市場比較法房地產(chǎn)估價(已修改)
2025-01-08 22:58 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)估價 第四章 市場比較法 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 167。 41 市場比較法概述 一、基本概念 （一）其他名稱 比較法 市場法 市價比較法 交易實例比較法 買賣實例比較法 市場資料比較法 交易案例比較法 直接交易案例比較法 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 將待估對象房地產(chǎn)與在 較近時期 內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的 類似房地產(chǎn) 加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似的房地產(chǎn)的既知價格，通過交易 情況 修正、交易 日期 修正、 區(qū)域 因素修正和 個別 因素修正等，最后得出待估房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格。 類似房地產(chǎn) —— 指在 用途 、建筑 結(jié)構(gòu) 、所處地區(qū) 等方面，與估價對象房地產(chǎn)相同或相似的房地產(chǎn)。 比準價格 —— 用市場比較法估價求得的價格 一、基本概念 第四章 市場比較法 （二）市場比較法概念 房地產(chǎn)估價 二、理論依據(jù) 替代原理 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 三、應(yīng)用條件 充分的交易實例資料 資料具有相關(guān)性 市場供求關(guān)系基本一致 明確顯示具備的條件 資料必須詳實可靠 第四章 市場比較法 （二）具體條件 （一）基本條件 充分發(fā)展的房地產(chǎn)市場、可便捷利用的市場資料源 有充足的、近期的、真實的房地產(chǎn)交易資料 房地產(chǎn)估價 四、不適用對象 非交易性房地產(chǎn) 少有交易的房地產(chǎn) 適用對象：交易性房地產(chǎn) 交易性房地產(chǎn)是否都可使用市場比較法？ 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 五、市場比較法估價步驟 第四章 市場比較法 進行各項修正 建立價格可比基礎(chǔ) 選取可比實例 搜集交易實例 求出比準價格 房地產(chǎn)估價 167。 42 可比實例的選擇 一、搜集交易實例 （一）收集資料的范圍 按類似房地產(chǎn)交易的頻繁程度定 交易頻繁 —— 小 交易較少 —— 大 按房地產(chǎn)的性質(zhì)與類型定 住宅 —— 小 廠房 —— 大 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 （二）收集資料的內(nèi)容 交易雙方情況及交易目的 交易實例房地產(chǎn)狀況 土地 —— 繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度、城市規(guī)劃限制等區(qū)域因素；土地面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃管制條件、土地使用權(quán)年限 …… 建筑物 —— 建筑物新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向 …… 成交價格、成交日期、付款方式 列表 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 （三）收集資料的途徑 查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料 查閱各種報刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告，查閱有關(guān)房地產(chǎn)交易的信息 扮裝成欲購房地產(chǎn)的顧客 參加房地產(chǎn)展示、交易會，了解各類房地產(chǎn)的信息、行情 同行之間隨時交流、互相提供行情資料 其他途徑 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 用途相同 結(jié)構(gòu)類同 區(qū)域類似 規(guī)模相當 價格類型一致 時間接近 正常交易 數(shù)量足夠 二、選取可比實例 —— 要求 估價對象面積可比實例面積 ≤ ≤ 1年 3~10 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 三、建立價格可比基礎(chǔ) —— 五統(tǒng)一 （一）統(tǒng)一付款方式 將分期付款的可比實例的成交價格折算為在其成交日期時一次付清的價值 例題 （二）統(tǒng)一采用單價 土地：土地單價、樓面地價 建筑物：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積 倉庫：體積 停車場：車位 旅館：床位 保齡球館：球道 碼頭：船泊 網(wǎng)球場：球面 租賃住宅：每套單元的租賃價格 第四章 市場比較法 房地產(chǎn)估價 （三）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 幣種：人民幣、美元 …… 單位：元、萬元 …… （四）統(tǒng)一面積內(nèi)涵 建筑面積的價格 =使用面積的價格 使用面積占建筑面積的比率 使用面積的價格 =建筑面積的價格 247。 使用面積占建筑面積的比率 （五）統(tǒng)一面積單位 平方米，公頃、畝、平方英尺、坪 …… 第四章 市場比較法 三、建立價格可比基礎(chǔ) 房地產(chǎn)估價 舉例 ? ? ? ? 平方米元 /7752200%60%5050126 ?????????????A第四章 市場比較法 將實例 A、 B、 C統(tǒng)一為以人民幣表示的 每平方米建筑面積單價 A實例：建筑面積： 200平方米 成交價格： 160萬元人民幣 付款方式：成交日付 50萬元，半年后付 50萬元 一年后付 60萬元，月利率 % 房地產(chǎn)估價 平方米元 /782 ????B第四章 市場比較法 舉例 B實例： 建筑面積： 3300平方英尺，成交價格： 29萬美元 匯價為： 1美元 = 付款方式：成交日首付 10萬美元， 余款向銀行申請 10年期抵押貸款 房地產(chǎn)估價 平方米元 /750 0144108100 00 ???C第四章 市場比較法 舉例 C實例： 建筑面積： 144平方米 套內(nèi)建筑面積： 108平方米 成交價格：套內(nèi)建筑面積價格每平方米 10000元 付款方式：成交日一次性付款 房地產(chǎn)估價 167。 43 各項修正計算 一、交易情況修正 （一）
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