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房地產估價課件ppt8收益法(參考版)

2025-01-06 00:31本頁面
  

【正文】 經營費用為租金收入的 35%, 該類寫字樓資本化率為 10%, 同時預計未來將可按現行情況持續(xù)經營 。 按合同約定寫字樓 18000m2無償由乙方經營使用 20年 , 20年后產權歸屬中甲方;另寫字樓 10000元 /m2歸甲方作為辦公用房 。該類飯店資本化率為 10%,試根據上述資料計算該房地產 2022年初的地價。飯店目前正進入穩(wěn)定經營期。A=( 3024) 12= 72元 /㎡ r=8% n=102=8年 ? ?28 / 3%8111872 m元%??????????有租約限制下的價值=無租約限制下的價值- 承租人權益價值 第八章 收益法 房地產估價 又如有長期抵押貸款房地產的抵押價值評估 權益價值=無貸款限制下的市場價值- 貸款余額 思路 1 ? ? ????????? nrrAV111A=凈收益-抵押貸款還本付息額 第五章 收益法 思路 2 房地產估價 1998年初在原劃撥地上建成的一座飯店,占地面積1000 m2,建筑容積率為 4,現已經營四年。 毛租金 第八章 收益法 房地產估價 例題 某房地產于 2022年 10月 22日出租,租期為 10年,月租金為 24元 /㎡,現市場上類似房地產的月租金為 30元 /㎡,假設還原利率為 8%,試求 2022年 10月 22日的承租人權益價值。試求該宗房地產價值。 87 投資組合技術和剩余技術 一、投資組合技術 (一)土地與建筑物組合 ro=M*rM+(1M)r M為貸款價值的比率 房地產價格 X資本化率 =抵押貸款額 X抵押貸款利率 +自有資金額 X自有資金收益率 抵押貸款乘數(以年為單位) 第八章 收益法 ro(VB+VL)=rB*VB+rL*VL ro=B*rB+L*rL B+L=1 B為建筑物價值占房地價值的比率 L為土地價值占房地價值的比率 (二)抵押貸款與自有資金組合 房地產估價 167。 85 報酬率的求取 一、報酬率的重要性 凈收益(萬元) 報酬率(%) 評估價值(萬元) 5 4 5 5 5 6 5 8 5 10 5 12 第八章 收益法 房地產估價 二、報酬率的實質 報酬率實質上是一種投資的收益率,與風險正相關 不同用途、不同性質、不同地區(qū)、不同時間的房地產的投資風險不同,投資報酬率也不同 第八章 收益法 所投入的資本投資回報報酬率 ?房地產估價 三、報酬率求取的基本方法 raV?可比實例 凈收益 a (萬元 /年) 價格 ( 萬元 ) V 還原利率( %) 1 12 102 2 23 190 3 10 88 4 65 542 5 90 720 6 32 250 6rrrrrrr 654321 ?????? %6%%%%%% ???????Var?第八章 收益法 市場提取法 房地產估價 ? ? ????????? nr111raV試算+線性內插 ? ? 0111 ?????????? VrrangraV?? gVar ??? ? Vrraxn ??????????111211121)(xxxrrrr?????第八章 收益法 市場提取法 房地產估價 三、還原利率求取的基本方法 報酬率 =安全利率 +風險調整值 投資收益率排序插入法 通過于估價對象同等風險的投資報酬率來求取 第八章 收益法 安全利率加風險調整值法(累加法) 報酬率的確定同整個房地產估價活動一樣,也是科學與藝術的有機結合。試求該宗房地產的收益價格。 ( 1)商店一層價格計算 a內 =200 180( 125%) 12=(萬元) a外 =200 200( 125%) 12=(萬元) 1999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內 …… a內 a內 a外 …… a外 0 1 2 3 ... ... 36 第八章 收益法 房地產估價 ? ? ? ? ? ? 2221 1111111 rrrararaVn ??????????????? ?外內內? ? ? ? ? ? %911%9111%9%91%9122362 ???????????????? ?( 2)二層價格計算 a=200 120( 125%) 12=( 萬元) ? ? ? ? %9111%9111362 ??????????????????? nrraVV=V1+V2=+=( 萬元) 第八章 收益法 例 811 房地產估價 四、凈收益流量的類型 每年基本上固定不變; 每年基本上按某個固定的數額遞增或遞減; 每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減; 其他有規(guī)則的變動情況。該類房地產的還原利率為 9%。一層于 2022年 12月 1日租出,租期為 5年,可出租面積的月租金為 180元 /平方米,且每年不變;二層現暫空置。A=( 3024) 12= 72元 /㎡ r=8% n=102=8年 ? ?28 / 3%8111872 m元%??????????有租約限制下的價值=無租約限制下的價值- 承租人權益價值 第八章 收益法 房地產估價 又如有長期抵押貸款房地產的抵押價值評估 權益價值=無貸款限制下的市場價值- 貸款余額 思路 1 ? ? ????????? nrrAV111A=凈收益-抵押貸款還本付息額 第八章 收益法 思路 2 房地產估價 (一)有形收益和無形收益 (二)實際收益和客觀收益 實際收益 —— 在現狀下實際取得的收益 客觀收益 —— 一般正常收益 強調使用 客觀收益 作為估價的依據 有租約的房地產在租約期內應以租約內容作為估價依據 第八章 收益法 三、求取凈收益應注意的問題 包含有形和無形收益,但無形收益通常通過租金、報酬率已反映出來了 房地產估價 例 811 某商店的土地使用權年限為 40年,從 1999年 12月 1日起計。 第八章 收益法 房地產估價 一、凈收益測算的基本原理 (一)凈收益計算公式 (基于租賃收入測算 ) 凈收益 =潛在毛收入 空置等造成的損失 運營費用 +其它收入 =有效毛收入 運營費用 潛在毛收入 —— 假定房地產在充分利用、無空置狀況下可獲得的歸因于房地產的總收入 有效毛收入 —— 由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入 運營費用 —— 維持房地產正常使用必須支出的費用,及歸屬于其他資本或經營的收益 第八章 收益法 房地產估價 運營費用 與會計上的成本費用不同 不包括房地產抵押貸款還本付息額 不包含會計上的建筑物折舊費、土地取得費的攤消 不包含房地產改擴建費用 不包含所得稅 不包含歸屬于其他資本或經營的收益 第八章 收益法 房地產估價 運營費用=有效毛收入 運營費
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