【正文】 620元；地上建筑物總建筑面積2023平方米，是 8年前建成交付使用的，當時造價每平方米 600元，現(xiàn)時每平方米 1200元，估計建筑物八成新。試選用所給資料估算該宗房地產的現(xiàn)時總價和單價。 ⑴土地現(xiàn)值 =620*1000=620230元 ⑵建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*=1920230元 ⑶ 估價對象現(xiàn)時總價 =620230+1920230=2540000元 ⑷估價對象現(xiàn)時單價 =2540000/2023=1270元 例子 ⑴估價對象概況 某房地產為企業(yè)辦公大樓，土地面積為 1500平方米，建筑物總面積為 5100平方米，建造日期為 1992年，鋼混結構。 ⑵估價要求 需要評估該房地產 2023年 10月的市場價格 ⑶評估過程 ①選取估價方法，因無類似辦公大樓的交易實例，擬采用成本法估價。 ②估價公式： 房地產現(xiàn)時價格 =土地的重新建造價格 +建筑物重新建造價格 折舊 ⑷ 估價計算 ①求取土地的重新建造完全價值 利用市場資料比較，得出估價對象土地價格為 1200元 /平方米，則土地總價為 1500平方米 *1200元 /平方米 =180萬元 ②求取建筑物的重新建造完全價值 經過調查，建造與待估房地產類似的辦公大樓（鋼混結構），其現(xiàn)時建筑物造價為 1100元 /平方米，以此作為該建筑物部分的重臵單價，則建筑物總造價為 5100平方米 *1100元 /平方米 =561萬元 ③求取建筑物折舊 簡單采用定額法，鋼混結構的耐用年限為 60年，殘值率為 0，則建筑物的折舊總額為 561*12/60= ④計算估價額 房地產現(xiàn)時價格 =180+= 每平方米單價 = 假設開發(fā)法 假設開發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣相關的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之數來確定估價對象土地價格的一種方法。 適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產的估價等。 注意： ，測算其所能支付的最高場地購臵費。其可靠性如何，取決于以下幾點：是否根據土地估價的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產市場行情及供求關系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價值。 。通常有以下幾方面的假設：估價中涉及到的不動產總價、租金和成本數據在開發(fā)期內不會發(fā)生大的變化；假設租金和不動產交易價格在開發(fā)期間不會下降，而且不考慮物價上漲的因素；假設在開發(fā)期間各項成本是均勻投入的。 假設開發(fā)法的基本公式 ⑴ 最基本的公式 待開發(fā)房地產的價值 =開發(fā)完成后的房地產價值 開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 開發(fā)利潤 投資者購買時應負擔的稅費 ⑵按估價對象細化的公式 求生地價值、求毛地價值、求熟地價值、求在建工程價值、求舊房價值的公式。 假設開發(fā)法的操作步驟： 運用假設開發(fā)法估價一般分為以下 6個步驟： ⑴調查待開發(fā)房地產的基本情況； ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式； ⑶估計開發(fā)經營期； ⑷預測開發(fā)完成后的房地產價值； ⑸估計開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費； ⑹進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值。 ⑴調查待開發(fā)房地產的基本情況 ①土地的位臵，所在城市、城市中所在區(qū)域以及具體的坐落情況。 ②土地面積大小、形狀、地質、基礎設施通達程度。 ③政府的規(guī)劃限制，規(guī)定的用途、建筑高度、建筑容積率等。 ④擁有的土地權利，權利性質、使用年限以及對轉讓、出租、抵押等方面規(guī)定等。 ⑵選擇最佳的開發(fā)利用方式 — 主要目的在于確定最佳使用方式，包括用途、規(guī)模、檔次等； ⑶估計開發(fā)經營期 開發(fā)經營期的起點是估價時點，終點是將開發(fā)完成后的房地產全部租售完畢的時間?？煞譃殚_發(fā)期（）和租售期（）。 確定開發(fā)經營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的投入、利息的負擔、預測開發(fā)完成后的房地產售價，以及各項收入與支出的折現(xiàn)計算服務。 