【正文】 　　然后，對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格依次進(jìn)行換算、修正和調(diào)整——“換算”即建立比較基礎(chǔ)，是把各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格處理成口徑一致、相互可比的價(jià)格；“修正”即交易情況修正，是把可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)。為此，首先要從房地產(chǎn)市場(chǎng)中搜集大量的交易實(shí)例，建立交易實(shí)例庫(kù)。：　　　　（6）將上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)值的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，則該住宅2011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值為：　　估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值（單價(jià)）=（4 +4 +3 ）247?！　》康禺a(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果 表610房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例l可比實(shí)例2可比實(shí)例3實(shí)物狀況100100110120權(quán)益狀況100120100100區(qū)位狀況10010510085　　請(qǐng)利用上述資料測(cè)算該住宅2011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值。表中的價(jià)格指數(shù)為定基價(jià)格指數(shù)。表中交易情況的分析判斷是以正常價(jià)格為基準(zhǔn)，正值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高于其正常價(jià)格的幅度，負(fù)值表示可比實(shí)例成交價(jià)格低于其正常價(jià)格的幅度。3　　=8 （元人民幣/m2）　　【例613】為評(píng)估某套住宅2011年8月15日的市場(chǎng)價(jià)值，在該住宅附近選取了三個(gè)與其相似的住宅的交易實(shí)例為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：　?。?）可比實(shí)例的成交價(jià)格及成交日期，見表67?！　】杀葘?shí)例價(jià)格修正和調(diào)整表　　　　　　　　　　表66　　　　可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3成交價(jià)格8000元人民幣/m21300美元/m28800元人民幣/m2成交日期2011年1月1日2011年3月1日2011年4月1日交易情況+2%+3%3%房地產(chǎn)狀況8%5%+6%　　[答疑編號(hào)950276060504]人民幣匯率中間價(jià)，；該類寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上漲1%，%。根據(jù)比較結(jié)果得出了可比實(shí)例價(jià)格修正和調(diào)整表，見表66。參見教材P208。【2006年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)950276060503]　　某宗地的面積為1000m2：采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)?！?010年真題】　　、　　、　　、　　、　　[答疑編號(hào)950276060502]一組數(shù)值可能有不止一個(gè)眾數(shù)，也可能沒有眾數(shù)?！　。?）眾數(shù)　　是一組數(shù)值中出現(xiàn)頻數(shù)最多的那個(gè)數(shù)值，即出現(xiàn)最頻繁的那個(gè)數(shù)值就是眾數(shù)。例如，2600，2650，2800，2860，2950這組數(shù)值的中位數(shù)為2800；2200，2300，2400，2600，2750，2800這組數(shù)值的中位數(shù)為（2400＋2600）247?！　答疑編號(hào)950276060501]　?。私猓　∫粋€(gè)可比實(shí)例，對(duì)應(yīng)著一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格　　將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格修正為一個(gè)最終價(jià)格的方法　　（1）平均數(shù)：簡(jiǎn)單平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)　　【例611】通過3個(gè)可比實(shí)例修正和調(diào)整出的3個(gè)價(jià)格分別為5200元/m5600元/m2和5300元/m2?！　。?）直接比較修正和調(diào)整公式：　　　　上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價(jià)格為基準(zhǔn)；市場(chǎng)狀況調(diào)整的分母為100，表示以成交日期的價(jià)格為基準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子為100，表示以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)?！　∠旅嬉园俜直刃拚⒄{(diào)整下的乘法公式為例，進(jìn)一步說明比較法的綜合修正和調(diào)整計(jì)算。T%）　　或者　　　　在實(shí)際估價(jià)中，具體的公式要比上述公式復(fù)雜得多，因?yàn)榻灰浊闆r修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整以及對(duì)它們中的一些具體因素對(duì)價(jià)格的影響進(jìn)行修正、調(diào)整，如交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)、土地使用期限不同或建筑物新舊程度不同的調(diào)整，可視具體情況采用總價(jià)、單價(jià)、金額、百分比、加法、乘法等修正或調(diào)整方法。S%）（1177。R%）=可比實(shí)例成交價(jià)格（1177。R%，則有：　?。?）百分比修正、調(diào)整下的加法公式為：　　比較價(jià)值（1177。S%，市場(chǎng)狀況調(diào)整中從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例價(jià)格上漲或下跌的百分率為177。這就造成了從表面上看，似乎各種修正和調(diào)整系數(shù)無論是在加法式中還是在乘法公式中都是相同的，而實(shí)際上它們是不同的。市場(chǎng)狀況調(diào)整金額177。如果把這三大方面的修正和調(diào)整綜合在一起，則有下列公式：　?。?）金額修正、調(diào)整下的公式：　　比較價(jià)值=可比實(shí)例成交價(jià)格177。經(jīng)過交易情況修正后，將可比實(shí)例實(shí)際而可能是不正常的成交價(jià)格變成了正常價(jià)格；經(jīng)過市場(chǎng)狀況調(diào)整后，將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格變成了在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格；經(jīng)過房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，將可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格。