房地產(chǎn)估價(jià)課件ppt8收益法-展示頁
2025-01-12 00:31本頁面
【正文】 t － 1 t t+1…… n 1 n a a a a …… a …… a 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 公式用途： ①直接用于計(jì)算價(jià)格； ②不同年限價(jià)格的換算； ③比較不同年限價(jià)格的高低； ④用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。 81 收益法概述 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 四、操作步驟 搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入和費(fèi)用的資料 估算 潛在毛收入 假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 估算 有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入 估算 運(yùn)營費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 估算凈收益 凈收益＝有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用 選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率 選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格 167。 167。房地產(chǎn)估價(jià) 第八章 收益法 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 一、概念 根據(jù)估價(jià)對象預(yù)期的未來收益來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法； 是預(yù)測估價(jià)對象的未來正常凈收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值（資本化過程），來估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 直接資本化法 是預(yù)測估價(jià)對象未來某一年的某種收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。（收益乘數(shù)法） 報(bào)酬資本化法 是一種現(xiàn)金流折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。 81 收益法概述 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 二、理論依據(jù) 現(xiàn)代收益法是建立在資金時(shí)間價(jià)值觀念上的 三、適用范圍和條件 適用范圍 有收益或有潛在收益的房地產(chǎn) 條件 房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)能教準(zhǔn)確地量化 預(yù)期原理 167。 81 收益法概述 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 167。 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 直接用于計(jì)算價(jià)格 例 81：某房地產(chǎn)于 1999年 4月 1日以出讓方式取得 50年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為 10萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為%。 ? ? ? ? 11%10r111raV650n ??????????????????? ?第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 不同年限價(jià)格的換算 ? ? nn Kr ????????? 111假設(shè)： ? ? NN KR ????????? 111則有： 如果： nnn KraV ? an=aN=a NNN KRaV ?則有： NnNn rKRKVV ?如果： R=r 則有： NnNn KKVV ?第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 82 已知某宗收益性房地產(chǎn) 40年收益權(quán)利價(jià)格為 5000元 /㎡ ，報(bào)酬率為 8%，試求其 30年收益權(quán)利的價(jià)格。 ? ?? ?平方米元 / 4 0 3%8111%10%10111%85 0 0 03050305050303050 ????????????????????KrKRVV第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 比較不同年限價(jià)格的高低 例 84：有 A、 B兩宗房地產(chǎn)， A房地產(chǎn)的收益年限為 50年，單價(jià) 10000元 /㎡ ， B房地產(chǎn)的收益年限為 30年，單價(jià) 9000元 /㎡ 。 ? ?? ?平方米元 /%7111%71111 0 0 0 0503050305030 ?????????????????????KKVV計(jì)算 A房地產(chǎn) 30年的收益價(jià)格 : 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) A房地產(chǎn)無限年價(jià)格 : B房地產(chǎn)無限年價(jià)格 : ? ?平方米元 /%711110000505050 ??????????? ??KKVV? ?平方米元 /%71119000305030 ??????????? ??KKVV★ AB 第八章 收益法 比較不同年限價(jià)格的高低 房地產(chǎn)估價(jià) 用于市場比較法中土地使用權(quán)年限修正 VA=VA’ K情 K日 K區(qū) K個(gè) K容 K年 …… 實(shí)估年 KKK ?第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 8－ 5： 某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余年限為 48年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為1500元 /平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為 50年。 ? ?? ?平方米元 /%6111%611115005048504850 ?????????????????????KKVV宗地價(jià)格 =基準(zhǔn)地價(jià) K日 K區(qū) K個(gè) K容 K年 …… 第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) a發(fā)生在期初 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1……n 1 n a a a a a …… a …… a ? ? ????????? nrraV111? ? ?????????? nrrraV111)1(? ? arraVn ?????????? ? 1111? ? )1(111 rrraVn ??????????第八章 收益法 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a a a a …… a a …… a ? ? ? ?111 rrraVn ??????????? ? ? ? ?????????? nrrraV1111 第八章 收益法 a發(fā)生在期中 房地產(chǎn)估價(jià) 0 1 2 3 4 …… t － 1 t t+1…… n 1 n a1 a2 a3 a …… a …… a ? ? ? ? 33221111 rararaV?????? ? ? ????????? ? 3111nrra? ?311r??第八章 收益法 a前幾期不等 房地產(chǎn)估價(jià) 三、純收益按一定比率遞增（減） ? ?? ?? ?? ?? ?? ? n1n322 r1g1a......r1g1ar1g1ar1aV????????????????????? ???????????nrggraV111 —— 有限年公式 n=∞ graV??—— 無限年公式 r=g 有限年 rnaV?? 10 1 2 3 …… n a
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1