比較法進行 風險問題 ⑷預測開發(fā)完成后的房地產價值； 開發(fā)完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。 對于出售的房地產，通常采用比較法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢或采用比較法與長期趨勢法相結合，即根據類似房地產過去和現(xiàn)在的價格及其未來可能變化趨勢來推測。 對于出租和直接經營的房地產，如寫字樓、賓館、商店、餐館等，可先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉化為價值。 ⑸開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費 在實際估價中估算開發(fā)成本、管理費用、銷售稅費時，可根據當地的房地產價格構成情況來分項估算，估算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預測。 比較法進行 ⑹投資利息 正確地計算投資利息需要把握以下幾方面的內容： ①應計息的項目：地價、開發(fā)成本、管理費用；銷售稅費一般不計息。 ②計息期長短：各種費用發(fā)生時間不一。 ③計息的方式 ④計息的大小 ⑤計息周期 ⑥名義利率和有效利率 ⑺開發(fā)利潤：一般按社會或行業(yè)平均利潤率估計，按地價、開發(fā)成本和管理費用三者之和的一定比例計算。 例子： 一塊七通一平的待建空地，面積 10000平方米；允許用途商業(yè)、居住；允許容積率 7；允許建筑密度 =50%；土地使用權 50年；出售時間 1996年 10月。 ：要求評估 1996年 10月出售價格。 （ 1）選擇估價方法：該快土地為待建筑土地，適宜于假設開發(fā)法 （ 2）選擇最佳開發(fā)利用方式：通過調查，最佳開發(fā)方式如下：用途為商業(yè)居住混合；容積率 7；建筑密度 50%；建筑面積 70000平方米；建筑物層數 14層；各層面積 5000平方米；地上 12層為商店，建筑面積， 314層為 60000平方米； （ 3）預計建設期：三年建成投入使用， 1999年 10月完成 （ 4）預計出售樓價：估計建造完成后，其中的商業(yè)樓即可售出；住宅 30%建成時售出， 50%半年后售出，其余 20%一年后售出。預計商業(yè)樓售價 4500/平方米，住宅 2500/平方米。 （ 5）估計開發(fā)費及開發(fā)商利潤 總建筑費用 5000萬元，投入情況：三年每年投入分別 20%， 50%， 30%；專業(yè)費用為建筑費 8%；利息 15%；銷售費用為樓價 3%；稅費為樓價的 6%；利潤率為 25%。 （ 6）求取地價 地價 =樓價 建筑費 專業(yè)費用 利息 銷售費用 稅費 開發(fā)商利潤 測算過程： 計算的基準時間為該土地出售時間，即 1996年 10月，年貼現(xiàn)率選取為 15%。 （ 1）總樓價 =4500*10000/（ 1+） 3+2500*6000/（ 1+） 3*[30%/（ 1+）0+50%/（ 1+） +20%/（ 1+） 1]=12230 （ 2）總建筑費用 =5000*20%/（ 1+） +5000*50%/（ 1+） +5000*30%/（ 1+） =4017 （ 3）總專業(yè)費用 =總建筑費 *8%=4017*8%=321 （ 4）總利息 =（總地價 +總建筑費 +總專業(yè)費） *利息率 *計息期 （ 5）總銷售費用 =總樓價 *3%=12230*3%=367 （ 6）總稅費 =總樓價 *6%=12230*6%=734 （ 7）總利潤 =（總地價 +總建筑費 +總專業(yè)費） *利潤率 =總地價 *+（ 4017+321） *=總地價 *+1085 將上述數據代入 總地價 =122304017321367734（總地價 *+1085） 總地價 =4565 ? 中位數 —— 選取房地產售價中的中位數來編制房地產價格指數。避免房地產市場極端值影響。簡單、缺點為能考慮到房地產品質的差異性，以及品質會隨著時間改變的問題。 ? 重復交易法 —— 根據同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產價格指數。缺點：需要長期交易案例、選取重復交易的價格資料。 ? 特征價格法 —— 將房地產商品的價格分解，以顯示出其各項特征的隱含價格，從價格的變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的就是純粹由供求變動引起的價格變化。 ? 加權平均法 —— 演講完畢，謝謝觀看！