【正文】 區(qū)域因素的修正是以估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)為基準(zhǔn) ， 兩者在同一公式中不統(tǒng)一 ， 是不合適的 。 （ 1） 、 （ 2） 式這種處理方式都是可行的 。 比較修正的計(jì)算公式 況修正交易情 期修正交易日 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 1 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 2 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 3 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 4 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 況修正交易情 期修正交易日 修正標(biāo)準(zhǔn)化 素修正區(qū)域因 素修正個(gè)別因 （ 5 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 6 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0? ?1 0 0 （ 7 ）估價(jià)對(duì)象價(jià)格 = 比較實(shí)例價(jià)格 ????niKi1)]1(1[，比較實(shí)例修正指數(shù)估價(jià)對(duì)象修正指數(shù)?Ki 二、關(guān)于比較基準(zhǔn)，即 100的位置 ? 上述 （ 1） — （ 5） 式中 ， 因素的比較基準(zhǔn)不同 ， 100的位置不一樣 。 從連乘來看 ， 它既反映了各個(gè)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)關(guān)系 ， 又反映了各因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合影響作用 。 對(duì)上述兩種觀點(diǎn)的看法 ? 上述兩種觀點(diǎn)各有其道理 ， 但兩種修正方式的結(jié)果是不一樣的 ， 特別是當(dāng)修正因素越多時(shí) ， 比準(zhǔn)價(jià)格的差別越大 。 兩種不同看法：連乘式和累加式 兩種不同看法：連乘式和累加式 ? 累加式 ? 另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：連乘修正時(shí) ， 第一個(gè)因素修正時(shí)既是一個(gè)量的概念 ， 同時(shí)又是一個(gè)比例的概念 ， 第二個(gè)因素修正時(shí) ， 則是在第一個(gè)因素修正的基礎(chǔ)上再進(jìn)行修正；盡管修正比例沒有變 ， 但修正的量由于基礎(chǔ)改變 ， 修正值則不同了 。（ 1） — （ 6） 式為連乘關(guān)系 ， （ 7） 式為累加關(guān)系； 因素比較修正的基準(zhǔn)不同 ， 故 100在式中的位置不一樣； 因素比較修正的方式不同 ， 如 （ 1） — (4)式采用的是直接比較修正方式 ， （ 5） — （ 7） 式采用的是間接比較修正方式 。 將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 ， 這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整稱為市場狀況調(diào)整 ， 也稱交易日期調(diào)整 。 由于可比實(shí)例的成交日期通常是過去的 ， 所以可比實(shí)例的成交價(jià)格通常是在過去的房地產(chǎn)市場狀況下形成的 。 例如 ， 強(qiáng)買強(qiáng)賣修正 、 利害關(guān)系修正 、 信息不對(duì)稱修正 、 急買急賣修正 、 偏好修正 、 相鄰地塊合并后修正 （ 50、 30)、 特殊交易方式修正 、 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)修正等 。 問題 ? 基本公式的應(yīng)用 ? 比較基準(zhǔn) ? 使用年期修正 ? 容積率修正 一、關(guān)于比較修正的計(jì)算公式 ? 交易情況修正 ：可比實(shí)例的成交價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的 ， 也可能是正常的 ， 也可能是不正常的 。 難點(diǎn) 難點(diǎn)是市場 交易情況 、 交易日期 （ 盡量接近 ） 、區(qū)域因素 （ 同一供求范圍內(nèi) ） 、 個(gè)別因素 等一系列項(xiàng)目的比較修正 。 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)（一般來講，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上不宜采用，因?yàn)檫@種情況難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整）。 ⑥ 可比實(shí)例在權(quán)利上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。 ⑤ 可比實(shí)例在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)，例如賓館的星級(jí)，寫字樓的甲級(jí)、乙級(jí)等。選取可比實(shí)例規(guī)模應(yīng)該應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的 — 2倍范圍內(nèi)。 ② 可比實(shí)例在用途上應(yīng)該與估價(jià)對(duì)象的用途相同。 因此 ，實(shí)例選取在精不在多 ， 一般選取 3個(gè) （ 含 3個(gè) ） 以上 ，10個(gè) （ 含 10個(gè) ） 以下的可比實(shí)例即可 。 含義 在實(shí)際估價(jià)中 ， 由于信息不完全等因素 ， 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的處理不可能做到完全恰當(dāng) ， 由此為了減小估價(jià)的誤差 ， 要求選取多個(gè)可比實(shí)例 ， 并且從理論上講選取的可比實(shí)例越多越好 。 ? 市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。 ? 