房地產(chǎn)估價方法之市場比較法(參考版)
2025-01-08 21:14本頁面
【正文】 房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額 課題五市場法 二、求取最終比準(zhǔn)價格的方法 平均數(shù) 中位數(shù) 眾數(shù) 課題五市場法 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 建立比較基準(zhǔn) 交易情況修正 市場狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 比準(zhǔn)價格 A 房地產(chǎn)市場 收集交易實(shí)例 存入交易實(shí)例庫 選取可比實(shí)例 估價對象 課題五市場法 ? 例為評估某商品住宅 2023年 8月 15日的正常市場價格，在該住宅附近調(diào)查選取了 ABC三宗類似住宅交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下， 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 成交價格 3700元 /m2 4200元 /m2 3900元 /m2 成交日期 2023年 3月15日 2023年 6月15日 2023年 7月 15日 課題五市場法 ? 交易情況分析：＋表示可比實(shí)例成交價格高于正常市場價格 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 交易情況 － 2％ 0 ＋ 1％ 課題五市場法 ? 該類住宅 2023年 2月至 8月的價格指數(shù)見下表，定基價格指數(shù) 月份 2 3 4 5 6 7 8 價格指數(shù) 100 課題五市場法 ? 房地產(chǎn)狀況比較結(jié)果 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價對象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例 C 區(qū)位狀況 100 105 100 80 實(shí)物狀況 100 100 110 120 權(quán)益狀況 100 120 100 100 課題五市場法 710098100370 0 ?????AV 100100A ??????房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)課題五市場法 課題五市場法 課題五市場法 謝謝大家 2023年 9月 10日 課題五市場法 演講完畢，謝謝觀看！ 。 交易情況修正金額 177。 經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實(shí)例的實(shí)際而可能不是正常的價格變成了正常價格； 經(jīng)過了交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時的價格變成了在估價時點(diǎn)時的價格； 經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。 課題五市場法 167。 (2)由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位和實(shí)物因素不同，即使某些因素相同，但其對價格的影響程度也不一定相同。 采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為： 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 /( ) （）＝在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分，第二個括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。如果估價對象、可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于 100。 采用直接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為： 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 100/( )=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。如果可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況比估價對象房地產(chǎn)狀況差，則打的分?jǐn)?shù)就低于 100；相反，打的分?jǐn)?shù)就高于 100。 三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路與方法 課題五市場法 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法 （ 1）采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整 可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 = 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) （ 2）采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況的調(diào)整 可比實(shí)例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 =可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 177。 土地使用年期修正系數(shù) ： K——土地使用年期修正系數(shù) n——可比實(shí)例在成交日期的剩余使用年限 M——待估對象的剩余使用年期 r——還原利率 nmrrk)1(11)1(11?????課題五市場法 實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容 實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多， 對于土地來說 ，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 (屬于可比實(shí)例、估價對象之內(nèi)的部分 )、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素； 對于建筑物來說 ，主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面格局、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素 課題五市場法 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路 房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是： 首先 列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的； 其次 判定估價對象房地產(chǎn)和可比
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