【正文】 ? 特征價(jià)格法 —— 將房地產(chǎn)商品的價(jià)格分解，以顯示出其各項(xiàng)特征的隱含價(jià)格，從價(jià)格的變動(dòng)中逐項(xiàng)剔除特征變動(dòng)的影響，剩下的就是純粹由供求變動(dòng)引起的價(jià)格變化。 ? 重復(fù)交易法 —— 根據(jù)同一棟房屋在兩個(gè)時(shí)期售出的價(jià)格資料計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。避免房地產(chǎn)市場(chǎng)極端值影響。 （ 6）求取地價(jià) 地價(jià) =樓價(jià) 建筑費(fèi) 專(zhuān)業(yè)費(fèi)用 利息 銷(xiāo)售費(fèi)用 稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 測(cè)算過(guò)程： 計(jì)算的基準(zhǔn)時(shí)間為該土地出售時(shí)間，即 1996年 10月，年貼現(xiàn)率選取為 15%。預(yù)計(jì)商業(yè)樓售價(jià) 4500/平方米，住宅 2500/平方米。 ：要求評(píng)估 1996年 10月出售價(jià)格。 ③計(jì)息的方式 ④計(jì)息的大小 ⑤計(jì)息周期 ⑥名義利率和有效利率 ⑺開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：一般按社會(huì)或行業(yè)平均利潤(rùn)率估計(jì)，按地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用三者之和的一定比例計(jì)算。 比較法進(jìn)行 ⑹投資利息 正確地計(jì)算投資利息需要把握以下幾方面的內(nèi)容： ①應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目：地價(jià)、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用；銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)息。 對(duì)于出租和直接經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、賓館、商店、餐館等，可先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值。 比較法進(jìn)行 風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 ⑷預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； 開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取?？煞譃殚_(kāi)發(fā)期（）和租售期（）。 ④擁有的土地權(quán)利，權(quán)利性質(zhì)、使用年限以及對(duì)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方面規(guī)定等。 ②土地面積大小、形狀、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度。 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟： 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為以下 6個(gè)步驟： ⑴調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況； ⑵選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式； ⑶估計(jì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期； ⑷預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值； ⑸估計(jì)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ⑹進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價(jià)中涉及到的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本數(shù)據(jù)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)不會(huì)發(fā)生大的變化；假設(shè)租金和不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格在開(kāi)發(fā)期間不會(huì)下降，而且不考慮物價(jià)上漲的因素；假設(shè)在開(kāi)發(fā)期間各項(xiàng)成本是均勻投入的。其可靠性如何，取決于以下幾點(diǎn)：是否根據(jù)土地估價(jià)的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場(chǎng)行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開(kāi)發(fā)完成后的物業(yè)總價(jià)值。 適用范圍： 待開(kāi)發(fā)土地、待拆遷改造和再開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)的估價(jià)等。 ⑵估價(jià)要求 需要評(píng)估該房地產(chǎn) 2023年 10月的市場(chǎng)價(jià)格 ⑶評(píng)估過(guò)程 ①選取估價(jià)方法，因無(wú)類(lèi)似辦公大樓的交易實(shí)例，擬采用成本法估價(jià)。試選用所給資料估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)總價(jià)和單價(jià)。 折舊計(jì)算時(shí)注意： (1)應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊的區(qū)別 ⑵應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的影響 估價(jià)實(shí)務(wù)中，通常以年限為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)際觀察法進(jìn)行修正。 定率法 — 用某一固定比率乘以房地產(chǎn)重新建造價(jià)格中扣除以折舊部分的余值，計(jì)算每年的折舊額。 ⑵求取建筑物折舊的方法 （自然壽命、經(jīng)濟(jì)壽命，實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)、有效經(jīng)過(guò)年數(shù)） 在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，經(jīng)過(guò)年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過(guò)年數(shù)。 ③經(jīng)濟(jì)上的折舊 指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價(jià)值得損失。 ② 功能折舊 指隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展 、 社會(huì)進(jìn)步 、 人們居住習(xí)慣的改變等 ， 建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價(jià)值得損失 。 意外的破壞損失 — 主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的 ， 包括自然方面的：如地震 、水災(zāi) 、 風(fēng)災(zāi)和人工方面的：如失火 、 碰撞等意外的破壞損毀 。 自然老朽 — 主要由自然力的作用引起 ， 如風(fēng)吹 、 日曬 、 雨淋等引起的建筑物腐朽 、老化 、 風(fēng)化 、 基礎(chǔ)沉降等 ， 與建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)有關(guān) ， 同時(shí)也要看所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件 。 