【正文】 目前流行的銷售技巧中“漲價”成了促使客戶盡快成交的手段。 不要因小失大：如果你的洽談過分的順利時，你要冷靜地想想，為什么？如銷售員很爽氣地答應(yīng)了你的折扣要求，你要想一下是否他還有更低的底價沒有透露？還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。(5)分頭出擊，火力偵察：遇到比較滿意的房屋，除了你自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但須分別前往洽談。(4)購房者要學(xué)會說“不”。 所以購房者在洽談時要盡量“沉默是金“，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，始終站在比較有利的位置。 多聽、多看、多提問：到售樓現(xiàn)場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進行洽談；多看模型、樣板房、介紹說明書，充分了解產(chǎn)品；洽談時要多提問（可以事先準(zhǔn)備提問內(nèi)容），售樓人員回答不準(zhǔn)確或比較含糊時，要緊追不舍，不要輕易放過。這里只羅列幾種購房洽談中常用的方法：(1)4客戶如何進行購房洽談？答：購房洽談有如足球比賽的臨門一腳，洽談是否順利決定了這場購房比賽誰將勝利。0后，才被批準(zhǔn)預(yù)售的。4客戶購房洽談前，會注意哪些問題？答：購房者在洽談購房意向前，首先驗看工商執(zhí)照，確認對方是否是該項目的發(fā)展商，或受發(fā)展商全權(quán)委托的中介、代理商。當(dāng)然期房看不到小區(qū)環(huán)境和實物，但我們可以察看一下工地是否整齊、清潔，施工管理是否嚴格，施工人員素質(zhì)如何，以推斷產(chǎn)品將來質(zhì)量是否過硬。其次，我們要察看一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，小區(qū)規(guī)模大小，小區(qū)圍墻高低是否適當(dāng)、安全，小區(qū)道路人、車是否分流，幢距是否規(guī)范，日照是否充足，綠化面積的大小，有無宣傳品中未標(biāo)明的建筑物等等。一般來說，無論期房、現(xiàn)房都要到現(xiàn)場察看。4如何到現(xiàn)場看樓？答：現(xiàn)場看樓是購房的重要一環(huán)。另外，如果購房者選擇購房時機不當(dāng)，還可能會遇到房地產(chǎn)市場趨淡，價格下降所帶來的損失。購房者無法直接體察自己所購房屋的具體狀況。但購買期房與購買現(xiàn)房相比較，購房者承擔(dān)的風(fēng)險相對較大一些。購買期房最大的好處是價格較低，在同等條件下，期房的價格一般要比現(xiàn)房便宜。另外，購房者挑選的余地不大，較好的房型、樓層、朝向往往已所剩無幾。購買現(xiàn)房如果要說有什么不利之外的話，就是與期房相比，現(xiàn)房的價格要高一些，付款壓力也較大，往往要求一次性付款。另外，因為是現(xiàn)房，其配套的物業(yè)管理已經(jīng)展開，購房者可以直接了解欲購物業(yè)區(qū)域的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設(shè)施的設(shè)置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為購房決策提供依據(jù)。購房者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個方面進行詳細的了解，可將實地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。購買現(xiàn)房好還是期房好？答：當(dāng)購房者對房地產(chǎn)市場進行了全面調(diào)查研究，準(zhǔn)備實施自己的購房行為時，面臨著購買現(xiàn)房還是買期房的選擇。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業(yè)性貸款購買更好一些或更大一些的住房。對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業(yè)性貸款。貸款額度根據(jù)個人交繳額度計算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款，購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。3怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款？答：只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請公積金貸款。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行資金，減輕了付房款的壓力，同時分期付款的額度比例較大，時間較長，還可利用銀行對售房者的信譽、工期和質(zhì)量進行有效監(jiān)督。在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔(dān)保，在未付清余款前，房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產(chǎn)。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上肯定是沒有了優(yōu)惠折扣。同時購房者也可以對工程進度及質(zhì)量進行控制，如發(fā)生問題時能將損失控制在最小。分期付款是指購房者交付首期房款后（一般為總額的30%左右），根據(jù)雙方約定時間或建筑工程進度逐次付清剩余房款。但對購房者來說，動用資金數(shù)量較大，除實力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金匱乏的消費者采用這一種付款方式困難較大。一次性付款是指在合同約定的時間內(nèi)，購房者一次性付清全部的房款。政策因素，比如住房政策、城市建設(shè)與土地利用規(guī)劃等等，都會影響房價的漲落。經(jīng)濟因素，包括國民經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、財政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價、工資、就業(yè)與儲蓄水平的變動以及住房的供求狀況等。社會因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會環(huán)境和人文觀念等等。由于公用面積的增加，電梯等設(shè)備的使用，使高層的物業(yè)管理費也高于多層。高層一般為一層多戶的點狀形式，有部分戶室朝西、北向。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風(fēng)采光極佳。高層基礎(chǔ)較復(fù)雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅固，但成本也高。3高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點？答：一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造成本低，一般售價不高，且得房率較高。 和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。市政配套是否齊備；(8)親朋好友往來是否方便；(7)綠化環(huán)境；(6)老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利；(5)孩子的教育設(shè)施是否完備；(4)周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全；(3)外出（上、下班）的交通是否便捷；(2)3如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域？答：消費者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：(1) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。堅固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)；(8)相對能夠承受的房價；(7)完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活；(6)周邊是否有完善的生活配套設(shè)施；(5)合理的地理位置，符合工作、生活的需要；(4)合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要；(3)相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量；(2)3購房自用主要考慮哪些因素？答：人們購房自用往往需要考慮以下問題：(1)屋面漏水保修期不得低于3年。3新建房屋轉(zhuǎn)讓的保修責(zé)任如何確定？答：新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。除上述情形外，交付的建筑面積超過預(yù)售合同約定的，預(yù)購人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預(yù)售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價款退還預(yù)購人。