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房地產(chǎn)估價(jià)ppt課件(參考版)

2025-05-02 02:05本頁面
  

【正文】 ( 1+ 10%) 3 ? = 總地價(jià)+ 。據(jù)此分析,例題 1中,總利潤(rùn)的正確計(jì)算式應(yīng)為: ? 總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)實(shí)際投入額+總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額) 20% 247。另外,應(yīng)注意利潤(rùn)的取得應(yīng)在商品房售出之時(shí),無銷售收入則無利潤(rùn)可言。 ? 、總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用三者之和,在采用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算時(shí),不應(yīng)以折現(xiàn)后的總建筑費(fèi)用和總專業(yè)費(fèi)用加總地價(jià)之和為基數(shù)計(jì)算利潤(rùn)額。 ? (三)關(guān)于開發(fā)商利潤(rùn)的計(jì)算 ? , 我們看到的房地產(chǎn)估價(jià)書籍 , 計(jì)算開發(fā)商利潤(rùn)的方法有三種: ( 1) 以房地產(chǎn)開發(fā)總收益或開發(fā)總價(jià)值為基準(zhǔn) , 計(jì)算開發(fā)商利潤(rùn); ( 2)以房地產(chǎn)開發(fā)投資總成本為基準(zhǔn) , 計(jì)算開發(fā)商利潤(rùn); ( 3) 以總地價(jià) 、 總建筑費(fèi)用 、 總專業(yè)費(fèi)用之和為基準(zhǔn) , 計(jì)算開發(fā)商利潤(rùn) 。 ? ( 3)計(jì)息期應(yīng)根據(jù)投入資金的時(shí)點(diǎn)及其持續(xù)過程確定,若是年初投入,計(jì)息期為一年,年中投入或日均勻投入,計(jì)息期為 1/2年。 ? (二)關(guān)于利息額的計(jì)算 ? 投資利息額的計(jì)算是假設(shè)開發(fā)法中較復(fù)雜的一步,應(yīng)注意: ? ( 1)地價(jià)款一般是在投資項(xiàng)目開發(fā)期初一次性投入,若采用動(dòng)態(tài)計(jì)算方法時(shí),按資金時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律,不存在地價(jià)利息支出問題,故不需要進(jìn)行折現(xiàn)。所以說,不能用兩種方法同時(shí)評(píng)估同一項(xiàng)目。 ( 1+ )= 4607530(元) ? 單位地價(jià)為 3840元 /平方米。 ? ( 3)動(dòng)態(tài)計(jì)算思路之二(假設(shè)利息不計(jì)利潤(rùn)) ? 總利潤(rùn)=(總地價(jià)+總建筑費(fèi)實(shí)際投入額+總專業(yè)費(fèi)實(shí)際投入額) 20% 247。 ? 總地價(jià)= [(12441528- 5366182) (1+6%+ 20%+ 6% 20% )- 12441528 4% ]247。 ? 總利息支出=總地價(jià) 10% 3+第一年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10% +第二年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10% +第三年建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 10% ) = 總地價(jià)+ 600( 1+ 6% ) (50% 10% + 30% 10% + 20% 10% )= 總地價(jià)+ (萬元 ) ? 總利潤(rùn)= ( 總建筑費(fèi)+總專業(yè)費(fèi)+總地價(jià) ) 20% = 總地價(jià)+ ( 萬元 ) ? 單位地價(jià)=總地價(jià) 247。此外,依照總體評(píng)估的思路,各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)統(tǒng)一到某一時(shí)點(diǎn)上,而且再逐步分解,本題算法與此有悖。以土地利息支出和建筑費(fèi)利息支出為例,兩者的計(jì)算過程為( 10%為年利率): ? 土地利息=地價(jià) 10%; ? 建筑費(fèi)利息支出=各年建筑費(fèi)的折現(xiàn)值之和 10% ? 地價(jià)在項(xiàng)目開發(fā)之初支付,按本題折現(xiàn)思路考慮,理應(yīng)不再存在土地利息支出因素;并且本題利息支出的算法,應(yīng)理解為僅是一年內(nèi)發(fā)生的費(fèi)用,是按單利計(jì)算的結(jié)果??倶莾r(jià)、總建筑費(fèi)的計(jì)算采取折現(xiàn)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)計(jì)算公式;地價(jià)計(jì)算卻直接套用靜態(tài)計(jì)算的理論公式。 (1+ 10%+ 20% )= 3499437(元) ? ( 4)單地價(jià)= 3499437247。 (1+ 10% )]+ [(6000000 20% )247。 (1+ 10% )3]= 12441528(元) ? ( 2)總建筑費(fèi)= [(6000000 50% )247。 ? 該題的計(jì)算過程與結(jié)果為: ? ( 1)總樓價(jià)= [(3000 1200)247。 1992年 8月出售 , 求購買價(jià) 。所以,用動(dòng)態(tài)計(jì)算方式比較合適。 (一)關(guān)于計(jì)算方式的選擇 適合用動(dòng)態(tài)方式計(jì)算的情況有: ? 待開發(fā)的土地價(jià)格評(píng)估; ? 待拆遷改造的再開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估; ? 已完成拆遷的空地的地價(jià)評(píng)估; ? 正在建設(shè)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估; ? 需要改造的舊有房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估; ? 待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)期投資利潤(rùn)估算; ? 開發(fā)項(xiàng)目需控制的最大成本費(fèi)用, ? 以及開發(fā)商試圖獲得擬開發(fā)場(chǎng)地的最高承受價(jià)格。 ? 靜態(tài)方式,則不考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值,僅從單利計(jì)息的角度著眼,考慮利息支出作為一項(xiàng)投資機(jī)會(huì)成本對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。 四、難點(diǎn)與問題 (一)關(guān)于計(jì)算方式的選擇 ? 從資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算角度考慮,假設(shè)開發(fā)法的計(jì)算方法可分為動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種方式。 但是 , 目前的問題就在于有關(guān)估價(jià)書籍對(duì)假設(shè)開發(fā)法所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用和銷售收入等指標(biāo)的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律闡述得不清楚或理解不一致 , 從而造成實(shí)際評(píng)估結(jié)果的偏差 。 三、基本公式 ? 整理上式 , 剩余法評(píng)估地價(jià)的公式又可表示為: 四、難點(diǎn)與問題 ? 大家知道 , 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從投資建設(shè)到竣工驗(yàn)收交付使用需要一定的周期 , 在這一周期過程中 , 房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)資金費(fèi)用的投入和回收都與它們發(fā)生的時(shí)點(diǎn)緊密相關(guān) , 即資金的時(shí)間價(jià)值運(yùn)動(dòng)形態(tài)時(shí)刻貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程中 。 根據(jù)土地的內(nèi)外條件 , 按最高效用和最佳利用原則進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開發(fā)建設(shè) , 然后預(yù)測(cè)開發(fā)完的建筑物連同土地轉(zhuǎn)讓出去的價(jià)格 , 以及建造建筑物所花費(fèi)的建筑費(fèi) 、 專業(yè)費(fèi) 、 測(cè)量費(fèi) 、 銷售費(fèi)和投資利息 、 開發(fā)利潤(rùn) 、 稅收等等之后 , 再從預(yù)測(cè)的土地與其上建筑物的共同轉(zhuǎn)讓價(jià)格即樓價(jià)中 , 減去建筑費(fèi) 、 專業(yè)費(fèi) 、利息利潤(rùn)和稅收之后 , 就可得到房地產(chǎn)開發(fā)商購買這宗土地所能承受的最高價(jià)格 。 ” 可以說 , 這是最早關(guān)于剩余法基本思想的闡述 。斯密 ( Adam Smith) 關(guān)于地租原理和 19世紀(jì)區(qū)位論的創(chuàng)造人杜能關(guān)于農(nóng)業(yè)區(qū)位論的論述當(dāng)中 。 二、剩余法的理論依據(jù)及基本思路 ? 簡(jiǎn)而言之 , 剩余法測(cè)算地價(jià)的理論依據(jù)是采用倒算的公式 , 計(jì)算出在房地產(chǎn)經(jīng)營中 , 完全由土地產(chǎn)生的超額利潤(rùn)部分 , 即地價(jià) 。 ?其基本思路是通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本與效益分析 , 從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期總收入或房?jī)r(jià)中扣除各項(xiàng)開發(fā)費(fèi)用 、 銷售費(fèi)用 、 銷售稅金及開發(fā)商利潤(rùn)后 , 倒算出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格 。 