建筑物折舊 ⑴建筑物折舊的概念和原因 折舊 — 是會(huì)計(jì)學(xué)中用于衡量由于時(shí)間流逝、技術(shù)過(guò)時(shí)和市場(chǎng)變化等因素而引起的固定資產(chǎn)的磨損消耗和其他價(jià)值損失的術(shù)語(yǔ)。 工程測(cè)量法 項(xiàng)目 數(shù)量 單價(jià) 成本（元） 現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 3000 水泥 6500 砂石 5000 磚塊 12023 木材 7000 瓦面 3000 鐵釘 200 人工 15000 稅費(fèi) 1000 其他 5000 重新購(gòu)建價(jià)格 57700 ④指數(shù)調(diào)整法 — 運(yùn)用建筑物成本（造價(jià)）指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對(duì)象建筑物的原始成本調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行成本來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ②分布分項(xiàng)法 — 是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的基本單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來(lái)估算重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ⑵建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取辦法 ①單位比較法 — 是以建筑物整體，與價(jià)格、成本密切有關(guān)的單位為比較基礎(chǔ)來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ⑴ 重新購(gòu)建價(jià)格分為以下兩種形式： 重建成本 — 是指采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù) ， 按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平 ， 重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格 。 成本法的基本公式 ⑴最基本的公式 積算價(jià)格 =重新購(gòu)臵價(jià)格 折舊 ⑵適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格 =取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率 =開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 /開(kāi)發(fā)區(qū)總用地面積 ⑶適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 新建房地產(chǎn)價(jià)格 =土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +建筑物建筑成本 +管理費(fèi)用+投資利息 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 在求取建筑物部分時(shí)，不含土地土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本及投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)中所含的土地部分。 ⑹開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：是在正常條件下開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)，而不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤(rùn)，也不是個(gè)別開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)。 ⑸銷(xiāo)售稅費(fèi)：銷(xiāo)售稅費(fèi)是銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開(kāi)發(fā)商（賣(mài)方）繳納的稅費(fèi)，可以分為以下 3類(lèi)：銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及附加、其他銷(xiāo)售稅費(fèi)（如由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)）等。 ⑷投資利息：它包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論它們的來(lái)源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。 ⑶管理費(fèi)用：包括開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。在理論上可以將其劃分為土地開(kāi)發(fā)成本和建筑物建造成本。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過(guò)征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；②通過(guò)城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安臵補(bǔ)償費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金；③在市場(chǎng)上“購(gòu)買(mǎi)”的，土地取得成本包括購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)款和購(gòu)買(mǎi)時(shí)買(mǎi)方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由下列 6大項(xiàng)構(gòu)成：⑴土地取得成本；⑵開(kāi)發(fā)成本；⑶管理費(fèi)用；⑷投資利息；⑸銷(xiāo)售稅費(fèi)；⑹開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。 注意：開(kāi)發(fā)成本高并不一定意味著價(jià)格就高，開(kāi)發(fā)成本低也不一定說(shuō)明房地產(chǎn)價(jià)格就不應(yīng)該高。 ⑴評(píng)估方法 改房地產(chǎn)主要以出租方式經(jīng)營(yíng)，故選用收益還原法 ⑵數(shù)據(jù)資料 該房地產(chǎn)可供出租面積 16900平方米，每平方米租金 100元 / 月，出租率為 95％，建筑物原值為 2600萬(wàn)元，輔助設(shè)施原值 260萬(wàn)元，日常開(kāi)支 5萬(wàn)元，土地稅 .房產(chǎn)稅及其他稅費(fèi)合計(jì)為總收入的 8％ ⑶計(jì)算總收益 16900*100*12*95％＝ ⑷計(jì)算總費(fèi)用 建筑物折舊期按 50年計(jì)，殘值為 0，輔助設(shè)施耐用年限為 10年，殘值率 5％ 年折舊費(fèi)＝ 2600 /50+260/10*95%＝ 年日常開(kāi)支＝ 5*12＝ 60萬(wàn)元 各項(xiàng)稅費(fèi)＝ *8％＝ 年總費(fèi)用＝ +60+＝ ⑸計(jì)算純收益 年純收益＝ ＝ ⑹計(jì)算價(jià)格 按 45年使用期，還原利率為 10％，則 房地產(chǎn)價(jià)格＝ ％ *（ 11/（ 1+10％） 45）＝ 成本法 成本法是指求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格（重臵或重建價(jià) 格），扣除折舊，以此估算對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格的方法。 ⑷投資復(fù)合收益法：此法以購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權(quán)平均數(shù)來(lái)求取資本化率。 ⑶收益排序插入法 。通過(guò)收集同一市場(chǎng)上三宗以上類(lèi)似房