市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)估價(jià)(已修改)
2025-01-08 22:58 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)估價(jià) 第四章 市場(chǎng)比較法 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 167。 41 市場(chǎng)比較法概述 一、基本概念 （一）其他名稱 比較法 市場(chǎng)法 市價(jià)比較法 交易實(shí)例比較法 買賣實(shí)例比較法 市場(chǎng)資料比較法 交易案例比較法 直接交易案例比較法 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 將待估對(duì)象房地產(chǎn)與在 較近時(shí)期 內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的 類似房地產(chǎn) 加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似的房地產(chǎn)的既知價(jià)格，通過交易 情況 修正、交易 日期 修正、 區(qū)域 因素修正和 個(gè)別 因素修正等，最后得出待估房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。 類似房地產(chǎn) —— 指在 用途 、建筑 結(jié)構(gòu) 、所處地區(qū) 等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)。 比準(zhǔn)價(jià)格 —— 用市場(chǎng)比較法估價(jià)求得的價(jià)格 一、基本概念 第四章 市場(chǎng)比較法 （二）市場(chǎng)比較法概念 房地產(chǎn)估價(jià) 二、理論依據(jù) 替代原理 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 三、應(yīng)用條件 充分的交易實(shí)例資料 資料具有相關(guān)性 市場(chǎng)供求關(guān)系基本一致 明確顯示具備的條件 資料必須詳實(shí)可靠 第四章 市場(chǎng)比較法 （二）具體條件 （一）基本條件 充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)、可便捷利用的市場(chǎng)資料源 有充足的、近期的、真實(shí)的房地產(chǎn)交易資料 房地產(chǎn)估價(jià) 四、不適用對(duì)象 非交易性房地產(chǎn) 少有交易的房地產(chǎn) 適用對(duì)象：交易性房地產(chǎn) 交易性房地產(chǎn)是否都可使用市場(chǎng)比較法？ 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 五、市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟 第四章 市場(chǎng)比較法 進(jìn)行各項(xiàng)修正 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 選取可比實(shí)例 搜集交易實(shí)例 求出比準(zhǔn)價(jià)格 房地產(chǎn)估價(jià) 167。 42 可比實(shí)例的選擇 一、搜集交易實(shí)例 （一）收集資料的范圍 按類似房地產(chǎn)交易的頻繁程度定 交易頻繁 —— 小 交易較少 —— 大 按房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型定 住宅 —— 小 廠房 —— 大 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) （二）收集資料的內(nèi)容 交易雙方情況及交易目的 交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況 土地 —— 繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制等區(qū)域因素；土地面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限 …… 建筑物 —— 建筑物新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向 …… 成交價(jià)格、成交日期、付款方式 列表 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) （三）收集資料的途徑 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 查閱各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，查閱有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息 扮裝成欲購(gòu)房地產(chǎn)的顧客 參加房地產(chǎn)展示、交易會(huì)，了解各類房地產(chǎn)的信息、行情 同行之間隨時(shí)交流、互相提供行情資料 其他途徑 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 用途相同 結(jié)構(gòu)類同 區(qū)域類似 規(guī)模相當(dāng) 價(jià)格類型一致 時(shí)間接近 正常交易 數(shù)量足夠 二、選取可比實(shí)例 —— 要求 估價(jià)對(duì)象面積可比實(shí)例面積 ≤ ≤ 1年 3~10 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) 三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) —— 五統(tǒng)一 （一）統(tǒng)一付款方式 將分期付款的可比實(shí)例的成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的價(jià)值 例題 （二）統(tǒng)一采用單價(jià) 土地：土地單價(jià)、樓面地價(jià) 建筑物：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積 倉庫：體積 停車場(chǎng)：車位 旅館：床位 保齡球館：球道 碼頭：船泊 網(wǎng)球場(chǎng)：球面 租賃住宅：每套單元的租賃價(jià)格 第四章 市場(chǎng)比較法 房地產(chǎn)估價(jià) （三）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 幣種：人民幣、美元 …… 單位：元、萬元 …… （四）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 建筑面積的價(jià)格 =使用面積的價(jià)格 使用面積占建筑面積的比率 使用面積的價(jià)格 =建筑面積的價(jià)格 247。 使用面積占建筑面積的比率 （五）統(tǒng)一面積單位 平方米，公頃、畝、平方英尺、坪 …… 第四章 市場(chǎng)比較法 三、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 房地產(chǎn)估價(jià) 舉例 ? ? ? ? 平方米元 /7752200%60%5050126 ?????????????A第四章 市場(chǎng)比較法 將實(shí)例 A、 B、 C統(tǒng)一為以人民幣表示的 每平方米建筑面積單價(jià) A實(shí)例：建筑面積： 200平方米 成交價(jià)格： 160萬元人民幣 付款方式：成交日付 50萬元，半年后付 50萬元 一年后付 60萬元，月利率 % 房地產(chǎn)估價(jià) 平方米元 /782 ????B第四章 市場(chǎng)比較法 舉例 B實(shí)例： 建筑面積： 3300平方英尺，成交價(jià)格： 29萬美元 匯價(jià)為： 1美元 = 付款方式：成交日首付 10萬美元， 余款向銀行申請(qǐng) 10年期抵押貸款 房地產(chǎn)估價(jià) 平方米元 /750 0144108100 00 ???C第四章 市場(chǎng)比較法 舉例 C實(shí)例： 建筑面積： 144平方米 套內(nèi)建筑面積： 108平方米 成交價(jià)格：套內(nèi)建筑面積價(jià)格每平方米 10000元 付款方式：成交日一次性付款 房地產(chǎn)估價(jià) 167。 43 各項(xiàng)修正計(jì)算 一、交易情況修正 （一）
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