七、關(guān)于容積率的修正 一、定義 ?假設(shè)開發(fā)法又稱剩余法 、 預(yù)期開發(fā)法 、 倒算法等 , 是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) , 然后將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 。容積率修正公式為: ? 估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格=比較實(shí)例價(jià)格 估價(jià)對(duì)象宗地容積率修正系數(shù) /比較實(shí)例宗地容積率修正系數(shù) ? 容積率修正系數(shù)可通過容積率與地價(jià)水平的相關(guān)分析求得。 項(xiàng)目代號(hào) 理想百分率( %) 評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)百分率( %) 比較交易實(shí)例房地產(chǎn)所占比率( %) Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 1 15 12 12 2 10 6 8 6 8 7 8 3 10 8 7 9 6 7 8 4 10 8 8 8 7 7 8 5 15 9 12 6 10 6 6 7 7 6 8 7 10 10 9 6 8 7 10 8 5 4 3 9 5 4 5 3 4 10 10 8 6 7 6 6 7 合計(jì) 100 72 70 表 2 評(píng)估項(xiàng)目百分率表 六、關(guān)于使用年期修正 用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)時(shí),當(dāng)比較實(shí)例宗地地土地使用年期于估價(jià)對(duì)象宗地的使用年期不相同時(shí),需要進(jìn)行土地使用年期修正,修正公式為:估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格=比較實(shí)例宗地價(jià)格 土地使用年期修正系數(shù) (K) ? 式中: ? 例如:若選擇的比較實(shí)例宗地的成交價(jià)格為 500元 /平方米,對(duì)應(yīng)土地使用年限為 30年,而估價(jià)對(duì)象宗地的出讓年期為 20年,土地還原利率取 8%,則經(jīng)年期修正后的地價(jià)為: ? 經(jīng)年期修正后的地價(jià)= 500 K= 500 = 436元 /平方米。評(píng)分完后,要將各項(xiàng)目實(shí)際得分折算成相應(yīng)百分率,并填入評(píng)估比較項(xiàng)目百分率表中。表 1為假設(shè)的評(píng)分表。評(píng)分分值采用 0~ 10分制( 0~ 10閉區(qū)間)。 ? ② 逐項(xiàng)評(píng)分。一般比較項(xiàng)目劃分越細(xì)、越多,比較的準(zhǔn)確程度越高,但計(jì)算復(fù)雜,工作量大;反之,比較的準(zhǔn)確程度較差,但計(jì)算簡(jiǎn)單,工作量也小,這需要估價(jià)師根據(jù)情況而定。把對(duì)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格和交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格影響地共同因素分類成項(xiàng),作為比較項(xiàng)目,并確定各因素在比較評(píng)判中所占的理想百分率。②若各比較因子對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的程度等同,即假設(shè)所有因子的影響程度總和為 100,共有 10個(gè)因子,每個(gè)因子的影響程度各為 10%,則可直接將各因子的得分相加,得到修正指數(shù),再用( 5)、( 6)式的關(guān)系式計(jì)算修正系數(shù)。間接修正方式是以一個(gè)理想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)條件為基準(zhǔn),將交易實(shí)例房地產(chǎn)和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)分別與其逐項(xiàng)比較,然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例,再進(jìn)一步求出修正系數(shù)。 后者更科學(xué) 。 ? 以一個(gè)城市為對(duì)象 , 建立標(biāo)準(zhǔn)修正系數(shù)體系 。 目前主要采用直接修正方式 , ? 間接修正方式 , 是以一個(gè)理想的標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)條件為基準(zhǔn) ,將交易實(shí)例房地產(chǎn)和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)分別與其逐項(xiàng)比較 ,然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正比例 , 再進(jìn)一步求出修正系數(shù) 。 。 四、交易日期修正問題 ? 再要注意的是公式中的交易日期修正問題。 但 ( 4)式中
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