房地產(chǎn)估價(jià)講義(參考版)
2025-01-06 04:48本頁(yè)面
【正文】 ? 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)的計(jì)算式為： ? 加權(quán)算術(shù)平均數(shù)依下列公式求?。? ?????????? niin VnnVVVV121 1??????????? ???????niiiniinnn ffVffffVfVfVV11212211 /演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? （ 1） 平均數(shù)法 。 綜合的方法主要有：平均數(shù)法 、 中位數(shù)法和眾數(shù)法 。 例如 ， 有 3個(gè)可比實(shí)例 ， 經(jīng)過(guò)各種修正和調(diào)整之后 ，就會(huì)得到 3個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格 。 實(shí)例狀況價(jià)格對(duì)象狀況價(jià)格成交日期價(jià)格估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格正常價(jià)格成交價(jià)格可比實(shí)例）（整調(diào)房地產(chǎn)狀況）（整調(diào)市場(chǎng)狀況）（正修交易情況成交價(jià)格可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)值????????100100100課題 四 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? （ 2）間接比較修正和調(diào)整公式 ? 上式中，標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為 100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分；房地產(chǎn)狀況修正的分母為 100，表示以標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，分子是估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。如果把這三大方面的修正綜合起來(lái)，計(jì)算公式（ 乘法 ）如下： 調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)市場(chǎng)狀況修正系數(shù)交易情況成交價(jià)格可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)值 ????%11T%1%11RS ??????? ）（可比實(shí)例成交價(jià)格比準(zhǔn)價(jià)值課題 四 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? 以比率法下的乘法公式為例， 市場(chǎng)比較法的綜合修正和調(diào)整計(jì)算，有直接比較修正和調(diào)整公式與間接比較修正和調(diào)整公式。 ? 對(duì)象狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)）（身狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在自 ?? 100對(duì)象狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)）（整調(diào)房地產(chǎn)狀況）（正修標(biāo)準(zhǔn)化身狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在自???1 0 01 0 0課題 四 求取比準(zhǔn)價(jià)格 ? 一、求取單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格 ? 運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三方面的修正。 ? (1)直接比較法是以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況直接進(jìn)行比較，然后根據(jù)兩者的差異情況對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行調(diào)整。 假設(shè)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高或低的百分率為 177。 課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? 4．房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 ? 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的 基礎(chǔ)有總價(jià)和單價(jià) ，調(diào)整的 方法主要有數(shù)額法和比率法 。 ? 第三，找出可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況差異程度造成的價(jià)格差異程度，將房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。 注意：不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的房地產(chǎn)自身因素不盡相同。 ? 無(wú)論是直接比較還是間接比較， 如果可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況好，則對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行減價(jià)調(diào)整；如果可比實(shí)例狀況比估價(jià)對(duì)象狀況差，則對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行加價(jià)調(diào)整。 ? 不同用途的房地產(chǎn)，影響其價(jià)格的區(qū)位因素不同，具體比較調(diào)整時(shí)應(yīng)分別選擇 。 ? 外部配套設(shè)施 ，包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。 ? 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容： ? 位置 ，包括所處的方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層。 課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? （ 3） 區(qū)位狀況調(diào)整 。 ? 由于在 選取可比實(shí)例時(shí)要求可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同 ，在這種前提下，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要有：土地使用期限，規(guī)劃條件（如容積率）、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? （ 2） 權(quán)益狀況的調(diào)整 。 ? 實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容很多。 ? （ 1） 實(shí)物狀況的調(diào)整 。 經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)狀況調(diào)整，就把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。 ? 不同地區(qū)、不同用途或不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，其價(jià)格變動(dòng)的方向和程度通常是不同的， 針對(duì)具體的可比實(shí)例，進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整時(shí)應(yīng)選用可比實(shí)例所在地同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù) ) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格變動(dòng)率）（價(jià)格可比實(shí)例在成交日期的 期數(shù)??? 1課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? 用于市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，應(yīng)為能 全面反映房地產(chǎn)價(jià)格變化 的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率。 ? 采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為： ? 可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格 成交日期的下一期的環(huán)比價(jià)格指數(shù) 再下一期的環(huán)比價(jià)格指數(shù) … 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù) =可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格可比實(shí)例在數(shù)成交日期的定基價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的定基價(jià)格指成交日期的價(jià)格可比實(shí)例在 ??課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? （ 2）價(jià)格變動(dòng)率法 ? 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有 逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率 和 期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率 。 在房地產(chǎn)相關(guān)的價(jià)格指數(shù)體系中，比較多的是采用定基價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。 課題 三 可比實(shí)例價(jià)格的修正與調(diào)整 ? 市場(chǎng)狀況調(diào)整的具體方法有 價(jià)格指數(shù)法 和 價(jià)格變動(dòng)率法 。 T％。 T％ ) ＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ? 上式中， 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)是 (1177。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例價(jià)格上漲或下跌的百
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