【正文】 生 （ 如醫(yī)院 ） 、 文化體育 （ 如文化活動中心 ） 、 社區(qū)服務(wù) （ 如居委會 ） 、 市政公用 （ 如公共廁所 ） 等非營業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 。 3. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) ：包括城市規(guī)劃要求配套的道路 、 給排水 （ 給水 、 雨水 、 污水 、 中水 ） 、 電力 、 電信 、 燃?xì)?、熱力 、 有線電視等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用 。 3. 征收國有土地上的房屋的土地取得成本 ：房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)；搬遷補(bǔ)助費(fèi)；過渡補(bǔ)助費(fèi) （ 或臨時安置補(bǔ)助費(fèi) 、 周轉(zhuǎn)房費(fèi) ） ；停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助費(fèi)；安置補(bǔ)助費(fèi)；相關(guān)費(fèi)用 （ 房屋拆遷估價費(fèi) ， 房屋拆遷服務(wù)費(fèi) ， 政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)用 ） 二、開發(fā)成本（ 21） 1. 勘察設(shè)計(jì)和前提工程費(fèi) ：市場調(diào)研 、 可研 、 項(xiàng)目策劃 、工程勘察 、 環(huán)境影響評價 、 交通影響評價 、 規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì) 、 建設(shè)工程招標(biāo) 、 施工的水電路場地平整臨時用房等 。 該法特別適用于在 “ 文件 ” 規(guī)定房地產(chǎn)價格構(gòu)成以及相關(guān)成本 、 費(fèi)用 、 稅金 、 利潤等標(biāo)準(zhǔn)的情況下 一、土地取得成本 1. 市場購買下的土地取得成本 ：建設(shè)用地使用權(quán)購買價格；土地取得稅費(fèi) （ 契稅 、 印花稅 、 交易手續(xù)費(fèi)等 ） 。 ? 成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值 ， 通常把成本法測算出來的價值簡稱為積算價格 。第五講：房地產(chǎn)估價概論 張輝 北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 ? 成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)的重新購建價格和折舊 ，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法 。 ? 成本法也可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分的累加為基礎(chǔ)來求取房地產(chǎn)價值的方法 。 ? 成本法的優(yōu)點(diǎn)是房地產(chǎn)價值的求取過程特別是各個價值構(gòu)成部分顯而易見 ， 這樣有利于發(fā)現(xiàn)哪些遺漏了 ， 哪些高估了 ， 哪些低估了 。 2. 征收集體土地的土地取得成本 ：土地補(bǔ)償費(fèi)；安置補(bǔ)償費(fèi)；地上附著物補(bǔ)償費(fèi)；青苗補(bǔ)償費(fèi)；安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用 新菜地開發(fā)建設(shè)基金 （ 征收城市郊區(qū)菜地的 ） ， 耕地開墾費(fèi) （ 占用耕地的 ， 占墾平衡 ） ， 耕地占用稅 （ 占用耕地的 ） ， 征地管理費(fèi) ， 政府規(guī)定的其他相關(guān)費(fèi)用 （ 例如防洪費(fèi) 、 南水北調(diào)費(fèi)等 ） 。 2. 建筑安裝工程費(fèi) ：建造商品房及附屬工程 （ 房屋周圍圍墻 、 水池 、 綠化等 ） 所發(fā)生的土建工程費(fèi)用 、 安裝工程費(fèi)用 、 裝飾裝修工程費(fèi)用等 。 如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)土地是熟地 ， 則基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)已部分或全部包含在土地取得成本中 ， 在此只有部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)或者沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 。 5. 其他工程費(fèi)： 包括工程監(jiān)理費(fèi) 、 竣工驗(yàn)收費(fèi)等 。 備注： 有時需要將上述開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本 。 三、管理費(fèi)用 管理費(fèi)用 是指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出 ， 包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi) 、 辦公費(fèi) 、 差旅費(fèi)等 ， 可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比例 ， 例如 4%。 四、銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用也稱銷售成本 ， 是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要的支出 ， 包括廣告費(fèi) 、 銷售資料制作費(fèi) 、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi) 、 售樓處建設(shè)費(fèi) 、 銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)等 。 廣告費(fèi) 、 銷售資料制作費(fèi) 、 樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi) 、 售樓處建設(shè)費(fèi)等一般是在銷售之前發(fā)生的 ， 銷售代理費(fèi)一般是與銷售同時發(fā)生的 。 五、投資利息（ 51） 投資利息 ， 與財(cái)務(wù)費(fèi)用不完全相同 ， 是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息 ， 而不僅僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi) 。 從估價的角度看 ， 為了使評估出來的價值客觀合理 ， 也要把房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金應(yīng)獲得的利息與其應(yīng)獲得的利潤分開 ， 不能算作開發(fā)利潤 。