市場法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值。 ? 市場法也稱比較法、市場比較法、交易實(shí)例比較法，是以市場上實(shí)際的成交價(jià)格為比準(zhǔn)，經(jīng)比較修正求取評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。 ? 盈虧平衡點(diǎn)（ Q0） ? Q0 ＝ 固定成本 /（平均銷售單價(jià) — 單位變動(dòng)成本）＝ （平方米） ? 邊際利潤 ＝ 銷售收入－變動(dòng)成本 ＝ 2321596709（元 /平方米） ? 邊際利潤率 ＝ 邊際利潤 /銷售收入 *100％ ＝ 2321596709/3769382400*100% = % 因此，該項(xiàng)目不致虧損的最少開發(fā)面積為 。 開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)主要有以下四種： a. 直接成本利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 ） b. 成本利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 ） c. 投資利潤率 = 開發(fā)利潤 /（ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 ） d. 銷售利潤率 = 開發(fā)利潤 /開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)利潤 = 房地產(chǎn)價(jià)值 銷售利潤率 = （ 土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +銷售費(fèi)用 +投資利息 +銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 ） 銷售利潤率 所以 ? 利潤率是通過大量調(diào)查了解同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤率得到的 。 ? 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤來估算 。 在成本法中 ， 售價(jià)一般是未知的 ， 是需要求取的 ， 開發(fā)利潤則是典型的開發(fā)商特定的開發(fā)項(xiàng)目所期望獲得的利潤 （ 平均利潤 ） ， 是需要實(shí)現(xiàn)估算的 。 七、開發(fā)利潤（ 71） 開發(fā)利潤： 指房地產(chǎn)開發(fā)商 （ 業(yè)主 ） 的利潤 ， 而不是建筑承包商的利潤 。 具體可分為下列兩類： ? 銷售稅金及附加：包括營業(yè)稅 、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 （ 通常簡稱 “ 兩稅一費(fèi) ” ） ， 一般為售價(jià)的 %。 21 2 1( 1 ) 1( 1 ) ( 1 ) nn iP i n P i in??? ? ? ? ? ? 六、銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)： 指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方 （ 一般為房地產(chǎn)開發(fā)商 ） 繳納的稅費(fèi) 。 利率有單利利率和復(fù)利利率 、 存款利率和貸款利率 、 名義利率和實(shí)際利率等 。例如某銀行存款的計(jì)息方式采取單利 ， 假設(shè)其一年期存款的年利率為 5%， 為吸引 3年期的儲(chǔ)戶 ， 則其 3年期存款的單利年利率應(yīng)該大于等于多少 （ %） ？ 實(shí)際上單利和復(fù)利并沒有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別 ，只是表達(dá)方式不同 ， 且單利相對(duì)于復(fù)利只是實(shí)際計(jì)算上方便些 。 例如 ， 寫字樓從取得土地到竣工驗(yàn)收完成正常需要 24個(gè)月 ， 則估算該寫字樓的建設(shè)期應(yīng)為 24個(gè)月 。 ② 計(jì)息周期：計(jì)算利息的單位時(shí)間 ， 可以是年 、 半年 、 季度 、 月等 ，通常為年 。 五、投資利息（ 52） ① 應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：包括土地取得成本 、 開發(fā)成本 、 管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 。 因此 ， 土地取得成本 、 開發(fā)成本 、 管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 ， 無論它們來自借貸資金還是自由資金都應(yīng)該計(jì)算利息 。 銷售費(fèi)用通常按照開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比例來測算 ， 例如開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)價(jià)值的 3%。 為便于投資利息的測算 ， 銷售費(fèi)用應(yīng)區(qū)分為銷售之前發(fā)生的費(fèi)用和銷售同時(shí)發(fā)生的費(fèi)用 。 因此 ， 管理費(fèi)用通常按照土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例來測算 。 在這種情況下 ， 一般可將基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)歸入土地開發(fā)成本；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)視土地市場成熟度 、 房地產(chǎn)開發(fā)用地大小等情況 ， 歸入土地開發(fā)成本或建筑物建設(shè)成本中 ， 或者在兩者之間進(jìn)行合理分配；其他費(fèi)用一般歸入建筑物建設(shè)成本中 。 6. 開發(fā)期間稅費(fèi)： 包括有關(guān)稅收和地方政府或其有關(guān)部分收取的費(fèi)用 ， 如綠化建設(shè)費(fèi) 、 人防工程費(fèi)等 。 二、開發(fā)成本（ 22） 4. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：包括城市規(guī)劃要求配套的教育（ 如幼兒園 ） 、 醫(yī)療衛(wèi)