市場比較法房地產(chǎn)估價(參考版)
2025-01-02 22:58本頁面
【正文】 評估某房地產(chǎn)于 2023年 10月 30日的價格。 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準的市場價格 2023年上半年間逐月上漲 %；下半年以來逐月上漲 %。 2=5100元 /㎡ 眾數(shù) 5000元 /㎡ 、 4500元 /㎡ 、 5200元 /㎡ 、 5000元 /㎡ 、 4800元 /㎡ 、 5000元 /㎡ 5000元 /㎡ 其他方法 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 167。 平方米元 /515 597100500 0 ??第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 間接比較法 區(qū)域因素與個別因素間接比較分值表 因素 標準狀況 估價對象 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 區(qū)域因素 商服繁華度 100 交通通達性 100 環(huán)境景觀 100 …… 100 小計 100 個別因素 建筑物結(jié)構 100 建筑物成新 100 臨街狀況 100 …… 100 小計 100 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 區(qū)域因素修正具體修正公式： 區(qū)域因素修正系數(shù)標準化修正系數(shù)可比實例價格價格估價對象所處區(qū)域下的 ???? ?? ?100100 ??? 可比實例價格個別因素修正具體修正公式： 個別因素修正系數(shù)標準化修正系數(shù)可比實例價格價格估價對象所處區(qū)域下的 ???? ?? ?? ?? ????????可比實例價格得分值可比實例與標準比較的得分值估價對象與標準比較的可比實例價格可比實例價格100100? ?? ???可比實例價格得分值可比實例與標準比較的得分值估價對象與標準比較的可比實例價格第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 該項修正也可稱為房地產(chǎn)狀況修正 可以將房地產(chǎn)狀況修正分為區(qū)域因素與個別因素 也可分為區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況 區(qū)位狀況：區(qū)域繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設施完備程度、臨街狀況、朝向、樓層等； 權益狀況：土地使用年限，建筑容積率、覆蓋率、高度、綠化覆蓋率等城市規(guī)劃限制條件等； 實物狀況：土地有面積大小、形狀、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格因素；建筑物有新舊程度，建筑規(guī)模、建筑結(jié)構、設備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等。經(jīng)分析，可比實例在商服繁華、交通條件、基礎設施、規(guī)劃條件、文體設施等方面綜合起來比估價對象好 2%，求經(jīng)過區(qū)域因素修正后的可比實例價格。 試對該可比實例進行交易日期修正。 所選取的某一可比實例成交于 2023年 4月 30日，價格為人民幣 15000元 /平方米。試對該可比實例進行交易日期修正，并以美元表示。 如果以美元為基準，則該類房地產(chǎn)價格下跌 8％ 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 例 46： 需要評估某房地產(chǎn)于 2023年 3月 1日的價格，所選取的某一可比實例成交于 2023年 5月 1日，價格為 1000美元 /平方米。 價格變動率 期數(shù)） 第四章 市場比較法 （三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價 舉例 1年前 某投資人以 20萬美元購買了一套房產(chǎn)，假設當時匯率為 1： ，合人民幣 160萬元。 6000 ＝ /m2 第四章 市場比較法 （三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價 價格變動率法 ①逐期遞增或遞減 估價時點價格 =可比實例價格 （ 1177。 1150 1173 1194 1215 1236 1255 1273 1289 1304 平方米元月價格指數(shù)年 月價格指數(shù)年成交價格 /567011501304500072023 32023 ????第四章 市場比較法 （三）交易日期修正的方法 房地產(chǎn)估價 ②環(huán)比指數(shù) 例：某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2023年 9月至 2023年 3月的價格指數(shù)分別為 、 、 、 、 、 、 （均以上個月為 100）。 賣方稅費率賣方凈得正常價格 ??? 1 1平方米元 /423 0%112050 ????第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 二、交易日期修正 （二）修正目的 將可比實例在其成交日期時的價格修正為在估價時點時的價格 （一）修正原因 市場變化 上升 下降 平穩(wěn) —— 市場狀況修正 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 估價時點價格 （三）交易日期修正的方法 一般公式： =可比實例價格 交易日期修正系數(shù) 交易日期分值估價時點分值的價格可比實例在成交日期時 ?? ? ?100?? 的價格可比實例在成交日期時價格指數(shù)法、價格變動率法 第四章 市場比較法 二、交易日期修正 房地產(chǎn)估價 價格指數(shù)法 ①定基指數(shù) 成交日期時的價格指數(shù)估價時點時的價格指數(shù)的價格可比實例在成交日期時估價時點價格 ??例 45：為評估上海某區(qū)一套住宅于 2023年
職業(yè)教育相關推薦
鄂ICP備17016276號-1