并假設(shè)通過對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地同類5層、6層住宅樓中的住宅成交價(jià)格進(jìn)行大量調(diào)查及統(tǒng)計(jì)分析，得到以一層為基準(zhǔn)的不同樓層住宅市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)見表65，并得到6層住宅樓的一層住宅市場(chǎng)價(jià)格為5層住宅樓的一層住宅市場(chǎng)價(jià)格的98%?！　樵u(píng)估該住宅的價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例?！　≡趯?shí)際房地產(chǎn)狀況調(diào)整中，通常是根據(jù)每種因素的具體情況采用適用的方法予以調(diào)整，如土地使用期限調(diào)整、容積率調(diào)整、建筑物年齡調(diào)整、樓層調(diào)整、朝向調(diào)整、戶型調(diào)整、裝修調(diào)整、層高調(diào)整等。R%）。R%（當(dāng)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格高時(shí)，為＋R%；低時(shí)，為R%），則有：　　　　通過上式可知，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)是，而不是177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格　　在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)來確定?！　∩鲜龉奖磉_(dá)了間接比較調(diào)整的兩個(gè)步驟：第一步，將可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，用公式表達(dá)為：　　　　第二步，將可比實(shí)例在標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格，用公式表達(dá)為：　　　?。ǘ┛們r(jià)調(diào)整和單價(jià)調(diào)整　　總價(jià)調(diào)整是基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；單價(jià)調(diào)整是基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。⑤利用該比率對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。如果在某個(gè)因素方面可比實(shí)例狀況對(duì)象狀況好的，則所得分?jǐn)?shù)就高于100分；反之，所得分?jǐn)?shù)就低于100分。②根據(jù)每種因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度確定其權(quán)重。根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整　　調(diào)整方向：　　可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象好，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià)　　可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象差，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià)　?。?lián)系實(shí)際記）　　四、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整；②總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整；③金額調(diào)整、百分比調(diào)整；④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。　?。?）轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位　　（2）找出差異程度。在實(shí)際估價(jià)中，遇到最多的是土地使用期限調(diào)整，其調(diào)整的具體方法參見本書第七章“收益法及其運(yùn)用”的有關(guān)內(nèi)容。進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格?！　?shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對(duì)土地來說，主要有土地面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)建筑物來說，主要有建筑規(guī)模（如建筑面積大小）、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度、物業(yè)管理等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素?！　。ǘ?shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容　　實(shí)物狀況是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格。由于構(gòu)成房地產(chǎn)狀況的因素多而復(fù)雜，房地產(chǎn)狀況調(diào)整是市場(chǎng)法的一個(gè)難點(diǎn)和關(guān)鍵?！　。ㄕ莆眨　》康禺a(chǎn)狀況調(diào)整可以分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。但在本書第五章第四節(jié)“價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則”中看到，也有價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象為歷史狀況或未來狀況下的估價(jià)。除了期貨房地產(chǎn)（如期房）的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況一般是在其成交日期時(shí)的狀況。因?yàn)樵趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)或其他時(shí)間，可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況可能發(fā)生了變化，從而其成交價(jià)格就不能反映了?！　≡谶M(jìn)行房地產(chǎn)狀況的比較、調(diào)整之前，要弄清可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況是何時(shí)的狀況。設(shè)正常交易價(jià)格為X，則3500＋6%X＝X　　交易情況修正X ＝　?。降谄吖?jié)　房地產(chǎn)狀況調(diào)整　?。ㄊ煜ぃ　∵\(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)需要將可比實(shí)例房地產(chǎn)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行全面比較，如果兩者不同（往往是這種情況），還應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身狀況的好壞還關(guān)系到其價(jià)格高低。稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了買家，因而，站在買家視角分析?！　⊥瑫r(shí)涉及交易情況修正和市場(chǎng)狀況調(diào)整。　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)950276060414]　　【2008年真題】為評(píng)估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格，選取的可比實(shí)例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3 500元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的6%和3%。