(gòu)成情況來分項估算，估算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測。 比較法進(jìn)行 ⑹投資利息 正確地計算投資利息需要把握以下幾方面的內(nèi)容： ①應(yīng)計息的項目：地價、開發(fā)成本、管理費用；銷售稅費一般不計息。 ②計息期長短：各種費用發(fā)生時間不一。 ③計息的方式 ④計息的大小 ⑤計息周期 ⑥名義利率和有效利率 ⑺開發(fā)利潤：一般按社會或行業(yè)平均利潤率估計，按地價、開發(fā)成本和管理費用三者之和的一定比例計算。 例子： 一塊七通一平的待建空地，面積 10000平方米；允許用途商業(yè)、居??；允許容積率 7；允許建筑密度 =50%；土地使用權(quán) 50年；出售時間 1996年 10月。 ：要求評估 1996年 10月出售價格。 （ 1）選擇估價方法：該快土地為待建筑土地，適宜于假設(shè)開發(fā)法 （ 2）選擇最佳開發(fā)利用方式：通過調(diào)查，最佳開發(fā)方式如下：用途為商業(yè)居住混合；容積率 7；建筑密度 50%；建筑面積 70000平方米；建筑物層數(shù) 14層；各層面積 5000平方米；地上 12層為商店，建筑面積， 314層為 60000平方米； （ 3）預(yù)計建設(shè)期：三年建成投入使用， 1999年 10月完成 （ 4）預(yù)計出售樓價：估計建造完成后，其中的商業(yè)樓即可售出；住宅 30%建成時售出， 50%半年后售出，其余 20%一年后售出。預(yù)計商業(yè)樓售價 4500/平方米，住宅 2500/平方米。 （ 5）估計開發(fā)費及開發(fā)商利潤 總建筑費用 5000萬元，投入情況：三年每年投入分別 20%， 50%， 30%；專業(yè)費用為建筑費 8%；利息 15%；銷售費用為樓價 3%；稅費為樓價的 6%；利潤率為 25%。 （ 6）求取地價 地價 =樓價 建筑費 專業(yè)費用 利息 銷售費用 稅費 開發(fā)商利潤 測算過程： 計算的基準(zhǔn)時間為該土地出售時間，即 1996年 10月，年貼現(xiàn)率選取為 15%。 （ 1）總樓價 =4500*10000/（ 1+） 3+2500*6000/（ 1+） 3*[30%/（ 1+）0+50%/（ 1+） +20%/（ 1+） 1]=12230 （ 2）總建筑費用 =5000*20%/（ 1+） +5000*50%/（ 1+） +5000*30%/（ 1+） =4017 （ 3）總專業(yè)費用 =總建筑費 *8%=4017*8%=321 （ 4）總利息 =（總地價 +總建筑費 +總專業(yè)費） *利息率 *計息期 （ 5）總銷售費用 =總樓價 *3%=12230*3%=367 （ 6）總稅費 =總樓價 *6%=12230*6%=734 （ 7）總利潤 =（總地價 +總建筑費 +總專業(yè)費） *利潤率 =總地價 *+（ 4017+321） *=總地價 *+1085 將上述數(shù)據(jù)代入 總地價 =122304017321367734（總地價 *+1085） 總地價 =4565 ? 中位數(shù) —— 選取房地產(chǎn)售價中的中位數(shù)來編制房地產(chǎn)價格指數(shù)。避免房地產(chǎn)市場極端值影響。簡單、缺點為能考慮到房地產(chǎn)品質(zhì)的差異性，以及品質(zhì)會隨著時間改變的問題。 ? 重復(fù)交易法 —— 根據(jù)同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產(chǎn)價格指數(shù)。缺點：需要長期交易案例、選取重復(fù)交易的價格資料。 ? 特征價格法 —— 將房地產(chǎn)商品的價格分解，以顯示出其各項特征的隱含價格，從價格的變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的就是純粹由供求變動引起的價格變化。 ? 加權(quán)平均法 —— 演講完畢，謝謝觀看！