市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)(參考版)
2025-05-02 06:27本頁(yè)面
【正文】 評(píng)估某房地產(chǎn)于 2022年 10月 30日的價(jià)格。 該類(lèi)房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格 2022年上半年間逐月上漲 %；下半年以來(lái)逐月上漲 %。 2=5100元 /㎡ 眾數(shù) 5000元 /㎡ 、 4500元 /㎡ 、 5200元 /㎡ 、 5000元 /㎡ 、 4800元 /㎡ 、 5000元 /㎡ 5000元 /㎡ 其他方法 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 167。 平方米元 /5 1 5 5971 0 05 0 0 0 ??第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 間接比較法 區(qū)域因素與個(gè)別因素間接比較分值表 因素 標(biāo)準(zhǔn)狀況 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 區(qū)域因素 商服繁華度 100 交通通達(dá)性 100 環(huán)境景觀(guān) 100 …… 100 小計(jì) 100 個(gè)別因素 建筑物結(jié)構(gòu) 100 建筑物成新 100 臨街狀況 100 …… 100 小計(jì) 100 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 區(qū)域因素修正具體修正公式： 區(qū)域因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)可比實(shí)例價(jià)格價(jià)格估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域下的 ???? ? ? ?10 010 0 ??? 可比實(shí)例價(jià)格個(gè)別因素修正具體修正公式： 個(gè)別因素修正系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)可比實(shí)例價(jià)格價(jià)格估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域下的 ???? ?? ?? ?? ????????可比實(shí)例價(jià)格得分值可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)比較的得分值估價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)比較的可比實(shí)例價(jià)格可比實(shí)例價(jià)格1 0 01 0 0? ?? ?????可比實(shí)例價(jià)格得分值可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)比較的得分值估價(jià)對(duì)象與標(biāo)準(zhǔn)比較的可比實(shí)例價(jià)格第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 該項(xiàng)修正也可稱(chēng)為房地產(chǎn)狀況修正 可以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個(gè)別因素 也可分為區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況 區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀(guān)、公共設(shè)施完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等； 權(quán)益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆蓋率等城市規(guī)劃限制條件等； 實(shí)物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價(jià)格因素；建筑物有新舊程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。經(jīng)分析，可比實(shí)例在商服繁華、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃條件、文體設(shè)施等方面綜合起來(lái)比估價(jià)對(duì)象好 2%，求經(jīng)過(guò)區(qū)域因素修正后的可比實(shí)例價(jià)格。 試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正。 所選取的某一可比實(shí)例成交于 2022年 4月 30日，價(jià)格為人民幣 15000元 /平方米。試對(duì)該可比實(shí)例進(jìn)行交易日期修正，并以美元表示。 如果以美元為基準(zhǔn)，則該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格下跌 8％ 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 例 46： 需要評(píng)估某房地產(chǎn)于 2022年 3月 1日的價(jià)格，所選取的某一可比實(shí)例成交于 2022年 5月 1日，價(jià)格為 1000美元 /平方米。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)） 第四章 市場(chǎng)比較法 （三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價(jià) 舉例 1年前 某投資人以 20萬(wàn)美元購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)，假設(shè)當(dāng)時(shí)匯率為 1： ，合人民幣 160萬(wàn)元。 6000 ＝ /m2 第四章 市場(chǎng)比較法 （三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價(jià) 價(jià)格變動(dòng)率法 ①逐期遞增或遞減 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 （ 1177。 1150 1173 1194 1215 1236 1255 1273 1289 1304 平方米元月價(jià)格指數(shù)年 月價(jià)格指數(shù)年成交價(jià)格 /5 6 7 01 1 5 01 3 0 45 0 0 072 0 0 3 32 0 0 4 ????第四章 市場(chǎng)比較法 （三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價(jià) ②環(huán)比指數(shù) 例：某地區(qū)某類(lèi)房地產(chǎn) 2022年 9月至 2022年 3月的價(jià)格指數(shù)分別為 、 、 、 、 、 、 （均以上個(gè)月為 100）。 賣(mài)方稅費(fèi)率賣(mài)方凈得正常價(jià)格 ??? 11平方米元 /4230% 112050 ????第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 二、交易日期修正 （二）修正目的 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 （一）修正原因 市場(chǎng)變化 上升 下降 平穩(wěn) —— 市場(chǎng)狀況修正 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格 （三）交易日期修正的方法 一般公式： =可比實(shí)例價(jià)格 交易日期修正系數(shù) 交易日期分值估價(jià)時(shí)點(diǎn)分值的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí) ??? ?1 0 0?? 的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格指數(shù)法、價(jià)格變動(dòng)率法 第四章 市場(chǎng)比較法 二、交易日期修正 房地產(chǎn)估價(jià) 價(jià)格指數(shù)法 ①定基指數(shù) 成交日期時(shí)的價(jià)格指數(shù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)的價(jià)格可比實(shí)例在成交日期時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格
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