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率可細(xì)分為：①全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；②某地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；③全國(guó)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率；④某地區(qū)某類房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率能全面反映引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的因素?！　答疑編號(hào)950276060413]假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2011年1月30日為1美元＝，2011年9月30日為1美元＝?！　答疑編號(hào)950276060412]假設(shè)人民幣與美元的市場(chǎng)匯率2011年1月30日為1美元＝，2011年9月30日為l美元＝?！窘狻繉?duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，是將該價(jià)格由2010年10月1日調(diào)整到2011年7月1日。請(qǐng)對(duì)該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)）　　【例68】　　為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2011年7月1日的價(jià)格，選取了成交日期為2010年10月1日、成交價(jià)格為3500元/m2的可比實(shí)例。　　采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：　　逐期變動(dòng)率（用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見）：　　可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177?！敬鸢浮緼【解析】6500*%*%*%*%*%*%=　　注意：從第5月的價(jià)格指數(shù)開始連乘?！　…h(huán)比指數(shù)　　9月價(jià)格＝3月價(jià)格4月指數(shù)5月指數(shù)6月指數(shù)7月指數(shù)8月指數(shù)9月指數(shù)＝2009（）（）（）（）（）（）=　　注意必須從下個(gè)月的指數(shù)開始乘起，不能乘3月（當(dāng)月）的指數(shù)　　【2009年真題】某房地產(chǎn)2009年4月的價(jià)格為6 500元/m2，、（均以上個(gè)月為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價(jià)格為（?。┰?m2?！　　　　　　　　　答疑編號(hào)950276060409]【解】該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價(jià)格計(jì)算如下：　　　　【2006年真題】某房地產(chǎn)在2006年3月的價(jià)格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格。【解】該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價(jià)格計(jì)算如下：　　　　采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：（連乘）　　可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)…價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)＝可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格　　【例67】　　某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的價(jià)格為2500元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)2011年10月1日的價(jià)格?！　《ɑ鶅r(jià)格指數(shù)（尾首相比）　　　可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例成交日期的價(jià)格　　【例66】　　某宗房地產(chǎn)2011年6月1日的價(jià)格為3800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日?！　。?）市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法　　價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)?！　∈袌?chǎng)狀況調(diào)整的關(guān)鍵是把握估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查、了解過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格，通過這些類似房地產(chǎn)的價(jià)格找出該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律，據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。T%）或,而不是177。假設(shè)從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲、跌的百分率為177。而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，以使價(jià)格符合價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?！　。ㄕ莆眨　≡诳杀葘?shí)例的成交日期至價(jià)值時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱為市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，例如，政府出臺(tái)了新的政策措施，利率發(fā)生了變化，出現(xiàn)了通貨膨脹或通貨緊縮，消費(fèi)觀念有所改變等等，導(dǎo)致了估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場(chǎng)供求關(guān)系、貨幣的購(gòu)買力發(fā)生了變化，以至于即使同一宗房地產(chǎn)，在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會(huì)不同。需要評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，應(yīng)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。　　總結(jié)：轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實(shí)際得到的金額幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格　　轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格第六節(jié)　市場(chǎng)狀況調(diào)整　?。ㄊ煜ぃ　】杀葘?shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。賣方得到了2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，正常成交金額要低一些?！　〉谝徊?，計(jì)算正常成交價(jià)格。　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)95027