房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)法(參考版)
2025-01-08 21:12本頁(yè)面
【正文】 =(元 /m2)演講完畢，謝謝觀(guān)看！。 =（ ++） 247。86求取比準(zhǔn)價(jià)格 Va求取比準(zhǔn)價(jià)格 Vb87求取比準(zhǔn)價(jià)格 Vc估價(jià)對(duì)象價(jià)格況因素 1 +2% +4% 0因素 2 3% 1% +5%因素 3 +6% +2% 3%85 已知該類(lèi)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格 2023年 11月 1日至 2023年 6月 1日每月平均上漲 %； 2023年 6月 1日至 2023年 10月 1日每月平均上漲 %。狀產(chǎn) 可比實(shí)例 A B C成交價(jià)格（元 /m2）6000 5800 6120成交日期 2023年 4月 1日2023年 2月 1日2023年 5月 1日交易情況 +3% 1% +2%房 所給資料如下。3 =(++)(房地產(chǎn)狀況中區(qū)域因素和實(shí)物因素同樣看待 )? ■第五步，房地 產(chǎn) 狀況 調(diào) 整系數(shù)? 可比 實(shí) 例 A的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ? 可比實(shí)例 B的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ? 可比實(shí)例 C的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)? 第六步，代入完整公式計(jì)算 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例的成交價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)? 可比實(shí)例 A的比準(zhǔn)價(jià)格 ? 可比實(shí)例 B的比準(zhǔn)價(jià)格? 可比實(shí)例 C的比準(zhǔn)價(jià)格? 第七步，得出最終結(jié)果，如無(wú)說(shuō)明，可采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)? 估價(jià)對(duì)象的正常市場(chǎng)價(jià)格80? 【練習(xí) 1】求某商品住宅 2023年 11月 1日正常價(jià)格 (以人民幣為單位 ).選取的可比實(shí)例情況如下： 已知可比實(shí)例成交價(jià)格及成交日期情況： 可比 實(shí) 例 A 可比 實(shí) 例 B 可比 實(shí) 例 C成交價(jià)格 3700元 /㎡ 4200元 /㎡ 3900元 /㎡成交日期 2023年 3月 15日 2023年 6月 15日 2023年 7月 15日? 已知以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，可比實(shí)例交易情況分析判斷結(jié)果如下： 可比 實(shí) 例A 可比 實(shí) 例B 可比 實(shí) 例C交易情況 2% 0 +1%已知該類(lèi)住宅 2023年 2月至 8月的定基價(jià)格指數(shù)如下：月份 2 3 4 5 6 7 8價(jià)格指數(shù) 100 ? 已知房地 產(chǎn) 狀況比 較 判斷 結(jié) 果如下表：房地 產(chǎn)狀況 權(quán) 重估價(jià) 對(duì)象可比 實(shí)例 A可比 實(shí)例 B可比 實(shí)例 C區(qū)位狀況 100 105 100 80實(shí) 物狀況 100 100 110 120權(quán) 益狀況 100 120 100 100? 【解】? ■ 第一步，看是否需要建立比較基準(zhǔn)，本題中不需要? ■ 第二步，看交易情況是否需要調(diào)整，可比實(shí)例 A、 C需要 A的交易情況調(diào)整系數(shù)＝ 100/98 B的交易情況調(diào)整系數(shù)＝ 100/100 C的交易情況調(diào)整系數(shù)＝ 100/101? ■ 第三步 ,交易日期調(diào)整（定基指數(shù)調(diào)整） A的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＝ 8月指數(shù) /3月指數(shù)＝ B的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＝ 8月指數(shù) /6月指數(shù) = C的市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＝ 8月指數(shù) /7月指數(shù) =? ■ 第四步，制作房地產(chǎn)狀況比較表。＝ ? 市場(chǎng)狀況修正 ＝ [例 614]? 為評(píng)估某商品住宅 2023年 8月 15日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該住宅附近選取了 A、 B、 C三宗類(lèi)似住宅的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。? 交易情況修正? X ? 500元 /m2，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)全部由買(mǎi)方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣(mài)方、買(mǎi)方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的 6%和 3%。（ 1）可比實(shí)例的成交價(jià)格和成交日期如下表：（ 2）交易情況的分析判斷結(jié)果，見(jiàn)下表：可比 實(shí) 例 A 可比 實(shí) 例 B 可比 實(shí) 例 C成交價(jià)格 3700元 /平米 4200元 /平米 3900元 /平米成交日期 可比 實(shí) 例 A 可比 實(shí) 例 B 可比 實(shí) 例 C交易情況 － 2% 0 +1%69（ 3）該類(lèi)住宅 2023年 4月到 10月的價(jià)格指數(shù)如下表： 表中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該寫(xiě)字樓 2023年 10月 1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。試計(jì)算實(shí)例 A的修正價(jià)格。乙單價(jià)＝ 498＝ （元人民幣 /平方英尺建筑面積）65（ 5）統(tǒng)一面積單位。如果以建筑面積為基準(zhǔn)，另通過(guò)調(diào)查得知該類(lèi)房地產(chǎn)的建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1平方米建筑面積等于 方米使用面積，則：乙單價(jià)＝ 60＝ 498（元人民幣 /平方英尺使用面積）（ 4）統(tǒng)一面積內(nèi)涵。假設(shè)乙交易實(shí)例成交當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的市場(chǎng)匯率為 1美元等于 ，則：2500＝ 60（美元 /平方英尺使用面積）64（ 3）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。甲單價(jià)＝ 764220247。（ 1＋ 8%） ＋ 32247。63解答：（ 1）統(tǒng)一付款方式。萬(wàn)人民幣，余款32萬(wàn)元人民幣于 1年后付清。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為 2130元 /m2， 2190元 /m2和 2220元/m2，如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為 ， ，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（?。┰?/m2。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額? 直接比較修正法和間接比較修正法? 直接比較修正法? 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格 ? ＝可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正金額 177。? 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格 [例 ]在市 場(chǎng) 法中， 對(duì) 房地 產(chǎn) 狀況 進(jìn) 行 間 接 比 較調(diào)整，其中可比 實(shí) 例的房地 產(chǎn) 狀況 優(yōu) 于 標(biāo) 準(zhǔn)房地 產(chǎn) 狀況，得 102分；估價(jià) 對(duì) 象的房地 產(chǎn) 狀況劣于 標(biāo) 準(zhǔn)房地 產(chǎn) 狀況，得 97分， 則 房地 產(chǎn) 狀況修正系數(shù) 為 （?。?。＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格? 綜上：? 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格? 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)
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