(4)因預(yù)售商品房的建筑設(shè)計變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預(yù)售當(dāng)事人的約定處理。(3) 分攤房屋共用部位的建筑面積，按建設(shè)部制定的1995年517號文《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》執(zhí)行。 對無過錯的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)賠償責(zé)任。2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人“一屋多售”的，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多個轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為“一屋多售”。因房地產(chǎn)受讓人的過錯，未在約定的時間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯，未在約定時間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍；(2)(1)違約金數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個月內(nèi)必須持有關(guān)證件、證明到財稅部門辦理契稅的納稅申報。 根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定，“住宅使用說明書”應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。2什么是住宅使用說明書？答：“住宅使用說明書”是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。在預(yù)售期間，轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人就預(yù)售合同約定的事項有變更的，如建筑設(shè)計變更、建筑面積變更等，應(yīng)當(dāng)簽訂補充合同。辦理預(yù)售的商品房過戶手續(xù)。(4)但預(yù)售合同另有約定的，從其約定。預(yù)售款的收取。(3)對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。預(yù)售合同的登記備案。(2)訂立預(yù)售合同。2商品房預(yù)售應(yīng)按照什么程序進行？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后，方可按照以下程序進行商品房預(yù)售：(1)凡原簽訂97版預(yù)售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續(xù)，不必再重新簽訂商品房出售合同。一種是95版（使用至1998年5月31日），另一種是97版。凡簽訂97版的預(yù)售合同，在房屋交付使用后，可持97版的預(yù)售合同直接辦理過戶手續(xù)。目前商品房預(yù)售合同標(biāo)準(zhǔn)示范文本分兩種版本，一種是95版本，這種版本的標(biāo)準(zhǔn)合同在1998年5月31日前仍可使用。凡未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的，政府作出了較為嚴格的行政處罰；責(zé)令其停止預(yù)售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。對符合預(yù)售條件的，發(fā)給商品房預(yù)售許可證；對不符合預(yù)售條件的，作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。 商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。 ”1什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式？答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。建設(shè)用地實行征收土地使用費的辦法后，1992年原市房產(chǎn)管理局發(fā)文認為內(nèi)銷商品房銷售價格放開，原規(guī)定的最高限價以及有關(guān)商品房屋的地段、級差、層次、朝向等增減系數(shù)全部取消，銷售價格可由雙方當(dāng)事人視市場供需情況自行協(xié)商確定。消費者購買內(nèi)銷商品房后，除僑匯房、平價房、安居房外，辦理產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)到的應(yīng)是綠色權(quán)證。紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)不能進入房地產(chǎn)市場，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)，具備居住房建設(shè)申請條件的個人。1房地產(chǎn)權(quán)證中綠色權(quán)證、黃色權(quán)證、紅色權(quán)證有什么區(qū)別？答：根據(jù)上海市人民政府（1996）11號文規(guī)定，上海房地產(chǎn)權(quán)證采用不同顏色，實行分類發(fā)放和管理。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計算房間內(nèi)凈尺寸，應(yīng)將圖紙所標(biāo)尺寸減去兩墻厚度之和的一半再減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。分攤的公用面積=套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù)1房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積為什么有差異？答：在購買期房時，由于房屋未竣工，無法實際測量房間內(nèi)凈面積。 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。公用建筑面積由以下兩部分組成：A、套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積2) 內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分攤的公用建筑面積。 商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分攤?cè)惫媒ㄖ娣e（此次分攤的最小單位為層），然后再分攤各自公用建筑面積。3)公用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。 與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分攤到本幢房屋內(nèi)。房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。分攤原則：1)1公用建筑面積分攤有什么規(guī)則？答：公用建筑面積按以下規(guī)則分攤：(1) 房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。13) 利用馬路、通道及隙地所搭棚架。11) 崗?fù)ぁ⒕?、書報亭等?) 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。7) 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。5) 、夾層。3) 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱雨篷等。不計算建筑面積的范圍：1)(2) 體育館（場）看臺下空間加以利用的，（多層按多層計算）。 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。18) 無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。 無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計算建筑面積。 凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。 突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。13) 有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。11) 建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。9) 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。7)穿過建筑物的通道和建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。6) 用深基礎(chǔ)做架空層加以利用，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。4) 多層建筑物的建筑面積按已建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。2)單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。計算建筑面積的范圍：