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息 。 ③ 計(jì)息期：計(jì)息周期數(shù) ， 為確定每項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)息期 ， 就要估算整個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期 ， 成本法中建設(shè)期的起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期 ， 終點(diǎn)是達(dá)到全新狀況的估價對象的日期 ， 通常建設(shè)期的終點(diǎn)也就是估價時點(diǎn) 。 五、投資利息（ 53） ④ 計(jì)息方式：單利和復(fù)利 （ 利滾利 ） 兩種 ， 單利和復(fù)利換算公式如下 。 ⑤ 利率：用百分比表示單位時間內(nèi)增加的利息與原金額之比 。 投資利息計(jì)算中一般采用估價時點(diǎn)時的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率 。 不包含由買方繳納的契稅等稅費(fèi)和應(yīng)由賣方繳納的土地增值稅 、 企業(yè)所得稅 。 ? 其他銷售稅費(fèi) ， 包括印花稅 、 交易手續(xù)費(fèi)等 。 現(xiàn)實(shí)中開發(fā)利潤是由銷售收入減去各項(xiàng)成本 、 費(fèi)用和稅金后的余額 。 具體應(yīng)該掌握以下幾點(diǎn)： ? 為了與銷售稅費(fèi)中不含土地增值稅 、 企業(yè)所得稅的口徑一致 ， 并得到相對合理的開發(fā)利潤 ， 開發(fā)利潤是土地增值稅 、 企業(yè)所得稅前的 ， 簡稱稅前利潤 ，即 開發(fā)利潤 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 — 土地取得成本 — 開發(fā)成本 — 管理費(fèi)用 — 銷售費(fèi)用 — 投資利息 — 銷售稅費(fèi) ? 開發(fā)利潤是該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤 ， 不是個別開發(fā)商最終實(shí)際獲得的利潤 ， 也不是個別開發(fā)商期望獲得的利潤 。 開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)主要有以下四種： 七、開發(fā)利潤（ 72） ? 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤來估算 。 + + + + += 1 ??（ 土 地 取 得 成 本 開 發(fā) 成 本 管 理 費(fèi) 用 銷 售 費(fèi) 用 投 資 利 息 銷 售 稅 費(fèi) ） 銷 售 利 潤 率開 發(fā) 利 潤 銷 售 利 潤 率項(xiàng) 目 單位費(fèi)用（元 /平方米） 總價（萬元） 計(jì)算依據(jù) 備注 一、住宅銷售收入 6000 355200 二、住宅項(xiàng)目成本 4661 275926 成本中已經(jīng)分?jǐn)偣娣e 土地取得費(fèi) 1632 96590 169 10000 600 35520 “四源”費(fèi) 187 11070 京政發(fā) [1997]36號 676 40000 北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價表 前期工程費(fèi) 96 5683 7 414 按照建安工程實(shí)際預(yù)算額計(jì) 、測量、勘查設(shè)計(jì)費(fèi) 47 2782 按北京市現(xiàn)行勘察設(shè)計(jì)取費(fèi)定額計(jì)算 ，可行性研究 38 2250 按工程概算的 2%計(jì)算 4 237 投資額的 % 房屋建安工程費(fèi) 1912 113175 1890 111888 按照住宅 1800元 /平方米，公建 2500元 /平方米計(jì) 4 224 建安費(fèi)的 % 2 112 建安費(fèi)的 % 5 280 建安費(fèi)的 % 11 671 建安費(fèi)的 % 小區(qū)市政費(fèi) 180 10656 按照住宅 150元 /平方米 ,公建 150元 /平方米計(jì) 管理費(fèi) 120 7104 按照銷售收入的 2% 財(cái)務(wù)費(fèi) 400 23680 按照貸款利率及融資成本折算 銷售費(fèi) 180 10656 按照銷售收入的 3% 其他行政收費(fèi) 46 2723 主要包括綠化建設(shè)費(fèi)，城市綜合管理費(fèi)等 不可預(yù)見費(fèi) 96 5659 按照建安費(fèi)的 5% 三、兩稅一費(fèi) 330 按照銷售收入的 % 四、稅前利潤 1009 59738 五、所得稅 333 19713 按照稅后利潤 33%計(jì)算 六、稅后利潤 676 40024 八、項(xiàng)目贏虧分析討論 ? 固定成本 ＝前期費(fèi)用 +區(qū)內(nèi)市政投入 +土地取得費(fèi) +管理費(fèi) +不可預(yù)見費(fèi) +其他行政性收費(fèi) ＝ 1284155356元 ? 變動成本 ＝投資總額－固定成本＝ 1447785691元 ? 單位變動成本 ＝變動成本 /開發(fā)工程量＝ /平方米 ? 平均銷售單價 ＝ 6000元 /平方米 根據(jù)上述資料和數(shù)據(jù)可以計(jì)算出本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，邊際利潤和邊際利潤率。當(dāng)開發(fā)量超出，每超過 100平方米，可以獲利100*%*6000=369540元 難點(diǎn)與問題剖析 ? 近年來，隨著我國房地產(chǎn)估價業(yè)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價水平不斷提高，許多估價師結(jié)合實(shí)務(wù)，從理論和實(shí)際運(yùn)用方面對常用的估價方法進(jìn)行了深入探討和研究，提出了不同的觀點(diǎn)，現(xiàn)總結(jié)有關(guān)研究成果，就市場比較法在房地產(chǎn)價格實(shí)際評估中的應(yīng)用難點(diǎn)與存在問題進(jìn)行剖析和探討，并與大家討論，達(dá)成共識，以便進(jìn)一步完善房地產(chǎn)估價理論與方法。它具有現(xiàn)實(shí)性、說服力強(qiáng)、易于被接受的特點(diǎn)。通常把市場法測算出的價值簡稱為比準(zhǔn)價格。 ? 市場法適用的估價對象是同種類的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)，而 數(shù)量少的 （機(jī)場碼頭、寺廟等），很少發(fā)生交易的 （學(xué)校、醫(yī)院等）， 可比性差的 （在建工程等）則不宜采用市場法。 但具體操作過程中 ，可比實(shí)例選取過多 ， 首先可能由于交易實(shí)例的數(shù)量限制而難以做到；其次 ， 造成后續(xù)工作量太大 。