【正文】 綜合考慮道路寬度、路面質(zhì)量、車流量、人流量等因素，確定柳泉路、世紀(jì)路等 19條干道為主干道；太平路、魏北路等 18條干道為次干道。 ? ? rMiMij fe ?? 1? ?rfe MiMij ??? 1Mije 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第二節(jié) 土地定級(jí) 地塊上繁華影響度分值迭加計(jì)算 作用分取值方法如下： ? ①同時(shí)受多個(gè)同級(jí)功能影響時(shí)取最高的作用分。 B） 對(duì)商服中心的已有劃分成果，加以適當(dāng)?shù)男拚{(diào)整確定。 （ 4）外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查手薄或各種表格中，數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位。 ?（ 2）利潤、銷售額等數(shù)據(jù)的調(diào)查按抽樣方法進(jìn)行，要求近期連續(xù)三年以上資料。 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第一節(jié) 概述 （ f） 進(jìn)行土地收益測(cè)算或市場交易價(jià)格定級(jí)，對(duì)初步劃分的土地級(jí)進(jìn)行驗(yàn)證和調(diào)整。 （ c） 計(jì)算各因素的指標(biāo)值和作用分值 （ 相對(duì)值法和距離遞減法 ） 。 其它獨(dú)立工礦區(qū) ， 開發(fā)區(qū) ， 旅游區(qū) 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第一節(jié) 概述 原則： ? （ 1） 綜合與分析原則 ? （ 2） 主導(dǎo)因素原則 ? （ 3） 地域差異 ? （ 4） 土地收益差異 ? （ 5） 主導(dǎo)與定性分析結(jié)合原則 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第一節(jié) 概述 城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作內(nèi)容： ? （ 1） 準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查 ? （ 2） 定級(jí)因素資料整理及定量化 ? （ 3） 單元分值計(jì)算及土地級(jí)評(píng)定 ? （ 4） 編制級(jí)別圖及量算面積 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第一節(jié) 概述 ?（ 5） 土地級(jí)的邊界落實(shí) ?（ 6）編寫土地定級(jí)報(bào)告 ?（ 7） 定級(jí)成果驗(yàn)收 ?（ 8） 成果歸檔 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第一節(jié) 概述 定級(jí)方法： 多因素綜合評(píng)價(jià)法 ， 以市場資料 分析法進(jìn)行驗(yàn)證 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第一節(jié) 概述 技術(shù)程序： （ a） 建立城鎮(zhèn)土地定級(jí)的因素體系 （ 特爾菲法 ） 。 第七章 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí) —— 第一節(jié) 概述 定級(jí)： 揭示城鎮(zhèn)土地內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異 目的： 全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，合理利用土地，為制定政策、土地估價(jià)、征稅、土地利用規(guī)劃提供依據(jù)。 第六章 估價(jià)報(bào)告 前后因素描述不一致 所選因素不合適 量化錯(cuò)誤（量化值與條件不符） 修正過程不清 估價(jià)結(jié)果無確定理由 第六章 估價(jià)報(bào)告 （二）收益還原法 總收益計(jì)算有誤 總費(fèi)用計(jì)算有誤 純收益計(jì)算有誤 參數(shù)選擇有誤（還原利率、收益年限） 第六章 估價(jià)報(bào)告 （三）成本法 概念性錯(cuò)誤 參數(shù)選擇有誤或缺少依據(jù)（折舊年限） 成本項(xiàng)不全 利息計(jì)算有誤 利潤計(jì)算有誤 第六章 估價(jià)報(bào)告 三、估價(jià)報(bào)告格式錯(cuò)誤 （一）報(bào)告格式選用不當(dāng) （二）報(bào)告整體結(jié)構(gòu)中的錯(cuò)誤 如：無目錄、無致委托估價(jià)方函、缺少附件、無估價(jià)師聲明、無估價(jià)師簽名或證書號(hào)等。 ?3）采用實(shí)際觀察法對(duì)上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正，并說明修正的理由。其計(jì)算公式為： qCV ??? 1）用年限法計(jì)算成新率。 危險(xiǎn)房：不能確保住用安全的。 基本完好房：基本良好，能使用正常。注重建筑物的實(shí)際損耗程度。 折舊額： 建筑物在使用年期內(nèi)減少的建筑物價(jià)值的貨幣表現(xiàn) 。 ?（ 2） 重建價(jià)格： 又稱重建成本，以原有建筑材料、建筑技術(shù)和工藝等重新建造與舊有建筑物完全相同的新建筑物的成 本。 四、新建成本法的適用范圍 ?（ 1）適用于缺乏市場交易的房地產(chǎn) ?（ 2）適用于較為特殊的房地產(chǎn) ?（ 3）房地產(chǎn)抵押、企業(yè)合并兼并及房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)保險(xiǎn)及 其他損害賠償中，通常也采用成本法估價(jià)。 第三章 收益還原法 第四章 成本法 第一節(jié) .成本法的基本原理 一、成本法的概念 二、成本的含義 經(jīng)濟(jì)成本 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 消費(fèi)者的成本 客觀成本 三、成本法的基本公式 新開發(fā)土地的基本公式 修正系數(shù)土地增值收益投資利潤投資利息 稅費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)土地取得費(fèi)新開發(fā)的土地價(jià)格 ????????? ?? ????（ 1）土地取得費(fèi) 土地取得費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)以當(dāng)?shù)卣趫?zhí)行的征地補(bǔ)償費(fèi)和拆遷安置補(bǔ)助的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 （ 2）土地開發(fā)費(fèi) ： （ 3）稅費(fèi) 是指在土地取得和土地開發(fā)過程中所必須支付的有關(guān)稅收和費(fèi)用 （ 4）投資利息 ?在評(píng)估土地或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)要考慮資金的時(shí)間價(jià)值 （ 5）投資利潤 投資利潤的計(jì)算公式為： ? ? 投資回報(bào)率稅費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)土地取得費(fèi)投資利潤 ????（ 6）土地增值收益 ? ??? ? ? ? ?土 地 增 值 收 益土 地 取 得 費(fèi) 土 地 開 發(fā) 費(fèi) 稅 費(fèi) 投 資 利 息 投 資 利 潤 土 地 增 值 收 益 率（ 7）土地價(jià)格修正 ?地條件，進(jìn)行個(gè)別因素修正 ?用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地使用權(quán)年期修正。 試評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)格。 現(xiàn)值 =重置價(jià) 折舊總額 折舊總額 =年折舊使用年限 ?折舊 （年） ： ? ?NSCNRCDD i?????1C重置價(jià) R殘值率 N— 房屋可使用年限 S殘值 第三章 收益還原法 第三章 收益還原法 ?房屋純收益 =房屋現(xiàn)值房屋還原利率 土地純收益 =房地產(chǎn)純收益 房屋純收益 ?土地純收益 =土地價(jià)格土地還原利率 房屋純收益 =房地產(chǎn)純收益 土地純收益 （ 2）企業(yè)用房地產(chǎn)純收益 純收益 = 銷售總收入 — 生產(chǎn)成本 —銷售成本 — 管理費(fèi) — 維修費(fèi) — 折舊 —稅金 — 利息 第三章 收益還原法 （ 3）營業(yè)性房地產(chǎn)純收益 純收益 = 營業(yè)總收入 — 營業(yè)成本 —管理費(fèi) — 維 修 費(fèi) — 折舊 — 稅金 — 利息 第三章 收益還原法 三、 還原利率 純收益 100萬元 100萬元 10% 12% 1000萬元 第三章 收益還原法 還原利率 分類 建筑物收益還原利率 大 土地收益還原利率 小 綜合收益還原利率 中 第三章 收益還原法 