房地產(chǎn)估價、市場法(參考版)
2025-05-15 14:40本頁面
【正文】 （建筑物殘余價值應(yīng)該等于建筑物原價減去建筑物折舊，應(yīng)用的是成本法的計算思路。 四、確定收益期限 對于在出讓合同中已約定不可續(xù)期的，在土地出讓期限屆滿時需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，對收回的建筑物分為予以補償和不予補償兩種情況。 四、確定收益期限 束的情況下，分為土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期的兩種情況。 四、確定收益期限 例如，某宗收益向房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，土地使用權(quán)剩余期限為 40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值時，可先求取該房地產(chǎn) 30年收益期限的價值，然后加上 30年后的 10年使用期限土地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值。 1. 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束的情況下，收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命或者土地使用權(quán)剩余期限。 ? 土地使用權(quán)剩余期限是自估價時點起至土地使用期限結(jié)束的時間。它應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命和土地使用權(quán)剩余期限來確定。 可比實例 凈收益（萬元／年） 價格（萬元） 報酬率 ％ 1 12 102 2 23 190 3 10 88 4 65 542 5 90 720 （ ％＋ ％＋ ％＋ ％＋ ％） 247。通過搜集的類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，分析凈收益的現(xiàn)金流量，選用相應(yīng)的收益法計算公式，反求出報酬率。 根據(jù)估價對象的具體情況及當(dāng)前房地產(chǎn)市場狀況確定各類風(fēng)險補償率及報酬率見下表： 累加法 項目 確定的 依據(jù) 數(shù)值 無風(fēng)險報酬率 按估價時點時銀行 同一時期的國債利率或銀行存款利率 % 投資風(fēng)險補償率 根據(jù)估價人員的調(diào)查，投資 住宅房地產(chǎn)風(fēng)險的補償率在 2% 3% 之間 2 .00 % 管理負(fù)擔(dān)補償率 根據(jù)估價人員的調(diào)查，管理負(fù)擔(dān)補償率在 1% 2% 之間 0 % 缺乏流動性補償率 根據(jù)估價人員的調(diào)查，缺乏流動性補償率在 1% 2% 之間 1 .00 % 易于獲得融資的優(yōu)惠率 根據(jù)估價人員的調(diào)查，易于獲得融資的優(yōu)惠率在 2% 3% 之間 0 % 所得稅抵扣的優(yōu)惠率 根據(jù)估價人員的調(diào)查， 所得稅抵扣的優(yōu)惠率 在 1% 2% 之間 1 .00 % 報酬率 % (二 )市場提取法 市場提取法又稱實例法，是利用收益還原法公式，通過搜集市場上相類似房地產(chǎn)的凈收益、價格等資料，反求出報酬率的方法。 由于在現(xiàn)實中不存在完全無風(fēng)險的投資，所以無風(fēng)險報酬率為同一時期的國債利率或銀行存款利率。 ⑷缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償，即為投資估價對象相對于投資同一時期國債或銀行存款缺乏流動性的補償。 ⑵投資風(fēng)險補償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險性的房地產(chǎn)時，他必然會要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險有所補償，否則就不會投資。 三、估算報酬率 二、報酬率的求取方法 (一 )累加法 累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險補償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。 在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險；或者，有較大的風(fēng)險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險的投資。試估算該商場 2021年 10月 1日帶租約出售時的正常價格。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200元／㎡和 120元／㎡，運營費用率為 25％。該商店共有兩層，每層有出租面積為 200㎡。 （二）求取凈收益應(yīng)注意的事項 有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約約定的租金（簡稱租約租金，又叫稱為實際租金），租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金。 因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進(jìn)行資本化，就會得到不切實際的結(jié)果。如在當(dāng)?shù)啬茱@示承相人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中 . （二）求取凈收益應(yīng)注意的事項 房地產(chǎn)的收益可分為實際收益和客觀收益。 （二）求取凈收益應(yīng)注意的事項 無形收益通常難以貨幣化，因而在計算凈收益時難以考慮，但可以通
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