R0=（ RL VL +RB VB） /（ VL+VB） R0綜合還原率 RL 建筑物還原率 RB土地還原率 VL土地價(jià)格 VB建筑物價(jià)格 第三章 收益還原法 R0=（ L RL+B RB） 比例 ： L+B=100% R0綜合還原率 RL 建筑物還原率 RB土地還原率 L土地價(jià)格占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的比例 B建筑物價(jià)格占不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的比例 第三章 收益還原法 還原利率 求取 （ 1） 綜合運(yùn)用市場比較法和收益還原發(fā)求還原利率 第三章 收益還原法 ? P=α /γ ? 轉(zhuǎn)換成 ? γ= α /P 第三章 收益還原法 （ 2） 通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法求 ? 資本化率 =安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整 ?風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整： ?低 02% 中 25% 高 58% 投機(jī) 8% （ 3） 采用排序插入法 存款 、 貸款 、 國庫券 、 債券 、 股票 、 保險(xiǎn)等 第三章 收益還原法 四 、 還原方法 無限年期且其它因素不變的情況下 rav ?)1)...(1)(1(......)1)(1()1( 2121211nnrrrarrarav???????????????????nrrav)1(11有限年期且其他因素不變的情況 第三章 收益還原法 n剩余使用年期 第三章 收益還原法 案例 1： 某市區(qū)有兩層轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)住宅樓一棟，面積 110平方米 ，已用兩年，耐用年限 60年 ，殘值率為 2%。 )1)...(1)(1(......)1)(1()1( 2121211nnrrrarrarav??????????最一般的形式 ? 最簡單的情形（也是經(jīng)常使用的） rav ?? 二 、 原理 ? 收益法的理論依據(jù)是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的預(yù)期原理 ? 純收益 = 某一貨幣額 利息率 ? 房地產(chǎn)價(jià)格 = 純收益 /還原率 第三章 收益還原法 三、適用范圍 適用于產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)估 （ 1）住宅 （ 2）商鋪 （ 3）寫字樓 （ 4）工業(yè)物業(yè) 不適應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估 （ 1）政府機(jī)關(guān)大樓 （ 2）公園 （ 3）學(xué)校 （ 4）醫(yī)院等公用、公益房地產(chǎn) 第三章 收益還原法 第三章 收益還原法 第二節(jié) 估價(jià)步驟 收集整理資料 求取待估房地產(chǎn)的純收益 確定適當(dāng)?shù)倪€原利率 選擇具體的還原方法 第三章 收益還原法 一、收集整理資料 二、求取待估房地產(chǎn)的純收益 純收益的分類 客觀純收益（一般性、持續(xù)性、安全性） 實(shí)際純收益（一般不能用于評(píng)估） 純收益的求取 客觀純收益 = 正常總收益 — 正?？傎M(fèi)用 （ 1） 房地產(chǎn)租賃純收益 （ 以年為單位 ） 房地產(chǎn) 純收益 = 有效總收入 — 維 修 費(fèi) —管理費(fèi) — 稅 費(fèi) — 保險(xiǎn)費(fèi) — 折舊 （年） 第三章 收益還原法 ?有效總收入 ：除去空置率后的 收入 。 第二章 市場比較法 第二節(jié)、市場比較法的估價(jià)步驟 例 一宗地、面積 459，評(píng)估 2022/10/1的價(jià)格。 收集內(nèi)容 ?基本情況及交易目的 ?交易房地產(chǎn)的狀況 ?成交價(jià)格和日期 ?付款方式 、 交易情況 二 、 整理和選取可比實(shí)例 區(qū)位相同或相近 第二章 市場比較法 第二節(jié)、市場比較法的估價(jià)步驟 地區(qū)相同 類似的供需范圍 住宅 、 小型商鋪 、 普通寫字樓 大型商店 、 高檔寫字樓 、 賓館 、 廠房、 倉庫 建筑結(jié)構(gòu)與建筑形式相同 結(jié)構(gòu) 簡易結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 鋼結(jié)構(gòu) 形